一手楼------指售房人为开发商的住房。

    个人住房一手楼贷款----指贷款人向借款人发放的、用于其购买一手楼、借款人以所购住房作为抵押物、开发商提供阶段性保证担保的贷款。

    一、地产开发公司一手楼贷款条件
 
    1、公司。

    （1）企业法人营业执照、税务登记证、法人代码证、法定代表人或授权代理人证明书；

    （2）房地产开发经历；

    （3）企业法定代表人同意就该楼盘为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺。

    2、楼盘项目。

    （1）项目的可行性研究报告及计委立项批复；
 
    （2）建设用地规划许可证；

    （3）建设工程规划许可证；

    （4）建设工程施工许可证；

    （5）国有土地使用证；

    （6）竣工验收合格证明。
　
    二、个人住房一手楼贷款流程图

    （一）楼盘审查操作流程。

    1、项目调查。
　
    经办行收到上述申请资料后，经初步审查，资料齐全的同意受理。

    2、审查、审批。

    贷款审查部门收到调查部门提交的项目调查报告和有关资料以后，要对其真实性、完整性、有效性及贷款项目的合法性和可行性进行审查，经查同意的，按照权限上报审批。

    贷款审批人签署是否同意的意见。
   
    3、经审批同意的，经办行与开发商签订《住房按揭合作协议书》。

    （二）发放贷款操作流程：
 
    二、个人住房一手楼贷款流程

    （一）借款人申请及条件。
　　
    借款人申请个人住房贷款，所购住房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。经办行要求借款人填写个人住房借款申请表。

    1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

    2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明）；

    3、不低于房价20％首付款的付款凭证；
 
    4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；

    5、共有权人同意以所购住房作为抵押物的证明；

    6、借款人家庭财产和经济收入证明（包括由借款人所在单位人事部门出具个人证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任；

    7、经办行要求提供的其他文件或资料。

    （二）受理、调查。
　　
    经办行收到借款人提交的资料后，进行初步审查。

    （三）审查、审批。

    贷款审查部门对购房行为的真实性、还款能力等进行贷款审查。

    经审查同意的，提出贷款额度、贷款期限。有权审批人完成审批。

    （四）签订借款合同。

    经审批同意的，经办行与借款人、开发商签订《个人住房按揭合同》。
　　

    （五）办理房屋保险、公证、担保手续。

    （六）保险。借款人必须办理财产保险，明确经办行为第一受益人，保险单
正本交由经办行保管。

    （七）公证。经办行认为有必要的，可以要求对借款合同进行公证，公证费用由借款人承担。

    （八）抵押（预）登记。以所购住房为抵押物的，经办行和借款人凭借款合同到当地房地产管理部门办理房地产抵押预登记。

    （九）贷款偿还。

    贷款期限内可实行到期一次性还本付息,或按月分期还款。

    （十）贷后管理。

    贷款发放后，经办行定期进行贷款检查。

    （十一 ）贷后检查。

    经办行每月进行一次综合性个人住房贷款贷后检查，掌握个人住房贷款的资产质量状况。
　　　
    （十二）清户撤押。

    借款人偿还全部本息后，信贷部门通知借款人，持其有效身份证件、贷款结清凭证领回由我行保管的有关法律凭证及文凭，借款人签署收到文件的回执。采取抵押担保方式的，经办行和借款人共同办理抵押注销登记手续。

商业用房抵押借款合同

（一手楼）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（　　　）农争抵字（　　　）第　　号

贷款人：中国农业银行　　　　　　　　　　　　　（以下简称甲方）

借款人：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（以下简称甲方）

保证人：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（以下简称丙方）

根据国家有关法律、法规及甲方与丙方签订的《商业用房抵押贷款合作协议书》[（　　）农银抵合字（　　）第一号]，就甲方向乙方提供商业用房抵押贷款（以下简称“商业用房贷款”），丙方提供保证担保有关事宜，经甲、乙、丙三方协商一致，订立本合同。

