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    省十届人大常委会第十三次会议审议通过的《山东省商品房销售条例》(以下简称《条例》)，将于明天(即7月1日)正式实施。《条例》的颁布实施，标志着我省商品房销售管理工作进入了一个新的发展阶段。当前，认真组织学习、宣传、贯彻实施《条例》，对于贯彻落实国家宏观调控政策、加强和改善房地产市场环境秩序、稳定住房价格、促进国民经济平稳健康持续发展具有十分重要的意义。下面，我就《条例》的立法背景、起草过程、立法重点及贯彻实施的具体要求作简要介绍和汇报：

    一、关于《条例》的立法背景

    近几年来，我省的房地产开发经营一直保持了“总量扩张、高位运行”的稳健发展势头，目前全省共有房地产开发企业3200余家、物业管理企业1200余家、房地产销售代理等中介机构700余家，注册总资本达240亿元，从业人员达20多万人。仅2004年，全省完成房地产开发投资765亿元，同比增长32％，共，中商品住宅完成投资550亿元，同比增长35％；商品房竣工面积达2397万平方米，同比下降2．5％，其中商品住宅1945万平方米，同比下降6％；商品房销售面积2525万平方米，同比增长26％，其中商品住宅销售2207万平方米，同比增长23％；商品房销售516亿元，同比增长49％，其中商品住宅416亿元，同比增长40％。今年1-5月，房地产开发完成投资304．7亿元，同比增长51．7％，其中商品住宅  投资212．8亿元，占房地产开发投资的69．4％。商品房销售面积636．2万平方米，同比增长29．3％，超过竣工面积148．9万平方米；其中，住宅销售面积576．8万平方米，同比增长32．2％，超过竣工面积151．5万平方米。

    但是，在房地产开发经营，特别是在“经营”中的商品房销售环节，部分房地产开发企业违背诚实信用原则、欺骗消费者、片面追求利润的现象还时有发生，主要表现在以下五个方面：一是商品房质量通病未得到根治，商品房地基下沉、墙体裂缝、管道渗漏、偷工减料、防震性能不达标等问题时有出现。二是房地产开发企业发布虚假广告误导消费者问题比较突出，比如在语言表述和图标显示上缩短商品房与市中心的实际距离，绿化和配套设施宣传严重失实等。三是合同违约、承诺不兑现行为屡有发生。如擅自变更设计、配套建设跟不上等。四是商品房面积不实，多算共摊面积、减少实建面积、重复计算等商品房面积纠纷较为普遍。五是物业管理不规范。在商品房销售过程中的前期物业管理服务不到位，公共设施建筑产权约定不明确，成为后期的物业管理纠纷根源。由于上述问题的存在，商品房投诉已成为热点问题，并曾一度居于省消协受理案件的首位。

    目前，国家尚未出台一部专门调整商品房销售方面的法律及行政法规。1994年出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》，只对商品房的预售条件和预售合同备案作了一条原则性的规定。1998年国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》，也只是从商品房开发经营的角度对商品房预售许可、商品房预售合同、商品房质量和交付问题作了一些原则规定，缺少对房地产开发企业与  买受人之间权利和义务的规范。由于法律上对房地产开发企业和  买受人的责任界定得不清楚，使得商品房买卖纠纷日益增多。为解决房地产市场存在的这些突出问题，促进房地产市场的健康发展，抓紧制定一部城市商品房销售管理方面的地方性法规，完善房地产经营法律制度，规范商品房销售行为，保障商品房买卖双方当事人的合法权益，特别是维护广大诮费者的合法权益，成为当前急需解决的问题。因此，结合我省具体情况，制定一部专门调整商品房销售方面的地方性法规是十分必要的。

    二、关于《条例》的起草过程

    为保证《条例》的立法质量，从2003年开始，省建设厅专门组成了《条例草案》起草小组，并邀请省政府法制办和省人大法工委的同志提前介入，分别赴部分城市就商品房认购、预售、广告、合同、交付等问题进行了调研，召开了由各市主管部门、有关企业及业主代表参加的座谈会，充分听取、吸收意见和建议，形成《条例草案》初稿。2004年初，为进一步扩大立法的公开性和民主性，省建设厅会同省政府法制办又分别到部分城市进行了立法座谈会和调研，并对《条例草案》作了进一步修改，在此基础上形成了草案会签稿。9月份，省建设厅将草案会签稿送省直有关部门会签，并书面征求了省高级人民法院、人民银行济南分行的意见。根据有关部门提出的意见，又对草案会签稿作了进一步修改，经省建设厅厅长办公会研究通过后形成了草案送审稿，送请省政府法制办进行审查。在此基础上，省政府法制办审查修改形成了提交省政府常务会议讨论的《条例草案》。10月29日经省政府第36次常务会议讨论通过，形成了提请人大常委会会议审议的《条例草案》。

