作为黄河三角洲新兴的工业城市，东营市是伴随着胜利油田的成长而壮大的，所以从建市开始就出现了东西城分而治之的特殊现状：西城作为胜利油田机关的住地，拥有东营市区65%以上的人口和80%以上的商业及娱乐等，而东城作为东营是政府机关驻地，仅有政府机关人员及为其提供服务的人员，还有与之相联系的商业设施，但其总量占不到整个总量的三分之一。这种特殊的历史原因使得东城环境幽雅，市内交通便利，但人气明显不旺，商业设施也相对较少；而西城市内市区交通便利，商业设施齐全，集中了东营市城区绝大部分的人口。

    因此，东营的房地产市场开始也是从西城发展起来的，东城的商业房地产市场的大规模发展是从2000年前后才开始的。按照一般的定律，一个城市的行政中心的所在地的周围的房价会远远高于这个城市其他位置的房价的，显而易见，东城是东营市行政管理的中心，所以在很大的程度上东城的房价应该高于西城的。

    可事实真的是如此吗？并非如此，实际情况是西城房价远高于东城，可以参考如下有区域代表性的楼盘价格，西城：东方银座花园、文汇小高层、万吉家园；东城：金瀚家园、辉煌庄园、新新家园，其中东方银座和文汇花园的均价都超过了3000元，而金瀚家园和辉煌庄园也是在后几期住宅价格才开始出现上调，但是住宅价格也没有达到东方银座和文汇花园的水平。这样在东营的房地产市场就出现这样一个现状：作为东营市行政管理的中心的东城的房价却没有作为企业驻地的西城的房价高，这是什么原因呢？

    其实仔细究其原因就不难看出，首先，西城是东营的经济、商业中心，三纵三横、六条路圈住的地带实乃商家必驻之地，这里集中了8成以上的东营商家，这一点从肯德基入驻东营的选址就可以看出，说明了商业的集中地是在西城而非东营行政中心的东城。其次，西城是国家特大型企业胜利油田的行政中心，而东营财政收入的80%来自胜利油田——哪里钱多，哪里东西就贵；西城绝大多数人为胜利油田职工或与油田有关系的企业的职工，高收入人员和家庭远比东城多。再次，西城有东营唯一的高等学府—石油大学、石油大学胜利学院等众多技术类院校，还有油田一中、二中这些在油田人心目中的好学校，这些无疑成为带动消费的一大源地；另外，西城是东营重要的交通枢纽地带，南至淄博、潍坊，西至滨州、德州、济南，北至京津塘等地。此外，土地在西城已经成为稀缺资源，而在东城还有大把土地等待开发造成物以稀为贵。

    通过以上原因可以看出，虽然东城是新规划，但人气不足，虽有大批住宅项目上马，但购房者多为投资型，项目入住率低、转让频繁。单靠公务员一个消费群体，难以形成对商业的有力支撑，商气不足，则房价不涨。当然西城比东城的均价高，西城生活的便利性比东城好得多，商业中心、金融中心都在西城，西城最便宜的房价也在2300元/平方以上，还只在西城的边上，东城中心位置也就是2500元/平方左右，丽景国际别墅才开盘3000元/平方米，比不上西城的文汇小高层，12层的价格就是3400元/平方米。虽然近段时间，东城开始建设大量的高档住宅，如小高层等，但是未来很长一段时间内商业中心仍旧是在西城，所以可以预见的是未来几年内，西城房价仍将高于东城。