宏观调控将伴随着2005年市场依然在分歧中前行

    说2004年是房地产业不折不扣的“宏观调控年”一点也不为过。从年初开始，以调控为主基调，以土地和金融为两大抓手的房地产业宏观调控伴随着2004年的整整一年。眼下，2004年已经过去，新的2005年已经到来。对房地产业在2005年的走势将作何判断呢？笔者认为，调控将仍然伴随2005年。   
   
    2004年的宏观调控取得了一定成果，但并非全面见效，这已注定2005年的房地产业将仍然以调控为主要基调。笔者认为，在房地产行业的一级、二级和三级市场上，都将不可避免地面对调控政策和调控措施。
       
    土地一级市场是房地产业宏观调控的重心所在。刚刚过去的2004年，围绕着土地市场的议论甚至质疑不绝于耳。在整个大半年度，上海的土地一级市场除了重大工程配套商品房外，经营性土地的出让迟迟没有推出，直到9月份才波澜不惊地推出了纯商业性用地的1号公告，在市场上并没有引起多大关注；直到2号公告特别是3号公告推出，土地市场才重现热火。可热火的同时却又引来了质疑，围绕着新的土地招标“合理区间内的价高者得”规则，众多开发商无所适从，坊间议论纷纷。可以预计，2005年的经营性土地出让仍然是行业内重点关注的热点。土地招标规则可能不可能变动？出让地块的数量有没有可能稍稍增多？中心城区的地块有没有可能改变“一地难求”的状况？对此，各人有不同的看法，但有一点可以肯定，随着3号公告尘埃落定引发市场的不同反响，经营性土地的出让工作将一定会有某种变化，2005年的土地一级市场应予以重点研究和关注。
       
    相对于一级市场，新房市场是整个一二三级市场的综合体现，是房地产市场的晴雨表。在过去的一年中，市场由热到缓，再到热，体现了市场供需的微妙变化。排队购房再现年底楼市，2005年的市场形势如何，谁也说不准。买房不可能永远要排队，市场过热只能导致调控措施的加速出台。事实证明，过去的2004年仍然和2003年一样，是一个房价大涨之年，没有权威的统计数据，但20%到30%的房价上涨幅度绝没有高估。房价涨得太快必然会给决策层提出两大课题，一是在市场上抑制房价过快增长，在这方面恐怕还会出台一些政策；二是重新重视保障型住房，很有可能在重大工程配套商品房的基础上，再推出新形势下的经济适用房。虽然这纯粹是猜测，但应该有充足的理由这样判断。
       
    二手房市场是新房市场的延伸，并终将成为市场的主导力量。二三级市场的联动几乎又是市场的规律。2005年的二手房市场肯定还会有一些调控政策，正如近几个月对非居住物业的增值税开始严格征收一样，限制投机炒房的政策恐怕还会相应出台。   
   
    当然，宏观调控并不可怕。围绕着多空之争和“泡沫论”与“非泡沫论”的辩论，2005年的房地产市场将依然在分歧中前行。