“这把椅子的批发价是2800元。”王晗指指记者面前的一把用布织物和钢管打造的椅子。

　　“为什么要这么贵？”记者盯着椅子看了一会，除了布织物的橘红色显得时尚感比较强以外，没发现什么奥妙。
 
　　“从意大利进口的，工艺特殊，怎么也摔不坏。”

　　也许需要先解释一下，这场谈话的地点不是发生在某个家具批发市场，而是北京海晟国际公寓“零居室”小户型的样板间。

　　往椅子上一坐，上下左右环顾一圈，记者隐约觉察到，这个把45平方米的房子卖到近20000元/米单价的香港开发商，看上去像做了件违反常理的事，实则打过精明的算盘。

　　“当初装修设计费就投了200万。物业管理请了仲量联行，每月每平方米10块钱的物业费标准，包含很多比酒店更细致入微的个性化服务，如裁缝服务、24小时订餐等。”面对假称要买房却老问些不着边际问题的记者，售楼员王晗忙不迭地介绍着这个“零居室豪宅”里的各种设备。然而，让记者好奇的主要问题，却是这个以京城首家Boutique　Apartment(精致化、个性化服务公寓)为卖点的公寓，究竟是按照怎样的设想建造出来的？

　　“这种业态在香港、新加坡等地已经发展得比较成熟，它是一种宜于自住和投资的物业，适合年轻的单身群体居住，也可租给外籍人士或驻派人士，对这些租户来说，Boutique Apartment 拥有比酒店更加齐全的服务，还能享受到比酒店更加便宜的价格。”王晗说，此前他的香港老板在海晟国际公寓项目隔壁开发的海晟明苑(使馆新城)基本上都是大户型，之所以决定转型做小户型，是发现东直门这一带大户型的高档楼盘已经有大量供应，而精致的小户型项目则极为稀缺。

　　在海晟准备花大力气把自己的项目包装成小户型高端产品时，北京的小户型市场实际上已经走入了一个拐点。

　　“从2004年开始，尤其是2005年下半年到现在的这段时间，年轻人一度蜂拥追捧的低价小户型产品，已经慢慢冷下来了。2003年以炫特区为代表的一代经济型小户型的销售奇迹，已经不可能再复制到今天的市场中。”华高莱斯地产顾问建筑顾问部经理胡早指出。

　　这不光是因为市场日趋成熟，“尝鲜”的阶段已经成为过去，更重要的在于，中国人的置业观念正在发生逐步改变，而开发商对于小户型产品所抱有的期待也不再只是资金的快速回笼。

　　曾几何时，北京五月、炫特区等早期的小户型产品成功地迎合了“北漂一族”和刚毕业没多久的年轻单身群体的消费心理，提前释放了他们对拥有属于自己的私人空间的强烈需求。2003年1月上市的炫特区可以说创造了一个神话，虽然是在被业内视为楼盘销售淡季的严冬季节逆市推出，开盘三天就销售1261套，很快被抢购一空。

　　这些小户型产品都有一个共同点，项目开发追求短平快的运作模式，如炫特区每过两个月左右就能推出一期新品，速战速决一度成为小户型项目运作的不二法门。

　　这也是低价小户型项目很难越过的一道关口。同样体量的一座楼，被做成大户型产品时可以只分为几个单位，而做成小户型产品时则通常会被分割成十几二十几个单元，需要安装的墙体、管道等各种设施比大户型要多好几倍，施工的繁琐程度、工程出问题的概率都要高很多，因此小户型产品的单位面积建设成本注定要高于大户型产品。这是很多开发商不愿轻易尝试小户型项目的主要原因。正因如此，在纯粹的小户型项目运作过程中，出于成本的考虑，开发商很难再对产品品质提出更高的要求。

　　这种产品的运作在获得巨大成功之后，其缺陷也在业主入住后逐渐暴露了出来。在炫特区，业主在收房时出现了由装修品质引起的收房纠纷，而时至今日，停车位和拖欠物业费又成了影响项目品质的两大麻烦。目前，物业费问题长期悬而未决的炫特区正在筹划更换物业管理公司。

　　“因为他们属于最早吃螃蟹的一批，出现这些问题也是难免的。”胡早认为，几个月推出一期产品的开发速度，对建筑和装修的品质必然会带来不利影响；而拖欠物业费的问题，则是很多低价商品房小区的通病。

　　但到2004年下半年，小户型的瓶颈开始出现了突破的迹象。和乔丽致公寓、大成国际、工体3号等几个项目的小户型产品亮相，体现了完全不同的产品档次和特征。这些16000-18000元每平米左右的小户型产品，往往占据较优越的市区地理位置，并特意把层高做得很高，以一个销售面积50平米的小户型为例，由于五六米的层高完全允许业主将房子重新装修成跃层户型，上层做卧室，这样实际的使用面积就可以达到80平米左右。

　　“如果以80平米左右的实际使用面积来算，它还可以说是比较经济的。但是这些产品已经具备了精致化的特征，开发商对建筑品质的要求提高了，他们在做这些项目时，是详细地研究过不同类别客户的消费心理和居住品位的。”按照胡早的解释，因为80-100万元的总价门槛，这些产品的客户仍然会是标准的单身群体或者投资者，但满足的不再是30岁以下、经济收入尚未达到中产的年轻人的快速消费需求。

　　在2004年到2005年上半年，涌现出一大批这样的“第二代”小户型产品。这些产品大多是一个多户型项目的一部分，而不是单纯的小户型项目。在这一阶段，以低价为特征的小户型市场的高热度在冷却，这不但体现在项目数量的逐渐减少，而且项目开发时必须有意识地规避第一代产品所暴露的问题，也带来了成本的提高。

　　“到2005年下半年，在这种大势下还出现了一个特例——明天第一城。可能以后零零星星地还会出现几个这样的项目，但总的来说，这样的产品会越来越少。实际上，这是和年轻人消费观、价值观的成熟分不开的。”

　　胡早一贯坚持的一个看法，是“房产消费低龄化并不是一个好的现象”。“像炫特区那样的销售神话，是建立在身处转型期的国人特殊的价值观基础上的。”按照胡早的解释，处于物质条件快速增长，而精神世界还有待填补和丰富的阶段，类似“买房子才结婚”的观念猝不及防地占据了生于70年代中后期的年轻人的头脑，成为一段时期内的流行思维，但这是不应被提倡的。

　　在国外，人们一般至少要到30岁以后才考虑买房，然而现在的购房群体中，有一大批是20-30岁之间的年轻人，这些消费者有很强的消费愿望，但他们的收入和生活状态并没有稳定下来，此时如果依靠自己的收入买房，会给自己的生活带来较大的负担；如果依靠父母的收入买房，又不利于培养独立奋斗的观念和能力。

　　所幸的是，在市场的不断成长和成熟的过程中，无论是消费者还是开发商，都开始意识到了房产“快速消费”的不可持续性。尽管消费心理的转变是一个相对缓慢的过程，但嗅觉敏锐的市场已经提前做出了转型的决定。

　　正是在这种市场环境下，小户型产品走上了不断升级、客户群不断细分的道路。以海晟国际公寓、天鹅湾、富力·爱丁堡等项目的小户型产品的出现为代表，小户型正在步入以个性化为特征的第三阶段。如胡早的概括，这一阶段的特征是“在建筑设计、规划设计这些方面，体现以人为本的趋势，为不同人群量身定制不同的产品”。