以下为王平在“海纳杯”中国日照房地产高层论坛讲课实录。
政策导向呢，我来给大家分析这几个形势。第一个通过邓小平的讲话，从邓小平1980年的讲话到参考台湾政策导向所有的都结合起来，给大家说一下，不要在担心了。这几个政策都谈完，我相信你对房地产产业将会有一个新的认识。我相信国家、国务院、七部委绝不会愿意看到房地产下坡的势头，愿意看到的就两个字“平稳”。
第一内涵谈的是—国发办（2005）26号文件，这里面有一个“国发办”字，什么意思呢，这不是国务院的文件，是国务院办公厅的文件，就像我们有一个集团公司要下一个文件，但是集团公司不下，让办公室下，一样的道理，国务院办公厅是解决特殊问题的，如果是国务院文件就不一样了。这个内涵的核心是什么呢？核心就是稳定房价。它的特点是什么呢？就是时间性和导向性。为什么说是时间性和导向性呢？因为国务院办公厅所管的是突出问题，所以突出问题就有了当前性，所以国务院国发文件是这样写的，当前加强宏观调控的一项重要任务，就是这些政策是为了解决当前宏观调控的突出问题。这个文件重要的是什么呢？你们把当前加强宏观调控的一重要任务后面写着，坚持后面写着，“积极稳妥，把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜及分类指导，”这几个字非常好，这几个字我们地产商最应该注意的就是区别对待，因地制宜，分类指导，他不是搞“一刀切”的，是分类指导，不是所有的地方都一样的，这次文件明确规定，要区别对待、因地制宜，分类指导。这次主要是调控政府，这次完全可以给政府部门开一个会，传达下去就完了，但是现在是信息社会，大家都知道了，知道了就紧张了，紧张什么呢？这次调控的结果是什么呢？开发商信心不足。我每次考察都是开发商打电话来问，包括这次来日照，都问形势怎么问？都说不好就告诉我们，好就给我们鼓鼓劲，这几句话非常实在，好就告诉我们，不好就给我们鼓鼓劲。但是消费者也是心里没底。但是我告诉你，内涵——国八条，主要是这几个方面。调控结构：第二个调控交易，第三调控信息。我旁边写的不能这样的顺序，按照国八条的顺利应该是1、2、4、6、8是调整结构。
为什么要调控结构呢？适时调控土地的供应类型及价格，这是跟谁说的，土地在谁手里，是不是国土资源局啊，你要披露就是他们的事，和咱们消费者和开发商没关系。披露交易信息以及土地住房价格的变动信息及时地披露，这次明确地要求了，信息要透明，要让开发商和消费者都知道，你看，没调整咱们吧，你能说让开发商上来披露一下日照的房价信息，能这样做吗？你只能是收集。调控交易，一个是调控税收，税收是调控谁的，调控税收机构的，其实只是需要税务局通知老百姓就行了，只是让老百姓多交钱就行了，实际上也是调整部分的老百姓。房产证的时限，现在各地规定，你要拿到房产证多少多少时间之后才能买卖，我个人认为，你调整什么都可以，就是不能调整交易，因为我房子买来了，就是我的东西，我愿意交易就交易，这就像农村的蔬菜大棚，你不能说你的黄瓜得摘了一个小时之后才能交易，这样可以吗？但是现在政府出台的这个政策是对炒房者产生的后果的担忧，所以要区别对待，因地制宜，不同的地方要不同地执行。
这次宏观调控五个手段，大家看看多棒！这五个手段的第一条，调整谁呢？这五个手段的第一条，规划的调整，我觉得这个文件写得很好，第一次把规划提出来，各地规划主管部门要在符合城市总体规划的情况下，根据当地政府确定的……去执行，你不管做什么，要符合当地的总体规划，如果不论做什么不符合规划不行，这个文件我觉得写得非常好。城市总体规划是谁定的？政府，不是咱们开发商定的，也不是老百姓决定的，当然老百姓有建议开始提。下面大家都知道了，第二条进行了土地结构调整，第五条增加了消费结构调整，第六条加大了政策房结构调整，政策房结构的调整就是加大普通商品房的结构力度，加大了廉租房的力度，这一条我们开发商比较慌，但是这些政策根本不是开发商所想象的，中国的房地产要走下坡了，根本不是，中国的房地产还早着呢。