    省人大城乡建设与环境资源保护委员会对省政府提交的《条例草案》进行了认真调研和审议。省人大常委会时立军副主任带领委员会组成人员，会同省人大常委会法工委、省建设厅有关同志，分两路到部分城市进行了立法调研，召开了由各市人大、政府领导同志以及有关部门、法院及相关企业参加的座谈会，并实地考察了商品房交易市场和住宅小区，广泛听取了各方面对《条例草案》的修改意见和建议，形成了《条例草案》审议情况报告。去年 11月22日，省人大常委会召开第十一次全体会议，听取了省建设厅关于《条例草案》的说明，对《条例草案》进行了认真审议。为广泛征求社会各界的意见和建议，经省人大常委会主任会议研究决定，将《条例草案》在《大众日报》上全文向社会公示，并通过各市人大常委会征求各市政府、有关部门和部分省人。大代表的意见。12月中旬和今年3月上旬，省人大法制委员会会同法制工作委员会，分三路赴青岛等6城市，召开了有市人大常委会，市政府及其有关部门、有关企业参加的座谈会，广泛征求了各方面的意见。还召开了有教授、律师、法官、消协代表等专家学者参加的论证会，就《条例草案》中所涉及的商品房交付条件、物业管理公共基金、商品房  权属登记、公共配套设施权属确认、避免霸王条款等问题进行了专题研讨，省人大常委会邵桂芳副主任到会听取了意见。法制工作委员会根据立法座谈会、专家论证会和各方面的意见，形成了《山东省商品房销售条例(草案修改稿)》，3月29日省十届人大常委会第十三次会议听取了省人大法制委员会关于《条例草案》审议结果的报告，3月3重日经全体与会人员表决通过了《山东省商品房销售条例》。

    三、关于《条例》解决的重点问题

    《条例》共分七章、五十三条，主要包括总则、销售条件、销售方式、买卖合同、交付使用、法律责任、附则。就如何规范商品房的销售行为、切实保障买卖双方当事人的合法权益等做了具体的规定。明确了商品房的预售实行许可制度，对预售条件做出了要求，对开发企业的销售商品房方式及条件进行了规范，对商品房销售合同的内容做了具体的要求，对房地产开发企业交付商品房时应提供的材料作了规定；对违反条例的行为作出了处罚规定。《条例》重点明确了以下五个问题。

    (一)关于商品房的销售条件和预售许可o《条例》明确规定了商品房的预售实行许可制度。预售应当符合三个条件，即：一是已交纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证；三是按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，已完成基础工程，并确定施工进度和竣工交付日期。同时对房地产开发企业在申请预售许可证时所提供  的材料作出了要求。

    (二)关于商品房的销售方式问题。就商品房的销售方式，本《条例》规定：房地产开发企业可以自行或由承销机构代理及包销商品房，同时，对两种方式的销售内容作出了具体的规定。明确规定了房地产开发企业及承销机构不得销售不符合销售条件的商品房，应当向买受人明示有权销售商品房的证明文件，不得发布与商品房有关的欺骗、误导公众的广告，在发布广告时要明示房地产开发企业的名称、商品房承销机构名称、商品房预售许可证号或者商品房现售备案证号。

    (三)关于商品房买卖合同内容及计价结算问题。《条例》明确规定：房地产开发企业或者商品房承销机构销售商品房，应当与买受人订立书面商品房买卖合同。其内容包括了当事人的名称及住所；商品房的基本状况；套内建筑面积、分摊面积和建筑面积；计价结算方式等十五项内容。这其中，商品房的计价结算方式是人们比较关注的问题。目前，我省商品房销售多是以房屋建筑面积作为销售计量结算单位。房屋建筑面积是由房屋套内建筑面积和分摊共有建筑面积组成，这三种面积在房屋所有权证书上都有明确记载。《条例》在规定商品房的计价结算方式时，提倡按套内建筑面积或按套计价结算。为了与现行的做法保持一致，避免引起大的波动，同时规定，也可以按房屋建筑面积计价结算。

    (四)关于商品房交付使用及物业管理问题。《条例》明确规定了房地产开发企业在交付商品房时应该向买受人提供的有关材料，其中包括了项目综合验收报告及备案证明、质量保证书和使用说明书、商品房面积测量证明文件等《条例》还规定了商品房因  质量问题应该由房地产开发企业及时地给予维修，房地产开发企业要按照合同约定内容按期交付商品房，否则应承担相关的责任，同时也规定了买受人不得无故拖延或者拒绝接收。就商品房的物业管理问题，《条例》要求在商品房预售之前，开发企业就要选聘好物业企业并签定前期物业服务合同，且将前期物业服务合同作为商品房买卖合同的内容加以约定；规定了物业企业负责查验、承接物业共用部位、共用设施设备，参与商品房的交付验收；进一步明确了购房人应当按国家和省有关规定交纳物业公共部位、共用设施设备专项维修资金的义务。

