本期轮值主席：齐鲁置业有限公司 总经理  王坚   先生

    秘   书   长：山东房地产网     总经理  刘希开  先生

    央行紧缩银根    房地产业加速整合步伐

              ——关注近期房地产业金融政策变化

    从去年六月，央行针对房地产局部过热的局面，相继出台了许多金融新政策。在今年二月，银监会出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》。五一前期，国务院又出台了提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例的政策。以上种种政策显示，房地产监管部门正加大对房地产金融的宏观调控力度，维护房地产业的持续健康发展。

    我国房地产行业自1998年实行货币化分房以来，房地产主管及监管部门对房地产的支持力度持续升温。1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。1999年，人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70％提高到80％，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月，人行调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10％。同时，对公积金贷款期限也作了相应调整，5年以上的公积金贷款利率按4.59％执行，5年以内的按4.14％执行。2002年2月21日开始，中国人民银行降低个人住房公积金贷款利率水平，5年以下（含5年）由现行的4.14％下调为3.6％，5年以上由现行的4.59％下调为4.05％。可以看出，国家经济部门要把房地产业从单纯经济行业提升为国民经济的支柱产业。从近几年房地产业旺盛的发展势头看，国家经济宏观政策对房地产的恢复、升温、繁荣起到很大的作用，但由于我国经济体制、法律体制、信用体制的缺陷，房地产行业发展出现了许多不协调声音，特别在房地产金融中，企业及个人不良贷款、投资势头过猛等，使房地产行业自1998年以来到了需要降温的时刻。

    于是，国务院、银监会、央行相继出台各种政策规定，给房地产业降温，保持行业持续健康发展。近期，国务院发布发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上。此金融政策是继央行121号文件及国务院18号令后的又一重要文件。针对此文件，各方反响不一。

    对一些资金链条充足顺畅的大型开发商来说，此文件影响不大，但对于一些盲目扩张、自有资金比例较少的开发商来说就不能轻松了。据了解，目前许多开发商的企业负债率达到了80%到90%。而国务院通知里明文写道：“房地产开发(不含经济适用房项目)固定资产投资项目资本金比例均由20%及以上提高到35%及以上。”房地产开发商的银行负债率不能超过65%。从我国房地产行业的现状看，50%到60%的负债率是比较健康的。从这一通知中可以看出，房地产主观部门希望行业进行自行调整，加速行业整合步伐，甚至不排除洗牌的可能性。

    从去年6月的央行121文件(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)，到8月的国务院18号令(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)，到今年3月的“指引”(《商业银行房地产贷款风险管理指引》)，再到国务院最新的通知，市场上大大小小房地产开发商的脉搏随着这些政策的出台，时而舒缓，时而紧张。相比121文件，此次国务院的通知并非针对房地产一个行业，但它对房地产开发商的资本金要求高得多。哪怕在被开发商认为“严厉”的121文件中，对开发商自有资金的要求也只是30%。这是针对投资过热的房地产行业范围调整的一个非常重要的讯号。

    从近期央行的金融政策看，央行充分理解国务院对房地产行业投资过热，需要调控整合的意图。虽然目前央行所采取的货币政策还相对比较温和，央行在五一长假前实行更加严格的"规模控制"，比较多的还是起到警示作用，通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，但是，如果不奏效，央行则肯定会有更加严历的措施出台，比如提高贷款利率，进一步抬高过热行业的准入门槛，给这些过热行业迅速降温。

    对于央行在最近8个月内3次紧缩信贷这一情况，中国人民银行副行长吴晓灵特别提到，去年9月1日央行调整货币政策，是"量的控制"；而今年3月，央行调整了存款准备金率，是制度性的建设，如果这些政策都不奏效，央行下一步则将采取更加激烈的措施。如果央行下一步真的采取提高贷款利率等激烈措施，那将给企业、经济带来更大冲击。如果结合上海市近期的“期房限转”等政策，“可以看到，房地产市场的需求将健康有序地释放：将短期需求长期化；将投机行为投资化。而一些负债率过高的房地产企业一旦资金不能立即接上，将被无情地淘汰出这个市场。