内涵另外一方面，鼓励与防止。这就是我们的文件从务虚到务实了，第一条建立，建立保障对象档案，这一条非常好，鼓励我们的低收入者，保障他们的住房。鼓励什么：鼓励发展并规范住房出租业。然后我们中房协在这个政策出台之后，又发布了三个防止，第一，防止强调为中低收入人群形成低水平建设，原来2000/平方米的房子，非要按到1800，所以开发商就拼命找差的材料。第二防止中低收入人群集中居住带来新的问题。第三防止短期短期满足中低收入的购买要求，而二三十年之后他们又成为新的拆迁户，继而又造成了新的购买力不足。
我再给大家看一下国务院文件，文件是就是国发2003年18号文件，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，光看这个题目大家就明白了，促进房地产市场持续健康发展，持续健康，所以大家要大胆地做。这个文件的特点是什么呢？这个文件是一个持续性的政策，是一个动态的导向政策。大家看一下这个文件，在一开始的地方，“完善供应政策，调整供应结构上涨”，最后一个小段，坚持在国家统一政策指导下，所以说以后知道国家中央的政策是什么政策呢？在中央政策的指导下，要知道国家的政策是指导，不是执行。所以现在中央的文件都是因地制宜、分类指导，再也不搞“一刀切”。为了重重地陈述为什么要这样做，我再念一段，“坚持在中央统一指导下，各地因地制宜、分别决策”。然后中央的文件下来之后，省政府再有一个文件，也不是直接决策，最后只有日照市政府才有权利分别决策。大家再看一段，省负什么责任，山东省负什么责，山东省的领导就负什么责，省级人民政府要加强对房地产工作的什么？是领导吗？是命令吗？省级的政府是必须命令下级要执行下来呢？他唯一能做的就是指导、督察。来日照看看，说天要下雨了，指导一下，日照的房价怎么这么低啊，他提醒一下可以，省政府的职能就是统筹全局，但是省厅来日照以后说，你们日照的房价怎么这么高了，降点，但是你日照的房价降下来了，但是日照的房地产市场垮了，谁负责，日照市政府，不是省厅，因为省厅到时候说了，我只是指导，让你降你就降了！你搞清楚，是谁负责任。
第三，国务院要加强对特殊地区的指导和监督。所以国务院办公厅的作用就是指导和督查嘛，所以我们日照市政府没有发生房价不稳定因素的时候，你不要马上出台一些指导的政策，出问题了，马上按照国务院指导规定进行，别“来风就是雨”。
第四个问题，国家发改委的任务就是调整和修饰。
第五个建设部，建设部最后一行，具体实施对本通知贯彻落实的情况的监督检查，这就是是18号文件，跟大家说完了，所以说你们还有什么不放心的地方，中国的房地产市场一定会持续健康的发展。
再看题板，房地产为什么持续发展，第一能保持国民经济的持续快速发展，第二能扩大社会就业的有效途径，第三能提高人民居住水平的有效途径，这三句话就是小平改革开放初期讲的三句话，房地产能增强国立，房地产能解放生生产力，房地产能提高人民生活水平，你可以看一下，是不是？这样房地产还能落下来，你放心吧。
住宅分几类？一类商品房：高档商品、普通商品房、普通承租房。二类政策房包括廉租房，和政策房。
今天为什么会有房地产，我给大家回顾一下，有624个，大家可以回去看一下。有前站性和导向性，真理掌握少数人手里，成功的人先掌握真理。什么叫前瞻性和导向性，什么叫真理掌握在少数人手里呢？就是你说出一句话，当时都不理解，但是二十年以后的人都说你特别英明，这就是真理掌握在少数人受理。
