２００５年的楼市，弥漫着宏观调控政策的味道。２００５年的商业地产，因投资者信心和热情的减退，曾一度变得举步维坚。存在已久的问题和忧患开始暴露出来，业界传言：商业地产的冬天来了。但是，我们仍然看见，不少商业项目逆市飞扬，商业地产销售稳步上扬。有人说，这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。苦难，带来了更加理性的成长。隐忧之下，成都商业地产其实大有可为。

    隐忧 供大于求空置量攀升

    据成都市房管局数据，今年１月－９月，成都商业地产总供应量为９７．６３万平方米，总销售体量为６４．９８万平方米，总供销比为１．５０，供应明显大于需求，成都商业地产处于饱和状态。其实，早在２００３年，成都就掀起了空前高涨的商业地产开发狂潮。２００４年成都市区累计供应商业用房面积１２７．４４万平方米，同比增长３２．６３％，销售面积８１．３８万平方米，同比增长６．３４％。２００４年成都商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。业内人士预测，成都市区的商业用房已经相对过剩，且由于供应过快，需求与供应之间的差距已经越来越大。

    一边是商业项目供应的急剧膨胀，一方面却是销售的艰难和后期经营的乏力，导致商业项目空置率居高不下，而且还呈上升之势。有媒体统计，２００４年，成都商业地产面世总量１００万平方米，空置面积高达５４．９２万平方米，涨幅达２６．５％；今年，成都新开工的商业项目面积将超过２００万平方米，商业空置面积和空置率继续在扩大。成都市区的商业用房已经相对过剩，且由于供应过快，需求与供应之间的差距已经越来越大，相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨。

    问题 特色商业难求

    商业地产专家指出，只有那些有特色、同时存在地段优势的物业才能获得投资者青睐。目前成都商业规划现状的一些问题不容忽视：商业市场总量很大，但是布局小而分散；缺乏高质量的特色商业区；新区建设过于封闭，难以形成繁荣的商业发展环境。成都商业楼盘仍缺乏准确定位，大多仍偏向大而全的经营理念，以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的楼盘分布广，供应数量多，缺乏目标集中的差异化定位。

    此外，部分商业地产项目商业布局、业态定位、招商、后期经营管理还不尽到位和完善，成都商业地产的特殊竞争力还很缺乏。

    利好 市场销售持续走稳

    今年１月－９月，成都商业地产销售同比增长７．６５％，即使在住宅市场最低迷的６、７月，成都商业地产仍保持了稳定的销售量。从７、８两月成都楼市销售数据来看，成都商业地产的销售非但没有回落，反而有明显上扬的趋势。今年７月，去年成都商业地产销售十强中，其销售总量比６月增长７３％，从３００００多平方米上涨到了６２０００平方米。８月份的销售量显然已经高于同期的住宅销售回升的比率。

    商业地产的逆市飞扬，显得比住宅更为坚挺，给了投资者和开发商足够的信心。据业界投资人士分析，楼市“新政”过后，在住宅投资受阻的情况下，选择一些成长性极强的商业物业进行投资，是较为理想的投资渠道，这无疑成为了商业地产的一次机遇。

    机会 写字楼市场前景看好

    如果把写字楼归为广义的商业物业，写字楼市场的情况无疑是给２００５年的商业地产注入了强心剂。从１月－９月成都市区办公用房供销情况来看，１月－９月总供应体量为１８．９７万平方米，总需求量为２５．９９万平方米，总供销比为０．７３，供需缺口为７．０２万平方米，办公用房基本处于供应略小于需求的状态。

    据尺度地产研究中心调查分析，市中心区域的办公用房需求较为旺盛，市场对高档办公物业需求呈迅猛上升态势。

    并且，成都不断改善的基础建设将会促进经济的持续发展，为写字楼市场的发展提供良好的外部条件。外资不断涌入成都写字楼市场，成都甲级写字楼市场还将被广为看好。