日前，中国商业地产联盟秘书长王永平向记者透露，9月份，商业部在向国务院递交“全国商业地产调研报告”的同时，亦提出创新金融产品，发展REITs的建议。国务院将作出怎样的批复，其结果备受关注。

    截至2005年下半年，为了规避风险，除四大国有银行外，所有股份制银行全部停止对商业地产开发贷款的发放。众多开发商寄予厚望的REITs是前景好还是“裹足不前”，一切将不得而知。

    REITs新宠欲夺银行旧爱

    近年，由于商业地产利润偏高，不少开发商竞相投资该领域，致使商业地产开发量急速膨胀。进而导致商业地产空置率不断攀升。有数据显示，目前我国商业地产的增长速度超过20%。然而，与之相对应的零售业，发展却颇为凋零，年增长速度仅为10%左右。在此前提下，商业地产空置率一再猛增。据中国商业地产联盟秘书长王永平透露，今年上半年，全国商业地产空置面积高达2878万平方米，较去年同期增长了21%，比商品房空置率高出18%还多。

    “在西方发达国家是先有商业再有地产，而在中国却是先有地产再有商业，这种先后顺序的倒置，极大地降低了中国商业地产项目的成功率。长此以往，必将引发较大的社会问题。巨库、第五大道的失败以及‘普尔斯马特事件’只是一个前兆。”王永平向记者强调。

    在此背景下，银行逐渐意识到商业地产发展的潜在风险。并且，一再收缩信贷，限制对商业地产开发贷款的发放。然而，银行此举，却进一步加剧了行业的恶性循环——商业地产开发所需资金量较大，在银行收紧信贷的前提下，更加促使了商业分割出售的增多。

    对此，王永平认为，银行不应为了降低风险，一味收缩信贷。这样不利于整个商业地产市场的健康发展。所以，“在全国商业地产调研报告中，明确提出两点建议：其一，建议银行适当放松对商业地产的贷款发放；其二，丰富金融产品，推行REITs。”王永平说。

    在该建议的推动下，10月12日，农总行下发《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》(以下简称《办法》)，将对商业地产发放贷款的年限，由原来的3～5年，延长至10年，并在北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京七个城市进行试点。此前不久，工行上海分行也开始涉足写字楼、商铺等物业抵押贷款。

    对此，包括王永平在内的诸多业内人士都认为，“这对商业地产而言是一大利好。”然而，记者日前致电农行咨询时，对方坦言，“由于种种原因，《办法》试行至今，该行还未有一笔此类贷款业务。”

    在银行旧爱难续的前提下，REITs由于收益稳定等诸多利好，而成为商业地产的融资新宠。9月26日，在国际饭店举行的“2005REITs(北京)国际合作论坛暨项目推介会”上，诸多海外基金与国内房地产企业汇聚一堂，洽谈合作。据了解，论坛结束后，不少内地房地产企业，亦多次与论坛组委会联络，希望促进与海外基金的联系与合作。

    对此，业界普遍认为，REITs无疑是对商业地产融资渠道一个较好的补充。其理由主要基于：发展REITs能降低企业对银行的依赖，减少金融风险；引导并帮助商业地产向健康、良性的方向发展；实现对中小企业的保护，等等。

    然而，不少专家亦指出，尽管REITs具有以上诸多优势，但由于其自身门槛较高、选择性较强等特点，致使REITs在未来的发展过程当中，必将面临诸多壁垒。

    四重桎梏阻隔鹊桥归路

    一个新生事物的诞生，必将面临重重考验，REITs亦不例外。在采访过程中，诸多专家及业内人士在对REITs本身以及REITs对商业地产的正面影响予以肯定的同时，亦提出其发展过程中必然面临的障碍。其中，最主要的障碍在于，REITs自身的价格限制、我国的政策门槛、法律瓶颈以及从业人员的素质。

    障碍1：价格限制

    REITs虽然具有风险低、收益稳定等优势，但其要求是非常高的，包括对项目规模、收益率、产权、成熟度等，都具有严格的要求，所以，其虽然是对商业地产融资渠道一个很好的补充，但并非任何一个项目需要钱，都可以通过REITs融资。

    就收益率而言，“从诸多商业地产持有人来看，大部分人对REITs的融资模式以及上市要求是认同的。在谈判的过程中比较不容易达成一致的是上市的价格问题，海外基金要求的回报率接近8%，而大陆大部分商业达不到这个要求，达到这个要求的物业往往又惜售。所以，阻碍REITs在国内发展的根本原因在于，价格即回报率的认定上。” 华银控股投资部经理刘思彤近日接受记者采访时表示。