邓小平在80年邓小平和中国负责同志谈话的一部分，说完了以后4年没给发表，4年以后才给发表，当时很多人说不可能，小平同志说不可能就试点发展一下嘛。这是对长期规划中建筑业地位问题和住宅政策问题提出了指导性的意见，这一重要文献，系原城乡建设环境保护部党组于1984年3月15日报请中央批准，4月15号正式发表。
邓小平说：“从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济三大支柱之一，这不是没有道理的。”过去我们不很不重视建筑业，只把它看成是消费领域的问题，建设起来的住宅，当然是为人民生活服务的，但是这种生活消费资料的部门，也是发展生产、增长收入的重要产业部门。小平当时说建筑业是因为当时建筑业和房地产没分。要改善一个概念，就是认为建筑业是赔钱的，应该看到，建筑业可能赚钱的，是可以为国家增收收入增加积累的一个重要产业部门，要不然就不能说明为什么资本主义国家把它当做经济的三大支柱之一，之所以在长期规划中，必须把建筑放在重要地位。与此相联系，建筑业发展起来，就可以解决大量人口的就业问题，就可以多盖房子，更好地满足城乡居民的需要，随着建筑业的发展，也就带动了建材业的发展。小平接着说：“要考虑城市建筑住宅”，你看当时都是建筑住宅，都没什么建设。“要考虑仍市建筑住宅，分配房屋的一系列政策，城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖，不但新房子可以出售，老房子也可以出售，可以一次付款，还可以分次一次付清楚”。
“住宅出售以后，房租恐怕要调整，要联系房价调整房租，使人们考虑到买房核算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了，繁华的市中心和偏僻的地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房房租提高了，对低工资的职工给予补贴。这些政策要联系起来考虑，见方还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。农村盖房要有新设计，不要老是小四合院，要发展楼房。平房改楼房，能节约耕地。盖什么样的楼房，要适合不同地区、不同居民的需要”及
整个624个字，再看看我写的这三句话，邓小平具有前瞻性、导向性，邓小平具备真理掌握少数人手里。当时在他身边的人觉得不可能，当时我们这些稍微掌握一点信息的觉得更不可能，我来这个单位就是买房子的，怎么可以买房子呢，但是95、96年这都是成了现实，正是有了小平同志的这些话，才有了在座各位今天的行业。
我在给各位念一句话，现在在全国20个行业里面，知道我们房地产是什么地位吗？它能下来吗？比如说1—6月份，第一个行业，农、林、牧、副、渔，第一采矿业，第七个信息运输计算机，第八个运输，第十三科学研究技术服务业，第十四水利服务环境业，第十六教育，第十八文化体育服务业……一共20大行业，建筑行业排第几位，你们知道吗？知道房地产多少吗？6000多个亿，知道超过6000多个亿的还有哪个行业吗？只有制造业。你知道国家完成各种投资两万多个亿，它占了六千多个亿。大家看看厉害不厉害，超过一千亿，投资超过一千亿的行业，我给大家念一下，采矿业、制造业、电力、交通运输、房地产，第二个行业里，房地产占了多少？第二，了得吗？房地产下来……山东更让我高兴，现在全国关注山东，你们知道为什么吗？全国只有两个省投资超过两千亿，只有两个省超过两千亿，另一个是广东，但是山东还比广东好，北京才九百多个亿，山东太厉害了。我不知道日照的房地产怎么样，我不知道，没有统计。