    目前行业中因此通知而出现许多猜测，针对此，银监会昨天正式发表了三条“窗口指导精神”，主要内容有三条：一是针对目前一些商业银行贷款扩张较快的情况，银监会要求商业银行在“五一”长假前不要突击发放5月份的贷款，但对于已经签订贷款合同的，要严格按照贷款合同要求发放贷款。二是对于符合国家产业政策和市场准入条件的项目，要继续给予大力支持。对于煤炭、电力、石油、运输、供水等公共设施、基础设施项目，要给予重点倾斜。三是各商业银行要转变观念，认真落实科学的发展观，树立资本充足和充足拨备的审慎管理理念，修改完善对分支机构的考核指标，强化资本约束机制。通过银监会此次表态，许多业内人士还是估计，银监会首次如此直接地采取措施，可能意味着金融监管部门近期还有可能出台更为严厉的措施，而下一步最有可能的就是在5月份加息。

    但笔者认为，这种可能性不大。首先，近期金融部门对房地产行业的监管调整只是对行业中许多不健康的东西剔除，而且即使被称为过热的房地产业也只是区域性过热，许多地区房地产业发展还相当缓慢，所以它肯定将继续而且坚定的围绕房地产业作为国民经济支柱产业这一主导思想工作；其次，我国房地产行业进行真正市场化发展仅仅十余年，而此阶段仍需要主管部门对其扶持，虽然也要阶段性降温，但总体上还是扶持大于降温，况且目前房地产业的融资渠道还比较单一，大部分开发商融资结构中，银行占80%以上，其他融资方式如：股权融资、私募方式股份化融资等比例极少，而最可能替代贷款发挥作用的企业债权融资也因为没有企业债券的发行，没有不动产基金和不动产信托基金的支持，没有抵押信贷的证券化而无法实现，而如果房地产金融主管部门大幅度减少银行对房地产业的支持作用，在目前其他融资渠道还不健全的情况下，将使大部分开发商融资受挫，间接影响房地产行业的发展。这不是房地产主管部门愿意看到的；其三，银行加息，特别是房地产行业加息是一个比较复杂的过程，这也需要一定时间，不是一两个月就可以出台的。综上，笔者认为业内流传的5月加息的说法不能成立，房地产金融主管部门将继续支持房地产业、房地产信贷的发展，这从目前银监会根据《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》调整后意见中也可以看出：据称，银监会政策法规部一位负责人透露，目前银监会正在对的部分内容作调整，商业银行房地产贷款与贷款总额(包括车贷、房贷等消费贷款)比限制将从30%放宽到40%。

    可以肯定，房地产主管部门对房地产的调控整合思路是不会变的。笔者认为它会采取比较温和、善意的做法，有步骤、有策略的对房地产行业进行整合，当然这需要国家金融体制的不断完善、健全。对开发商而言，如何适应房地产主管部门的政策变化，根据国务院对房地产行业的定位不断调整思路，扩展融资渠道、理顺资金链条、健全自身运营机制，逐步稳重的扩张、做大做强，才能在此时行业整合过程中站住脚跟、继续发展。可以看出，房地产开发融资是开发商需要认真要求的一个重要课题。

    相关链接：

    2003年6月以来房地产金融新政时间表：

    □2004年4月27日国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上。

    □2004年4月26日上海市《关于预售商品房转让问题的决定》明确指出：自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。也就是说，在房子没有造好、房地产权证(俗称小产证)没有办出来之前，消费者向房地产开发商预购的期房不能转让给他人。

    □2004年2月26日中国银监会公布了为期一个月的《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，明确指出了买房人月供与收入的比例不超过50%(含50%)。

    □2003年8月31日国务院下发了被业界简称为１８号文的《关于房地产市场持续健康发展的通知》，第一次肯定了房地产业作为国民经济"支柱产业"的重要地位，并鼓励房地产业（包括房地产金融业、房地产项目开发）持续健康发展。受到开发商及业内人士的齐声喝彩。

    □2003年6月13日人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。此《通知》对房地产开发企业贷款的形式、地域进行了严格明确规定。同时，此《通知》再次重申，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％。

    在个人住房贷款方面，《通知》指出商业银行的贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。《通知》规定，对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20％的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。另外，《通知》规定商业银只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款。