    所以，“REITs其实比银行更苛刻，他只会支持自己认为好的物业。这一点，决定了REITs不会成为一个较大众化的金融产品。”王永平如是评价REITs。

    障碍2：政策门槛

    我国是受外汇管制的国家，所以，资金的进入都必须经过严格的审批程序。据记者了解，截至目前，有关政府部门仍未明确表示出台相关政策，支持REITs发展。

    对此，中国企业海外发展中心主任、经济学家孙飞，曾对本刊记者表示，“如果信托管理办法中，能突破200份合同的限制，并能实现海外上市，实际上就是真正意义上的REITs。”然而，根据9月份银监会下发的“212号文件”显示，不仅200份合同的限制没有丝毫放松，并且，要求信托机构向企业发放信托贷款，该企业运作的项目必须四证齐全。这就意味着，开发企业在拿地阶段，既无法向银行贷款，又不能通过信托贷款。

    除此之外，影响REITs发展的政策因素还包括税率。“目前，由于我国税种较多，且税率较高，所以，税后的投资回报很难达到境外资本的预期收益率。”戴德梁行助理董事叶子华说。

    障碍3：法律瓶颈

    部分国内房地产项目的产权问题成为通过REITs融资的一大法律瓶颈。戴德梁行助理董事叶子华认为，物业业权对REITs的影响，除土地使用权及使用年限问题外，还包括取得正式产权证的问题。

    叶子华说，“国内很多房地产项目即使在竣工后都未获得产权证，所以，这一点不能满足REITs对房地产项目必须具备完整业权的要求。令一些具备稳定收益的房地产项目，也不能通过REITs上市融资。故此，物业业主在筹备将房地产项目注入REITs时，必须先得确定已经取得房地产的产权证明文件。

    障碍4：从业人员素质

    根据发达国家发展REITs的经验来看，纳入REITs的物业，必须拥有专业的管理团队。而这一点，正是目前我们所缺乏的。“影响REITs发展的另一个关键因素在于，缺乏本土化的、有经验的资产管理专家与熟悉投资银行业务的人才。”刘思彤分析认为，

    REITs的运作需要一个专业化的团队。海外投行拥有专业技术和人才，但是他们在大陆的商业、地产网络并不发达，对本土化的商业及房地产业的了解无法与本地人士相提并论。然而，我国目前缺乏的则是真正懂投行业务、有资产管理工作经验的专业人才。

    因此，只有国际金融专家、商业运营专家、REITs深层次研究人士，和有本土房地产、金融从业经验的人才有机、高效地结合，方能真正推动REITs发展。

    三年有望喜结良缘

    对于REITs发展过程中遇到的问题，王永平以及诸多接受记者采访的专业人士均认为是非常正常的。在他们看来，REITs之于中国毕竟还属于一个新兴的金融产品，政府、业界乃至整个社会都需要有一个认知过程。所以，对于REITs未来的发展前景 他们纷纷表示看好。

    据王永平透露，近期诸多国内知名信托机构主动与中国商业地产联盟联络，希望一起推动REITs的本土化发展。

    除此之外，开发商亦表示出极高的兴致。大连万达集团董事长王健林近日表示，“虽然万达已从麦格里银行获得贷款，资金已比较充足。但如果国内在推动REITs发展过程中需要资助，万达将予以大力支持”。

    基于此，王永平对未来REITs的发展作出如下预判：“在社会各界的大力推动下，并随着2006年我国金融门槛的放开，未来2～3年，REITs必将在中国实现安全落地。届时，我国也将拥有自己的REITs。”

    在记者问及目前国内政府部门对REITs的态度时，王永平说，“从‘2005REITs(北京)国际合作论坛暨项目推介会’上银监会法规部副主任李伏安的发言来看，目前政府亦在密切关注REITs。以前政府对REITs一向是避而不谈的，而现如今，政府能表达一种既非支持，也非限制的观点，实际上就是一种信号。”

    “我国政府部门最大的顾虑在于，发展REITs需要相当的税率优惠，而这样一来，国家便减少了财政收入。而事实上，税收减少是短期行为，而实施优惠政策促使REITs得以较好发展之后，反而可以获取更加稳定的、长期的税收收益。” 王永平说。所以，在他看来，政策限制只是一个阶段性的问题，未来必将会有所松动。