1—6月份房地产投资够一千亿的只有两个市，一个是北京一个是上海。够一百亿的不到两百亿的，一共有十二个市，没有咱们，没有咱们山东任何一个城市，我说的城市包括省会和计划单列市，够五十个亿的，也没有咱们，济南也没有，济南只有四十九个亿，房地产还早着呢，担心什么。
中央企业座谈会，中央到各个阶段都会开各种各样的座谈会，什么企业座谈会，地方座谈会，在企业座谈会里，去年6月份，是咱们上海的中房置业公司参加的，今年6月份以前又有一次企业座谈会，是北京的一家房产公司代表中房协参加的，就找八家企业，咱们看一下都是谁。一个是冶金的宝钢去了，第二是制造业的中国总公司。中国石油公司，第三兖矿集团，第四中国的通用集团，重庆的力帆集团，广西的湘江集团。温总理开会之前都看着大家都拿着很厚的稿子，温总理要求把稿子放下，每人给二十分钟的时间，说。胡锦涛在全国先进性会议上提出，要求我们党的领导人自己写稿子，不让秘书代写稿子。两三分钟的讲话还要念稿子像什么样，不是你自己的东西你可能念都念不顺。所以我们现在也是反对党八股。八个企业的老总就说了，说完之后问温总理说得怎么样？房地产虽然增幅在下降，但是总价还是很大，你们下边怎么看待这个问题，各位，如果你们到了温总理面前，你们怎么回答？这是温总理关心的，我们的汪部长也非常关心。然后刘西模回答了五个问题，其中有两个说得非常好，整个回答的非常有逻辑。第一个，商品消费是批次消费的，是波浪式的到了缝纫机时代就是缝纫机时代，到了电气化时代就是冰箱洗衣机时代，现在到了汽车和住房时代，如果到了这个时代，就应该促进他的发展。这是第一个。
第二个，为什么这个增幅还在往上涨，刘西模说，为什么会涨，就是因为有这个惯性，你在它上涨的时候让它降下来，是因为有这个惯性，如果在它低的时候让它起来它也不一定起来，你明年再看看。总理听进去了，八个企业都谈完之后，总理说了，宏观调控政策已经要执行下去，宏观调控政策的理论依据是依据科学的发展观，科学发展观不是一事一议，而是一个长期的建设。温总理比较反对“一事”就调控，“一事”就调控，调控是一个长期的过程，不是一事一议，只有国务院是一个大的宏观调控部门。所以宏观调控的政策也要长期地坚持下去。他们在会上说，调控有几个方面，第一个方面当高涨的时候可能要压一压，当低落的时候要起一起，这都叫调控。
最后温总理还说了这么一个意思，宏观调控要研究区别地位的政策，最简单的就是“一刀切”，最要命的也是“一刀切”，温总理非常清楚，我们现在所有的政策都是这样，都是指导下谁的命令必须执行，是当地政府，它是因地制宜的主管。
我们大家在跟我们一起看看，台湾房地产形势，看看人家怎么发展的，看看我们日照能不能这样，像人家台湾一样，用15分钟的时间让大家了解台北。能不能把灯关一下，这个非常的不清楚，我这个是拿的台湾原版，我是03年的时候去的台湾，它是一共只有三个指标。我现在给大家看的是北台湾的情况，我们就有15分钟的时间让大家像看电影一样看一遍。大家看一下，（见投影）它的房地产一共分四个方面，第一个它告诉你关心的第一个指标就是，台湾比如说台北市今年推出了多少个房地产项目，这个叫第一条，叫做“北台湾房地产概括”。第二个较2003年政经大事回顾。第三个利多利空消息分析。第四个房地产未来走向。我们研究房地产，台湾搞了45年房地产，他们就这样研究。比如说日照，日照一年推出了多少个房地产项目，大家都要清楚；第二个一年里发生了什么样的大事，这所有的大事，对房地产有利的多少？不利的多少？然后第四个未来市场走向，就这四个，我带回来都没怎么去做，拿不到这样的指标。
