房地产信托投资基金（REITs）的一般模式为：由房地产信托机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责招投标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。信托机构、房地产公司、投资者是房地产投资信托的三大主体。在典型的

　　REITs运行模式中，投资者可以通过购买REITs受益凭证的方式投资，由投资银行参与其活动，另外，投资者可随之通过证券交易所进行受益凭证的转让。REITs对于投资者和宏观经济都有明显优点：收益稳定、流动性强、安全性高，为包括个人投资者在内的各类投资者提供一个信息公开的房地产领域投资渠道，让大众分享房地产业利润，在创造利润的同时创造社会福利；REITs能有效规避房地产的行业风险和周期风险，抑制和防范房地产市场泡沫经济的产生，促进房地产理性增长的同时兼顾国民经济整体的稳定。

　　目前，我国房地产信托计划基本上是投资于特定项目的单一信托计划，房地产商的开发角色和投资角色没有完全分离，信托计划应有的组合投资，分散风险的作用也并未发挥。这种情况下，要改变“一元模式”，发展“二元模式”，开展REITs就成为最适合我国房地产业的业务发展模式。

　　根据我国的现实情况，REITs的设立需要满足以下两个要求：首先是促进稳定的中长期投资取代短期炒作，保证房地产市场的长期稳定发展。其次是REITs应当成为银行信用的有利补充，而不是转嫁风险的工具。

　　信托公司是目前我国惟一具有直接投资实业资格的金融机构，并且具有在国内寻找合适的房地产项目的优势。国内信托公司与海外投资基金合作，利用其在海外融资、REITs上市推介的优势，进行优势互补，是我国REITs发展的现实选择。

　　具体来讲，我国发展REITs，首先要从以下三个方面着手：

　　一是变简单信托计划为标准化、系列化的信托计划。要实现标准化、系列化的房地产信托计划就应按照以下规范的业务模式运行：制定投资策略——设计基金化信托产品——打造营销品牌化产品——募集资金——组合运用资金。

　　二是变单一投向为组合投资。我国目前的房地产信托产品多为项目融资型，投向单一，风险高度集中。发展REITs最重要的就是以大规模的基金模式取代现有信托产品的项目融资模式，并且通过上市增加其流动性，使房地产信托产品符合基金产品的设计原理，合理地投资组合分散投资风险，保证投资收益。

　　三是变收益保底为收益市场化。我国现有的房地产信托产品多为预期保底型，信托公司在业务开展中实际承担了盈利预期和信托财产完整退出的巨大管理风险和信誉风险，这是目前的房地产信托产品难以走向公募的主要原因。实行基金化房地产信托产品，可以使投资风险主体明晰化，由投资者对信托产品的风险负责，这是信托产品的发行销售最终走向公募化的核心前提。

　　从实践情况来看，已经有一些信托投资公司正在做REITs的积极准备，如深国投旗下的深国投商用置业公司与美国最大的商业地产信托投资公司西蒙房地产集团，以及摩根士丹利房地产投资基金签署了合作开发商业中心的框架协议。平安信托也已经着手物色和收购一批商业地产项目，作为将来开发REITs产品的储备。

　　另外，香港证监会2005年发布了《房地产投资信托基金守则》修订版本，与其同时发布的还有征询市场意见的相关总结。在总结中，香港证监会表示将放宽房地产信托投资基金投资海外物业的限制，允许房地产基金投资世界各地房地产项目，实际上就是允许内地或海外发展商将其在内地的商业地产项目以REITs形式到香港上市，这对于内地的REITs发展无疑具有借鉴和推动作用。