    (五)关于商品房销售的法律责任问题。对违反《条例》规定应当承担的法律责任，本《条例》作出了明确详细的规定。其中包括对房地产开发企业提供虚假材料骗取商品房预售许可证明或者未取得商品房预售许可证明预售商品房的，分割拆零销售住宅商品房或者未按规定在商品房销售场所明示有关文件和材料的，未按规定的现售条件销售商品房、采取返本方式销售商品房和采取售后包租方式销售未建成商品房的，由商品房销售管理部门给予责令停止违法行为，并可处以罚款；对违反规定，发布、经营商品房销售广告的由工商行政管理部门依照有关的规定责令停止违法行为，并可以罚款；对房地产开发企业未按照规定向权属登记机关提供需要材料的，由房地产权属登记机关责令限期改正，并可以罚款；对商品房销售管理部门及其工作人员有渎职行为的依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    四、当前的工作重点

    《条例》的出台是我省在房地产开发、销售方面依法行政、依法管理的法律依据，必须认真贯彻实施，为此，要着力做好以下几项工作：

    (一)积极抓好《条例》的宣传工作。为搞好《条例》的宣传贯彻，省委宣传部，省建设厅、司法厅联合下发了关于学习宣传贯彻《山东省商品房销售条例》的通知，要求全省迅速掀起宣传贯彻《条例》的热潮，各地建设、房地产管理部门要认真组织干部职工带头学习《条例》、宣传《条例》、执行《条例》。同时要组织房地产开发企业、商品房营销机构的人员认真学习、深刻理解和领会把握法规内容，提高依法管理、依法经营水平。省里已确定7月份为全省《条例》宣传月。各地要集中力量组织宣传活动，充分利用电视、广播、报纸等新闻媒介，以及板报、墙报、橱窗、宣传手册等形式，宣传《条例》的内容和重要意义；有关行业主管部门要组织人员走上街头，设立宣传站解答群众咨询；请各新闻单位积极主动地搞好配合；各市司法行政部门也要把《条例》列入今年普法的重要内容。

    (二)认真学习领会《条例》实质，切实做好商品房的销售管理工作。各级商品房销售主管部门都要严格按照《条例》赋予的职  能，依法担负起各自的职责，以对国家和人民高度负责的态度，扎扎实实地做好商品房的销售管理工作，在认真学习领会《条例》的基础上，制定出落实贯彻《条例》的具体工作措施《条例》的颁布实施既给我们加强管理提供了法律保障，同时也增加了商品房销售管理的职责和任务。要提高思想认识，充分认清当前形势，扎扎实实把商品房销售的管理工作做好，把《条例》规定的各项内容落  实到实际工作中，做到依法行政，依法管理。

    (三)依法规范商品房销售行为，强化商品房预售管理。在建商品房未取得预售许可证之前，不得以任何形式进行销售或收取预订款性质的费用。在当前，要严格执行国务院规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续，金融部门不得为其办理“转按揭”手续。房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，购房人在购房时必须提供有效身份证明，不能提供的，房地产开发企业或中介代理机构不得接受其认购。加快推行商品房预销售合同网上即时备案，提高商品房交易信息的透明度，防止私下交易。严格执行商品房预售资金监管制度，实行预售资金专户储存，根据工程进度分批拨付用于项目建设，切实保证预售资金安全。

    (四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，加强房地产开发项目审批管理。各地要尽快制定房地产开发项目资本金的监管办法，严格执行房地产开发经营权、开发项目资本金、开发合同、项目手册等制度。依法严肃查处违法违规销售行为，对虚构买卖合同、囤积房源，发布虚假广告、提供不实价格和销售进度信息、恶意哄抬房价、诱骗消费者争购，出具虚假证明、协助预购人转让未竣工预售商品房，以及不履行开工、竣工时间、销售价格(位)和套型面积等项目控制性要求的，当地房地产主管部门要记入房地产企业信用档案。对情节严重、性质恶劣的典型案例，要依法查处，并公开曝光。

    (五)加强对管理人员和从业人员的法规培训，不断提高执法水平和业务水平《条例》的贯彻实施，对于行业的管理人员和从业人员来讲，首先必须加强学习，深刻理解和正确把握《条例》的实质和内涵。各级主管部门要根据各地实际，加强对管理人员的执法培训和业务培训，省建设厅将举办《条例》培训班，通过培训，使全省商品房销售管理人员、从业人员的执法水平和政策水平明显提高，把《条例》切实贯彻到实际工作中去，真正做到依法办事。

    各位领导、同志们：房地产行业既关系到社会经济的发展大事，又关系着人民群众的切身利益，既是个经济问题，更是个政治问题。作为房地产业的主管部门，我们决心在省委省政府的正确领导下，加强领导，强化措施，认真学习、大力宣传、坚决贯彻《条例》，依法规范房地产市场，积极促进房地产业的健康有序发展，为构建和谐社会，建设平安山东作出应有的贡献!