这一年地产界普遍的感觉是一波三折，或一波多折，伴随市场的变化，心情随之跌宕起伏，百感交集。大致的普遍经历是：由惶恐不安到喜出望外，转而悲从中来，继而犹疑观望，最后水落石出，各得其所。

　　上半年，可以说“祖国山河一片红”，市场供需两旺，房价一路走高，售楼人员意气风发。但是，尽管房价在上涨过程中没有犹疑，可开发商的心理却不是一路轻松，在金融和土地双重政策压力下，各地开发商普遍经受了一段时间的惊吓。以北京为例，前三季度，开发商经历的是一个由慌到喜的过程。

　　年初，北京市对33号文件执行作补充的4号令下达实施，过去一年来对土地实行招拍挂所留的“口子”被堵上。3月底，国土资源部与监察部联合下发71号文件，要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在8月31日之前处理完毕。一时间捅了马蜂窝，开发商大为忙乱，土地储备不足的公开求地，开发资金缺乏的四处找合作，更有大批手中土地手续不齐全的惶惶地等待过关审查。五一前后，来自金融方面的政策——存款准备金率提高、央行再贷款浮息制度实行，让开发商的神经又绷紧了一度。就在开发商叫苦连天的时候，让他们意想不到的销售热潮来了，不但新推的项目抢手，连一些空置的老项目都被市场重新认识。在这种情况下，房价当然是一路上涨，开发商们好不欢喜。从新开盘数量同比大幅减少这一事实，购房人逐渐明白导致他们购买力下降的原因是供求失衡。也有一些开发商的快乐很短暂，甚至只在快乐的门槛儿外转了一下就过去了，8.31成了他们曾经项目每年的祭日，但更值得同情的是那些虽过关但最终未能交齐土地出让金项目的“地主”们，天下最痛苦的事莫于此，曾经有一个杰出的项目放在他面前，可他无法拥有……也有人评价他们根本不是房产商，而是专事炒地的“地铲商”。的确，在行业迈向成熟的转折年份，是“地铲商”退出历史舞台的时候了。而对那些历经八十一难，终于到手的项目，开发商们不再漫不经心，而是将之视为三代单传的独苗一样，要倍加珍惜得来不易的胜利果实了。

　　进入四季度，关于中国房地产市场有无泡沫的争论进一步升级，全国35个大城市中有9个前三季度的房价涨幅超过了10%，央行表示高度关注。以摩根士丹利谢国忠为代表的一派依然坚持泡沫论、崩盘论，而建设部则专门推出研究报告并组织专家奋起反击，驳斥泡沫论。泡沫论的主要表征是房价涨幅超过30%的上海，其市场的健康正引起海内外的广泛关注，而上海市政府表示正以“如履薄冰”的心态努力维护市场的安全。究竟是否存在泡沫，上海的表现将成为两派较量的筹码。此外，这个季度最大的新闻，也是这个年度最大的变化是人民币存贷款利率上升，这是中国9年来首次加息，经济学界普遍认为中国很可能就此进入一个加息周期。紧接着，关于人民币该不该升值的争论又甚嚣尘上。人民币可能的持续加息和升值对房地产市场会有什么影响的讨论不绝于耳。而土地方面，同一时间国家再次提出严格管理的要求。

　　这真是中国房地产发展史上最让人不能平静的一年，无论开发商推断行业景气，还是购房人判断房价涨跌，他们每一个时段都难以准确预料下一时段的形势。而本来，关于33号文件的严格执行，关于121号文件的落实，关于加息，都是上年度就已知或预知要发生的事。只有一点是大家都比较明确的，那就是宏观调控将进一步加强，行业将在一个更为理性、合理的发展速度上向成熟迈进，同时使我们的城市发展也向成熟迈进。