第一条　释义

本合同中，除另行定义外，下列名词定义如下：

1、商业用房贷款：乙方向丙方购买营业用房、办公用房或其他用房（以下称为“商业用房”），并以该房产及其权益作为抵押物向甲方申请的贷款。

2、欠款：在本合同项下乙方所欠甲方的一切款项，包括借款本金、利息、逾期利息、复利及其他有关费用。

3、购房合同：乙方与丙方签订的、购买本合同项下商业用房的买卖合同。

4、抵押物：购房合同项下的商业用房及一切与之有关权益的统称。

5、抵押预登记：乙方所购商业用房在未取得产权证之前，为获取贷款而凭购房合同等资料向房地产管理部门办理的商品房抵押登记备案。

第二条　乙方所购商业用房。

1、座落位置　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

2、结　　构　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

3、建筑面积　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

4、价　　值　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

5、购房合同编号　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

第三条　借款金额

借款金额为人民币大写　　　　　　　　元，即乙方所购商业用房总价款的　　　%。

第四条　借款期限

借款总期限自　　　年　　月　　日起至　　　年　　月　　日止，共　　　年零

　　月。

第五条　贷款利率

1、贷款利率按月利率　　‰执行。贷款期限一年以内（含一年）的，按合同利率执行。

贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日起按相应的期限利率档次执行新的利率规定。

2、贷款利息按月计付，结算日为每月20日。

第六条　借款划转

在办妥本合同抵押（预）登记、取得抵押（预）登记证明书后　　　日内，甲方将借款金额一次性以乙方购房款名义划入丙方在甲方处开立的售房专用账户内。

未办理抵押预登记的地方，在乙方将购房合同、首付款付款凭证等办理房屋产权证书所需资料移交给甲方并办理本合同公证后　　　日内，甲方将借款金额一次性以乙方购房款名义划入丙方在甲方处开立的售房款专用账户内。

第七条　借款偿还

1、按月归还贷款本息，每月20日为乙方的每期还款日，首期还款为借款发生的次月20日。

2、乙方在获得甲方贷款之前必须向甲方办理银行卡（卡种      ,卡号　　　 　）或在甲方处开立存款账户（帐号　　　　　 ,开户行、所　　　 　）。每期还款日前，乙方应在上述银行卡或存款账户中存入当期应还借款本息。甲方直接从该卡或存款账户中扣收与本合同项下借款有关款项。如存款不足扣划时，该期应还贷款本息全部作逾期处理。

3、每期还款金额经甲、乙双方约定采用计算公式　　　　计算。根据计算公式，确定每月还本、息额，最后一期还清全部本息。

计算公式：

（1）等额本息还款法

　　　　　贷款本金╳月利率╳（1＋月利率）贷款月数

月还款额＝　　　（1＋月利率）贷款月数－1

（2）等额本金还款法

　　　　　贷款本金＋（贷款本金－已归还贷款本金累计额）╳月利率

月还款额＝贷款月数

（3）

4、提前还款；

乙方若提前还款，须征得甲方同意，并按下列规定办理：

（1）须在预定提前还款日7日前，以书面形式向甲方提出申请。

（2）须在每期的还款日之前偿还部分或全部未到期贷款。

（3）提前归还部分或全部贷款，已计收的贷款利息不再退还。每次提前还款金额不得少于一期还款额。

（4）部分提前还款后，可采用每期还款额不变、缩短贷款期限或贷款期限不变、养活每期还款额的还款方式。

5、逾期还款

对逾期的贷款本息，乙方选择下列方式　　　偿还这：

（1）在上述存款或银行卡帐户内存足款项，由甲方在下一个还款日划收。但在存款日至划款日之间，甲方仍向乙方计收逾期利息及其复利。

（2）乙方到甲方的信贷部门领取欠款清单，凭欠款清单到营业柜台交付现金，从交付欠款之日起，停止计收逾期利息及其复利。

6、乙方、丙方在购房合同项下就购房事宜产生任何纠纷，均不影响本合同下贷款本息及其有关费用的按期偿付及回购责任的承担。

第八条　甲方权利与义务

一、按时收取贷款本息；

1、按时收取贷款本息；

2、按照《预售房款监管协议》的约定对预售房款实施监管；

3、乙方不按时还款时，要求丙方承担回购保证责任或处理抵押物。

二、甲方义务

1、在合同约定的期限内，将贷款足额提供给乙方；

2、核收和保管与抵押物有关的权利证明文件和其他文件；

3、当本合同项下的抵押关系解除后，甲方将抵押物权属证明返还乙方；

4、乙方未能依约履行还款义务，而由丙方代为清偿乙方欠款后，甲方须将与抵押物有关的证明文件转交给丙方处理。

第九条　乙方权利与义务　

一、乙方权利

1、满足合同约定的条件后获得贷款；

2、部分或全部提前还款。

二、乙方义务

1、按期偿还甲方贷款本息；

2、对交付使用的房产必须妥善保管并负有维修、保养、保证完好无损的责任；

3、在还清贷款前，未经甲方书面同意（在办妥房屋抵押登记前，还须丙方书面同意），乙方不得将本合同项下的部分或全部房产出售、出租、赠与、舍弃、托管、重复抵押或以抵押物清偿其他债务及以其他任何方式处置。

