吕兆毅———山东省科学院战略研究所教授   

    首先讲房地产的形势，主要是政策走势。中国房地产总说起来是一个政策管制下的市场。现在基本上是几方博弈的形势，中央政府、地方政府、银行、开发商、购房者之间的博弈，博弈的结果是以建设部为代表的部门表态宣布不再出台政策。

    就消费者而言，消费者的心态还在继续观望，是一个非常理性的心态。有的说回暖了，有的说没有，有的说放量大于成交比例，现在情况是信息非常不透明，各方提供的信息都是模糊不清的。学者们去查阅资料时，看到的都是非常矛盾的信息，所以大家都采取非常低调的方法：不公布信息，所以就搞得真假难辨，到底成交了多少，上市了多少，都在从自己的利益出发来保护自己。

    建设部维护开发商利益，但是建设部也遭到了很多职责。银行是最大获益者。因为这一轮的调整是为了保护三万亿的房产贷款。为了防止出现房地产泡沫，就是要把泡沫挤压在产生的过程之中。

    全世界的房地产投资信托基金大量的涌入中国，并不是原来说的赌人民币升值的这个情况，好像是高层的判断都有问题，所以，在这一轮调整中，学术界开始了一个关于房地产投资信托基金（英文简称Reits）的讨论。香港的证券会宣布，香港的Reits可以向全世界进行投资，但是他的醉翁之意显然是针对大陆，显然是Reits要大量进入大陆。这是房地产出现的一个新的特点。五方博弈有一个结果，那就是国外的Reits大量进入中国已经成为定局。

    我们分析一下，经过这一轮调整后，出现了怎样的结果？

    第一、就是从卖方市场走向买方市场，购房者的声音在加大，理性在提升。买方说话要比过去显得更强有力。购房者认为仍然有降价空间。

    第二、判断房子质量的标准发生了变化，由原来的经营标准变成了市场标准。很多非常豪华、高档的建筑，现在看来，消费者基本上是不认同。一些国际级的设计大师，设计了几十平米的大阳台，这可能会不被人所接受，黄种人可能会怕被太阳晒黑了，所以大阳台设计就不适合中国的国情。80年代后出生的人，个性比较强，我们要尊重他们的个性来设计，根据他们自己的要求来设计房子等等，所以房子的标准变成了市场标准或者说个性化标准。

    第三、定价机制发生了很大的变化。过去的定价机制不是按照成本，而是成本加心理期望。这就比较虚拟化。为什么会有很多人攻击房地产是暴利？今年8月，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本清单，这一公布更引发了人们对开发商得更大不满。现在的定价从原来的由开发商说了算，变成由市场说了算，或者是购房者说了算。购房者说了算，看起来是很奇怪，但是有项目已经实施了由购房者定价的促销方法，这种方式换来了高速度的销售。

    这种定价机制是非常高明的，以最快的速度销售出去，其他的开发商，谁也不敢跟风、跟进。这种定价模式是怎样产生的？据说是从超级女声节目得到的启发。它改变了社会的游戏规则，评委不是专家学者，而是观众打分、观众发短信。它的第一名，专家不一定能够认可，但是公众认同。虽然是一个娱乐节目，但是引起了很多房地产商的深思，都从超女身上得到启示。冯仑说，过去我们房地产商的心态是以自己为权威，开发商是强者，开发商说了算。开发商正在反思自己的运营模式，如何尊重购房者。这对打破当前现金流危机是一个很好的办法。

    我们山东的开发商当前应该考虑用怎样的办法来更好地打破现金流危机，过去是以地段、地段、地段为黄金定律，现在还应该加上资金、资金、资金，这条定律。有一种说法是，按照政府的希望，要不断地淘汰开发商，全国有三万多家开发商，负债太多，要淘汰三分之一，特别是对于资金流短缺的开发商更是严峻的考验。与会的各位老总也谈到要合作问题，其实，合作是需要法律保障的，是需要一种创新制度的。这种制度在国外早就有了，Reits在美国有三百多家公司，三分之二是上市的，三分之一是正常交易的，他们的每股是10——25美元，所以一般的公众都是可以购买，或者它叫做利益分享券，最近商务部和其他部门提出，中国要发展Reits，已经迫在眉睫，全世界都到中国来了，中国的房地产市场占全世界的50%，Reits不是中国批不批地问题，而是我们现在要着手来做的问题。

    我们也可以组成山东的Reits公司。房地产70%的资金都压在银行身上，银行的风险很大，现在能解决房地产资金饥渴、能够替代银行贷款的就是Reits，所以我觉得如何创立山东第一个Reits是非常必要的。即使政府不批都没有关系。根据国际规则，它有很多的政策支持，它的门槛很低，它的回报要比银行的利率高的多，这个期间政府不收税，这是非常好的制度，我觉得山东的房地产商要走在行业的前面，登高望远，迅速的成立公司，可以先在香港上市，然后再回来，特别是商业地产，是它的首攻对象。银监会有一位官员说，他们不干预Reits，但是从法律方面上还无法运作，所以可以先从香港上市。Reits是房地产行业的一个大创新，推动中国的Reits，可能会带来很大机会，如果以后还是依赖银行的贷款，就会又发起调控，我们应该针对这个问题来提出解决方案，就是要建立中国的Reits。

    以上文字节选于山东省科学院战略研究所吕兆毅教授在第八届“新城市”房地产沙龙上的发言。

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