“２００５年地产商不谈融资”。一位地产公司老总在和记者说此话时一脸无奈。“国家宏观调控后，地产商银行贷款难，当时信托成为一条途径。现在银监会又下了这么一道文，把信托的门槛抬得比银行还高，这条路又走不通了。你看现在ＲＥＩＴｓ很热吧，但是有很多风险存在，我看更多的可能又是一场空欢喜，或者说是强势企业又多了一条融资路而已。”而一位信托公司老总谈及此事对信托业的影响用的是“透心凉”这个说法。
信托门槛比银行还高
“这么一道文”是指银监会新下发的２１２号文件，即《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》。文件指出，新开办的房地产业务应该符合国家宏观调控政策，并进行严格的尽职调查，对未取得国有土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证（四证）的项目不得发放贷款，申请贷款的房地产开发商资质不低于国家建设行政主管部门颁发的二级房地产开发资质；开发项目资本金比例不低于３５％。“这可以说是为房地产信托定下‘铁规’：‘四证’齐全、自有资金超过３５％以及二级以上房地产开发商三项条件的开发商才能做贷款类房地产信托。”
这比银行贷款要求还严格：对房地产业实行宏观调控的央行“１２１文件”等调控措施只规定，银行发放开发贷款时要求必须“四证齐全”且“自有资金达到３０％”。
在一位经济学家的办公室，记者看到这份文件的传真件。文件指出，截至５月末，集合信托计划归还了全年计划总数的４２％，金额占４７％，信托项目运行和到期归还工作总体较为平稳。上半年问题主要集中在证券信托计划和地产信托计划上。文件指出，去年以来，受证券市场风险影响，大部分信托投资公司涉及的证券业务风险不断暴露，部分未到期的信托计划已存在到期清偿风险。信托公司房地产业务也有部分项目显露较大风险。截至５月末，已经有部分信托项目到期未能按时清算，其中股票投资业务占比１１％，房地产业务占比６１％。
这也许是证监会出台文件的直接原因，但不管如何，“一旦实施三项铁规，房地产信托业务势必受到重大影响，目前发展势头如火如荼的房地产信托必将降温。”业内人士一致认定。
“单一信托计划应该不受此文限制，如果单一委托人意愿投资一个‘四证不全’、资本金不到３５％的房地产项目，根据信托法规，信托公司是没有理由拒绝这项业务的。” 中国海外发展中心主任、经济学家孙飞强调，信托拥有巨大的弹性空间，金融监管和信托创新是个博弈的过程。
房地产信托 火爆将中断？
跨国建筑设计机构五合国际旗下上海五合智库投资有限公司总经理邹毅分析说，在当前我国的房地产融资格局上，银行贷款占据的比例最大，有关数据表明，银行贷款资金占到房地产企业资金总额的７０％以上。
而２００４年，突然收紧的银袋子，让房产商们史
无前例地实地体会到了仅仅依靠银行贷款融资的风险，单一的融资工具一旦突然无法顺心使用，对于依赖于资本发展的房地产业无疑是巨大的灾难。为了进一步拓宽渠道，开发商融资渠道转向是自然的选择。从投资公司、保险公司、证券公司到信托公司，人们一直在寻找着稳定的资金来源。
但在现实中，选择的余地并不大。首先，股票和债券融资的门槛太高。在全国３万多家房地产企业中，绝大多数是中小企业，他们无法达到上市和发行债券的基本要求。其次，上市和发债的融资规模有限，截止到２００４年初，全国仅有６０多家房地产企业实现了证券市场的直接融资，而从２００１年到２００４年上半年，房地产企业通过债券融资渠道获得的资金不到０．０５％。
而信托业经过５次大规模的调整一直处于业务匮乏的困境。同时近两年开发商的资金需求也无法通过其他渠道得到很好地解决，因此两者一拍即合，效果立竿见影。一方面，房地产业通过信托渠道进行融资的数量大幅度增加。根据公开资料不完全统计，２００３年全年中国房地产行业通过信托渠道融资６０亿元，２００４年全国约有３１家信托投资公司共计发行了约８３个房地产信托产品，募集金额约１２２亿元，几近２００３年的一倍。信托俨然已成为开发商开发投资的重要融资渠道之一。
２００５年延续了２００４年的强劲增长势头，２００５年１－８月，仅公开发行的集合类信托计划，就有７０亿元投向房地产市场，而这当中贷款类信托计划占到了六成以上。房地产业务已经成为众多信托公司主要盈利点。而从今年八月份信托来看，信托公司一举推出了１７只信托基金，占本月信托基金数量的５３％。信托公司加强了与当地具有较强实力、较高知名度的开发商的合作。各种期限的预计收益率冠军基本都由房地产信托产品夺得。１８个月最高５．３％的预计收益率出自联华信托的“联信·宝利”五号产品，两年期最高６．５％的预计收益率属于北京国投和中信信托的两只房地产信托项目，而杭州工商信托向绿城集团内部定向募集的“绿城金沙港项目”信托基金期限一年，设定了１２％的高额预期回报。
ＲＥＩＴｓ进军中国加速
“今后只能靠外资基金了。”对今后的企业融资策略，浙江金泰阳房地产开发有限公司总经理石永昌的话可能代表了相当多地产商的想法。