第十条　丙方权利与义务

一、丙方权利

1、按照《预售房款监管协议》的要求，按照工程进度使用贷款；

2、替乙方清偿债务后，向乙方追索的权利；

3、履行回购责任后，处分抵押物或拥有抵押物的权利。

二、丙方义务

丙方承诺，自本合同签订之日起，至借款人取得房屋所有权证、办妥抵押登记并将有关抵押文件交甲方收执之日止，在发生下列情况之一时，承担按原价回购该房产及其权益以偿付本合同项下利息及相关费用，并放弃抗辩权：

1、乙方提供虚假资料，骗取贷款，且已经或可能造成贷款损失；

2、乙方连续三个月或累计六个月未能按本合同规定按时清偿贷款本息及相关费用；

3、借款期内乙方发生破产。

丙方在接到履行回购责任通知书后七天内回购房产，偿还乙方所欠甲方全部贷款本息及相关费用。若丙方不按时回购房产，甲方每天按乙方所欠款项的万分之　　向丙方收取违约金，并有权采取相应法律手段要求丙方履行其回购责任。

第十一条　房产抵押

1、抵押担保范围：借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息以及律师代理费、抵押物处置费、过户费等甲方实现抵押权的一切费用。

2、抵押登记：

（1）乙方出具《授权委托书》委托甲方或甲乙双方共同以本合同、购房合同以及其他有关产权证明文件向当地房地产管理部门办理抵押登记手续。

（2）办理抵押登记手续后的房屋所有权证、房屋他项权利证书及其他有关文件交由甲方保管。

3、抵押物的保险

（1）乙方应按田方要求为抵押房产投保。

（2）在本合同项下的欠款未清偿之前，乙方不得以任何理由撤销、中断保险。如乙方中断、撤销保险的，甲方有权代乙方继续投保，有关费用甲方有权向乙方追索，并有权从抵押物变现的价款中予以扣除。

（3）保险单须注明甲方为保险赔偿金的优先受偿人（第一受益人），保险单正本交甲方保管。

（4）被保险的抵押物若发生保险责任范围内事故，乙方应立即通知甲方，并采取有效措施防止损失扩大，获得的保险赔偿金优先用于偿还贷款本息。

（5）被保险的抵押物若发生保险责任范围以外的毁损，无论是否因乙方的过错，乙方均应及时通知甲方，并提供甲方认可的其他担保，否则甲方有权提前收回贷款，由此造成的一切损失由乙方承担。

4、抵押的解除

乙方向甲方还清本合同项下的借款本息及其它应付款项后，甲、乙双方向房地产管理部门办理注销抵押登记手续。

5、抵押物的处分

有下列情形之一的，超出丙方担保期限的，甲方有权依法处分抵押物并优先受偿，不足部分甲方有权继续向乙方追索：

（1）乙方连续三个月未偿还贷款本息和相关费用或逾期还款累计超过六期。

（2）本合同贷款总期限届満，但乙方尚有欠款未还的。

（3）乙方不遵守本合同其他条款的。

第十二条　费用的承担

1、本合同所涉及的公证、抵押、保险等有关费用由乙方支付。

2、非因甲方的原因导致借款未能发放，甲方已收取的各项费用概不退还。

第十三条　违约责任

任何一方未履行本合同的约定义务，应承担违约责任，并赔偿其他两方的损失。

第十四条　合同的公证

本合同自签订之日起　　　　日内，应向公证机关办理公证。

第十五条　合同的变更和解除

1、本合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除合同。合同的变更，须经甲、乙、丙三方协商同意，并依法签订变更协议。

2、乙方如将本合同项下权利义务转让给第三方，应事先取得甲、丙方的书面同意，其转让行为在受让方和甲、丙方重新签订借款合同后生产，原合同同时终止是。

第十六条　纠纷的解决

本合同履行中发生，可由各方协商解决；若通过诉讼解决，由甲方住所地人民法院管辖。在协商或诉讼期间，不涉及部分的条款，应继续履行。

第十七条　其他事项

1、本合同期内，乙方或丙方变更联系地址、名称的，应在五日内通知甲方，否则甲方向本合同所写明的联系地址发送的有关文件，视同送达。

第十八条　本合同自各方签字盖章之日起生效。

第十九条　本合同一式　　份，三方各执一份，　　　　各执一份。

第二十条　提示　　

甲方已提请乙方和丙方对本合同各印就条款作全面、准确的解释，并应乙方、丙方的要求作了相应的条款说明。签约各方对本合同含义认识一致。

贷款人（公章）　　　　　　　　　　　　　　借款人

负责人　　　　　　　　　　　　　　　　　　法定代表人

或授权代理人（签章）　　　　　　　　　　　或授权代理人（签章）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　联系地址

保证人（公章）

法定代表人

或授权代理人

联系地址

　　　　　　　　　　　　签约时间：　年　月　日

　　　　　　　　　　　　　　　 签约地点：