大家看到了吗？台北市，1995年，你只要一看就给你五年的，你只要再一点击就是十年，再点击就是十五年，所有的指标都有。大家看，预售，预售新成屋，我们叫现房和期房。如果137个项目全部销售掉，能够得到179个亿，他关心这个，对整个城市宏观经济的影响，他所有的指标里面没有平方米，没有价格，这三个全没有，我问台湾为什么没有？他说这是开发商算帐用的，跟我们宏观经济有什么关系，他说老百姓就关心这个，宏观经济指标，把这些房子全卖掉可以有多少钱，你137个项目有多少户他关心，有多少平方米他不关心。行前面画一个黑道后半部就可以推算了。这样的话就可以知道平均每个项目可以卖多少钱，平均44个项目平均可以卖8.3个亿，平均每个项目28户，137个项目，平均每个项目28户，给你什么感觉，就是台湾的项目做得比较精，不用非得做大盘，小盘照样做得好。到了2003年8月44个项目，平均每户65户，户数在增长，到2001年卖到2769万，到了2002年卖到了1108万，到了2003年卖到了1264万，总价在下降，但是他的销售率增长了。所以台湾比较关心，你每月收入多少，你每个月能不能承受贷款额，他关心这个，我们总是关心每平方米多少钱，这是一个误区，如果全国都不关心每平方米多少钱的时候，我们就走出了这个误区，我们开发商就可以多建好房子了。你买不起100平方米的房子你可以买50平方米，你买不起新房子可以买旧房子啊，干嘛老是天天嚷嚷，到最后国家没办法建一批质量差的房子，二十年以后再拆，你又成为无产者。
看这个，平均现房销售，每个项目还剩4.5个亿，每个项目还有27套，然后每个项目一乘，就是空置率，你不用每个项目多少个百分点，每个项目多少个百分点，非常的实在。
这是台湾的现象分析，然后你看，预售平均每户金额维持在1200万—2000万之间，有缩小的趋势，主因在在于平均户型的的缩小和数量的增多。他在让你看的时候直接就告诉你原因，不像我们“在党的领导……”让你看半天不明白什么事情，所以我们现在也在反对“党八股”，但是台湾的分析，能写一句他不允许你写两句，现在国际上都是这样，但是我们中国不行。
然后看预售市场，从99年38％，2000年39％，01年41％，02年45％。再看台北市，预售和新成屋，你不是说有现房吗？你不是说有预售的吗？你想要看多细就有多细，你看中山、大安，然后北投，非常的清楚，如果你再点下去，哪个区里哪个卖了都非常的清楚，这就是45年的房地产分析，实实在在的房地产情况。
这个图不说了。
你看他就把这个房屋的现房和预售的情况说完了，也就是半张纸的面积。再看第二条，上半年政经大事，03年什么政经大事呢？第一，伊拉克战事，美元暴跌，因为台币是跟着美元走着。第二，SARS爆发。第三，大陆、香港地区捆绑。第四台湾公投宪法。就这四个事一列。
土地税减半征收，这些有利消息，200市开始每年都减半征收这是有利，股票市场上涨有利。不利消息：中国吸收投资加剧，不利。第二，台湾经济增长滑坡，不利。
综合评分，（见图）你看这个图上的脸，是不是看看物价指数，怎么样这个脸是怎么样的？不高兴就是不好的，这个是笑的就代表怎么样？是好的。
10年间台湾一共发了多少个项目，这个项目供求关系怎么样？（见表）你看供求面，台湾的收入。月收入69万的这么多，12—15万的这么多，最少的拒绝回答，他们最关心的是月收入，我们老是年收入。再一个年龄收入，25—35买房的最多，35—45更多，45—55的还多。所以我们为什么老让年轻人买房子呢？年纪轻轻的租个房子就挺好，等你有了经济能力了再买房子。
然后自买自住的50.18％等等，你看这些分析非常的简明，这些我都不说了。最后分析完了最后下一个结论，一共十条，特殊族群需求增加等等，他整个的十条分析打出来总共一张半纸，还是这么大的字。