金泰阳正在浙江嘉兴开发一个商业地产项目。这个名为“江南摩尔”的项目建筑面积２０万平方米，是按照ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ理念建造的大型商业航母，包括购物、餐饮、休闲、游乐、商务和文化等功能。
“我们共投资了８亿多元，其中只有不到一个亿的银行贷款。”来京参加中国商业地产节的石永昌明确表示，在今后开发新的项目时，公司将把外资基金作为融资的最重要外部渠道。
８月１５日，央行公布的《２００４中国房地产金融报告》显示，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点区域房地产市场，２００４年全国房地产开发利用外资２２８．２亿元，同比增长３４．２％，占到开发资金来源的１．３％。
８月２０日，国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金战略中心发布了《２００５中国外资地产基金生态报告》指出，房地产调控期间外资基金累计投资中国地产超过１５０亿美元，并以每年三倍以上的速度增长，在中国，还没有哪一个行业像房地产这样能吸引众多国际资本的关注和参与。
戴德梁行最新研究表明，有６２％的机构投资者希望在未来的２００６年及２００７年投资于中国市场，中国市场在亚太地区８个国家和地区中再次蝉联第一。中国房地产投资市场在整体物业的市场价值、可投资物业的规模到已投资物业占可投资物业的比重，以及自住的比例和投资活跃程度各个方面都存在巨大发展空间，增长潜力将高达４７００亿至６８３７亿美元；预计未来两三年内将有超过１２０亿美元的海外基金进入国内。
日前，盛阳基金战略中心公布，外资地产基金投资预期指数（ＲＥＶＩ）近期连续飙升，第三季度投资预期指数调整为１２６．６，创造了投资预期指数中国指数的最高值，而此前中国ＲＥＶＩ指数第三季度预测值仅为１０４．２，这次上调幅度为２０．３４％，预计会达到６亿美元左右，而第四季度，外资地产基金投资总额又将成为本年度投资高潮。
ＲＥＩＴｓ自已操刀？
海外基金进军中国似乎呈现出“加速度”，这一切似乎应该让地产开发商去除融资的烦忧。而事实似乎并不是这样。“这是浮华背后的荒凉”。一位基金经理反问记者，“你仔细数数，市场上来来去去的不就是那么几支海外基金吗：摩根斯坦利、高盛、ＩＮＧ、雷曼兄弟、凯德置地……”
“这主要是因为法律环境仍有待建立与健全”。孙飞博士告诉记者， ＲＥＩＴｓ是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购房地产资产包主要是商业地产、工业地产、写字楼等，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通。在一级市场发售后，投资者通过二级市场的交易所进行买卖。
“而以目前国内的法律环境，ＲＥＩＴｓ在中国尚无法进行公募、无法上市流通、无法突破２００份的上限，只能采用私募形式，而无法像国外ＲＥＩＴＳ那样，真正做到证券化，让投资者像买卖股票一样，随时选择买进、持有、卖出。” 孙飞称。
就像《２００５中国外资地产基金生态报告》指出，外资房地产基金虽然资本运作能力神通广大，但在中国房地产特有的政策、模式、关系和信息对称度等多重因素制约下，他们在中国房地产市场上还没有形成有效的业务模式，更缺少高效的投资运营平台。尽管海外地产基金正试图通过各种方式和渠道进入中国，且有些已经取得了骄人的战绩，但他们还远没有放开手脚，施展自己的“真功夫”，仍然戴着“镣铐跳舞”。而外资地产基金要想完全摆脱身上的“镣铐”仍需要耐心等待，因为“镣铐”来自于整个产业乃至整个社会。
也许正因为这样，这些海外ＲＥＩＴ进入中国，“会更多的自己操刀，除非企业做到像万科那样。” 四证齐全：取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的房地产项目。
二级资质：
房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四４个资质等级。二级资质的条件是：
１．注册资本不低于２０００万元；
２．从事房地产开发经营３年以上；
３．近３年房屋建筑面积累计竣工１５万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
４．连续３年建筑工程质量合格率达１００％；
５．上一年房屋建筑施工面积１０万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
６．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于２０人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于１０人，持有资格证书的专职会计人员不少于３人；
７．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
８．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
９．未发生过重大工程质量事故。