　　上半年的风光与红火看似突如其来，细究之下，其实完全是在情理之中的。记得去年年终做回顾，我们说这一年是一个典型的房地产“政策年”，但不是“政策市”，因为这一年所发生的种种政策面层的波动，都集中体现在针对开发商的土地供应面层，或者融资面层，多数政策并没有涉及普通购房人的消费心理。而今年作为上一个“政策年”的延续和发展，针对开发商的土地供应政策春节后就开始影响市场，住宅供应速度放慢，总量减少，以往的供略大于求(去年的供求比是1.13：1)变成了供不应求(今年1-9月的供求比是0.86：1)，房价顺势大涨，1-9月全国房地产价格与去年同期上涨了13.4%，形成了一个典型的“政策市”。而在国家针对一些行业投资过热的宏观调控政策使得房地产投资增幅终于开始回落时，调控的深远意义逐渐清晰起来。

　　让我们分析一下造成房地产市场供不应求局面的真正原因。

　　需求来自自住型需求和投资型需求两方面。自住型需求分主动的需求和被动的需求，主动的需求各地一般都是稳步增长，而由拆迁引起的被动的需求则可能短时变得特别大。投资型需求方面，近几年因民间投资渠道狭窄且银行实际利率为负，很多热点城市都在持续增长。

　　供应方面，信贷的收紧和土地供应量的减少是今年市场的显著变化。信贷收紧使相当一部分企业开发资金出现短缺，影响了部分开工项目的进度和竣工速度，最终造成供应量比去年下降。土地供应量的减少影响的是未来两年的产品供应量，但对未来房价会因供需失衡而走高的预期会使需求提前。

　　综合上面两方面，今年的房地产市场供需比例发生了变化，普遍的供不应求导致房价一致走高，如天津和沈阳，去年以来城市拆迁改造力度大，导致被动需求大幅增加；上海、杭州和宁波则是投资甚至投机性需求占了总需求的很大比重，直接推高了房价。由此，我们既不应为了一时表面的繁荣而欣喜，也不应为了房价是否虚高而忐忑，这只是市场供需变化的正常表现。

　　下半年，宏观调控看似下了猛药，但其实是对过快的经济速度进行点刹车，宏观调控，并不像某些人所断言的是一场行业内的危机。恰巧相反，这是一个行业发展的新起点，是使我们的发展环境变得更为清新健康的一次难得的转机。

　　这种转机，我们可以概括为“放慢脚步走对路”。仍以北京为例，最近市政府说，北京的开发目前已突破2010年的城市规划。房地产业过快的发展造成了许多问题，交通拥堵是其中最为突出的，几乎为人人所诟病，而目前还没有行之有效的解决方案。反过来，如果对房地产业的发展速度做适当的调整控制，我们就能加强行业发展的计划性和城市发展的计划性，将来少走或不走回头路，特别是许多问题的解决，只有在行进速度适当的时候才能完成。而属资金密集型产业的房地产业合理的发展速度，对保证国民经济健康均衡的发展、城市资源的合理利用、房地产开发的质量问题等等，都是极其重要的。

　　其次，行业的成熟将首先表现为产品质量的提升。8.31之后，随着拿地门槛的提高，融资门槛的提高，我们将迎来一个地产品质时代的到来，因为，过去开发商拿地容易，相对他们的资金而言，其项目资源是很丰富的，因此他们在单位时间内宁愿多做一个项目，多赚一份钱，而不愿在一个项目上精耕细作，把效益做到最大化。而现在项目需要通过竞拍得到，贷款难度也加大了，面对这来之不易的生意机会，开发商将从追求速度最快转变为追求效益最大，效益最大就意味着要努力打造更好的产品。另一方面，竞拍使开发商拿地的能力下降，此时就不容易出现一个开发商占据太大的地盘进行粗放型经营的情况。大家都开发规模相对较小的地块，社区的尺度和范围会相应地变小，有利于引进那些代表欧洲或美国的先进经验的新都市主义模式，也有利于我们城市的健康发展。

　　总之，穷则变，变则通，通则久，这是亘古不变的规律。对于宏面调控而言，无论风云如何变幻，命运如何多舛，我们都应以平和的心境面对，2005年的风雨也许来得更猛烈，也许是和风细雨，也许会风和日丽，可对幼稚的中国房地产而言，不经历风雨，又怎能见彩虹？