刚才介绍了房地产形势，房地产形势我先从邓小平的讲话，从国务院18号的文件，从国家七部委的文件，最后从台湾告诉了大家政策导向，将来再有什么文件有什么样的政策导向，今年国务院七部委的文件出来以后，我们房地产开发商很紧张，当时刘部长主持，大家会这个政策出台以后，还会不会有后续的文件出台，刘部长当说说五：“不会的，因为中央希望房地产是健康发展的，只是要解决它其中的局部问题。”
我们房地产行业要负什么样的社会责任呢？汪部长召集大家汇集的时候问大家，我们开发商要负什么样的社会责任？这个问题的回答很多，我认为任何一个行业的责任都是要做好产品，你做摄像机的是这样，做房地产的也是这样，你做房地产的要做好产品，你做眼镜的也是需要做好产品。今天这个时代下，是练内功的好时候，现在很多的企业都在练内功，然后把产品做得更好更深，五年完工的变十年，三期的变六期，急什么呀，关键是把质量做好好。
要注重一个思维观，落实一个人才标准，建立一套机制。我就讲一个注重一个思维观念，因为你这个只要掌握了，你能做好产品。我讲一个“从容”，我问各位，你从容吗？你早上起来从醒了，到再回到家，你从容吗？从举止上，你沉重、不慌不忙、镇静。像彭德怀，他看地图，外面的爆炸炸了，警卫慌张推门进去，一看该干什么干什么，从容。
时间：你可以仔仔细细地做事，充裕。
经济：宽裕，宽打窄用。你说你要请我们市领导吃饭，你本来打算吃2000块钱，但是你只带了1900块钱，但是如果你带了4000块钱的话，你说你从容吗。今年有一个研修班毕业的时候，大家请我讲几句话，我就说了这么几句话，我说我爷爷去世的时候说这辈子很多干不完的事，我爸爸也是这样，我就想，既然我们这辈子肯定有很多干不完的事，那你为什么还要抢着干呢？你只要需要做好。你要说那不行，“机不可失，失不再来”，这样不对。所以，各位你今天回去以后，留一个作业，写这么一句话，“你从容吗？”从容在哪儿，不从容在哪儿。
今天我就讲一个时间的把握，我把佛教的六个字放在这儿。当体感觉时间快的时候要学会放得下。当你感觉时间慢的时候，你要学会拿得起，当你没有快慢感觉的时候，你要学会保持恰到好处。当你觉得时间过得慢的时候，你要学会拿得起，就像你排队的时候，你着急的时候可能觉得怎么这么慢，但是如果是一个学生在背英文，可能不知不觉就到他了。当你感觉时间快的时候要学会放得下，你不停地往下放，不停地往下放，就会感觉时间又慢回来了。以前故宫用的琉璃瓦，从烧制到出炉需要五年的时候，那个瓦都是能敲出声音来的。而普通百姓家的盖房子的瓦需要一年，那也已经是质量非常好的了，但是现在呢，我们盖房子的瓦只是三个月，不用敲自己就碎了。
最后一句话还是我们经常爱说的一句话，马克思说：“人类的进步就是人类对美的追求的结晶？”—什么是美，那你的生活美吗？你的追求美吗？我把台湾第一个项目的房地产开发商的话送给大家，他做的项目非常好的，我就说了这么一句话，他说我之所以能建得好，就是因为我不懂房地产，但是我建的房子必须得让我孙子的孙子不骂我。多美啊！当他用他孙子的孙子不骂他的时候，他就不会六层楼不装电梯，他的视角就不一样。
所以什么样住宅叫美丽的住宅？就是今天、明天、未来均美的作品，称为“未来美”。
当你的生活伴随着它，当你的工作充满着它当你的交往围绕着它，那就是人生闪烁着无穷的魅力的灵魂—诚信。
附：国发办（2005）26号 文件关于做好稳定住房价格工作的意见
国发2003年18号文件，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
部分讲话实录：