北京“千万家”房地产经纪公司10月份二手房买卖房源的登记量比上个月上升了25％，之前这个增长率一般都在10%～15%之间。变化主要源自国家税务总局10月７日悄然下发各省市的“156号文”，一些卖房者认为国家将要强制征收二手房个税，因此想抢在强制征收时间推进表出台之前，将手中房屋脱手。

    历经数年，一波三折

    关于“二手房个税”并不是老调重弹，因为从上个世纪到现在，“二手房个税征收”总是停留在政策层面，期间经历重申、试点、流产、地方出台优惠等，围绕这这个话题总有新闻出现，可谓一波三折。

    早在1994年国务院颁布的《个人所得税法实施条例》，以及财政部、国家税务总局的有关通知中便规定：个人转让建筑物、土地使用权取得的所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，作为应纳税所得额，依照20%的税率计征个人所得税。1999年12月2日国家再次颁布对个人出售住房所得如何征收个人所得税的有关通知。

    随后各地出台了相关规定，但由于这项税收一直都是采取由纳税人自行申报方式“自觉缴纳”，其结果“形同虚设”。此前在杭州、南京、北京等地试行征收“房屋转让个人所得税”，因种种原因均夭折。

    今年7月10日，国家税务总局新闻发言人首次明确表示，二手住房交易所得缴个税并非新政策，各级税务机关应把个税与契税、营业税等一起征收。

    这一态度表明了税务总局的立场，长期以来人们有意无意对二手房个税的模糊概念，逐渐开始明朗起来。

    这次备受关注的“国税发156号文”，即国家税务总局《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》(国税发[2005]156号)，其核心内容是，对存量房交易环节所涉及的税收要实行“一窗式”征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等。而业主在办理房产过户时必须出具不动产销售发票，否则不予办理。这就意味着，税务部门将从源头上把控二手房交易过程中所涉及税种，不纳税将无法办理过户。

    不缴纳个人所得税就没有产权证，这个“通知”在房屋转让方看来，无异于“强制征收”。

    征收范围狭窄，市场影响不大

    7月份在国家税务总局明确表示“转让二手房应缴个税”后，曾有房地产经纪公司经理惊呼“北京二手房市场有可能消失”。与上次市场反应不同的是，这次国税发156号文后，并没有给北京二手房市场造成震荡，尽管有房源登记量增加的现象，但综合链家、我爱我家等经纪公司的10月交易数据来分析，交易量增长正常，市场平稳。

    北京市场这次对于“征收二手房个税”反应平平与北京市先后出台的优惠政策不无关系。

    7月25日北京市地税局、财政局、市建委联合发布的《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》（简称《补充通知》）中，对已购公房等六类具有保障性的住房在购房时间的认定上有了改变，即凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。使得这六类房产大部分都处于5年以上的范畴，这样可以享受免征个税待遇。

    “链家经纪”市场总监金育松认为，由于《补充通知》对公房年限的确定做了明确规定，使原本受个税影响最大的公房几乎不受影响。

    再加上2003年，北京市地方税务局、财政局、国土资源和房屋管理局下达的《北京市关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》（以下简称《个税通知》）中表示，对于购买时间在5以上的家庭惟一生活用房免征个税；同时对于出售房产前后1年内购房的可以享受相应的优惠政策，这使得一部分二手商品房都免受或微受个税影响。因此，在以已购公房和二手商品房为成交主体的京城二手房市场，无论是成交量还是价格，都很难单纯因个税是否重新强制征收而呈现太大波澜。

    这就意味着即便此次个税将重新强制征收，也将许多房屋排除在征收范围之外。

    时间表尚未确定，细节待推敲
   
    11月1日在本报记者问及“何时征收二手房个税”问题时，北京地税局表示：始终没有停收二手房交易个人所得税。至于什么时候“一体化管理”、“一窗式征收”，相关人士表示，北京地税目前正在研究具体执行办法。办法出台之前，对二手房交易征收个税暂时仍为纳税人自行申报。

    业内人士分析，目前时间表尚未确定有可能是因为更多的细节问题需要进一步确定。《个税通知》中表示，“对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”这表明个税的征收对象主要是拥有多套房产、通过低买高卖获利的房产投资者。但在具体实施过程中，如果对“家庭惟一生活用房”等概念没有准确定义的话，恐怕实际执行较难。“‘家庭惟一生活用房’判定标准是什么？是否需要开据相关证明？在哪些相关部门开据？”这些都需要相关部门进行明确。

    “链家经纪”市场总监金育松还举出现实事例来进一步说明《个税通知》需要再补充，比如：钟先生与钟太太各自在婚前购买了房产，婚后，钟太太决定卖掉自己的房产，这种情况，是否算做家庭惟一住房？

    他同时提出还有一些问题不明，其中有“合理费用具体是哪些”，“装修款等算不算合理费用？”如果这点不明示，在实际的房产交易过程中，卖方可以用装修费等名义进行规避个税，将装修费算入“合理费用”。