一、青岛典型住宅指数综述

    1.典型住宅指数综述3月份青岛典型住宅指数样本项目：

     海信燕岛国际、百通馨苑、青岛数码科技中心、欧美·世纪花园、崂山·水岸绿洲、银泰紫荆城

    3月，青岛典型住宅指数为1007点，比上月增加47点，环比上涨4.90％，涨幅较大。典型住宅项目成交均价4845元／平方米，比2月成交均价4618元／平方米有所上涨。3月部分典型住宅项目因其热销，不再通过降价、优惠等方式开展活动，因而成交价格有所上涨，影响了整体成交均价的上升。

    继2月青岛房地产市场需求量回暖，3月典型指数项目的成交量更是大幅上扬，迎来了楼市的春天。典型指数项目“百通馨苑”销售量由2月的38套一跃至3月的106套，环比上涨279％，成为本月人气最高的楼盘项目。

    3月典型住宅指数样本项目中成交均价最高的项目为海信燕岛国际，均价12787元／平方米，最低为银泰紫荆城，成交均价为多层精品公寓1160元／平方米，联排别墅1550元／平方米，单体别墅起价2398元／平方米。（详见图一）

    2.市场综述

    3月青岛市内四区共售出商品住宅1158套，环比上升54.6％，呈大幅上升趋势；实现预售总额7.58亿元，环比上升62.0％。其中市北区成交面积为47157.61平方米，占总成交量的39％，位居首位。市南区和四方区则分别占销售面积的19％和18％。

    3月崂山区均价以12733元／平方米位居首位，市南区位居其后，均价为8776元／平方米。莱西市与平度市均价较低，分别为1801元／平方米和1775元／平方米。（详见图二）

    
    二、青岛典型住宅指数区域分析

    市区南部地产板块本月价格指数1021点，比上月下降32点。3月该板块均价为7254元／平方米，环比上涨3.2％。本月销量继续攀升，共销售590套住宅，环比上升42.8％。市北区共成交住宅416套，均价为6394元／平方米，销售金额共计30133万元，占板块销售总量的58.3％。市南区共成交住宅174套，均价为8776元／平方米，销售金额共计21517万元。

　　高品质、大户型深受青睐：3月本板块单套面积段销售分布图体现了该区域极大的购买力和消费实力，面积在60平方米以下的小户型和60－80平方米的中小户型仅分别销售了14套和25套，各占总量的2％和4％，而面积120平方米以上的大户型占销售总量的40％，共238套。其中单套200平方米以上的超大户型亦销售了25套，均价为9505元／平方米，而60平方米以下的销售均价为8015元／平方米，因此不论从户型面积还是价格方面，购买该板块楼盘的主流消费者体现出了注重高品质、居住舒适性的倾向，具备极强的经济能力。

    市区北部地产板块本月价格指数1054点，比上月上升21点。3月该板块均价为4522元／平方米，环比上涨2.0％。本月销售量较上月有大幅提高，共销售565套住宅，环比上升68.2％。经历了冬季的萧瑟后，市区北部板块进入暖春。李沧区共成交住宅291套，均价为4477元／平方米，销售金额共计13392万元，占板块销售总量的55.5％。四方区共成交住宅235套，均价为4776元／平方米，销售面积共计2.27万平方米。

    消费理性，注重实用：由3月该板块单套面积段销售分部统计可以看到，由于四方区和李沧区均价都在4400－4800之间，该区域并没有60平方米以下的小户型。而经济实用，单套面积为的80－100平方米中小户型共销售了319套，占总销售量的60％。单套150平方米以上的大户型仅售出19套，占总量的4％。因此购买该板块楼盘的主流人群更注重经济实用，消费理性。

    东海岸板块本月价格指数983点，比上月上升66点。本月该板块商品住宅均价为7140元／平方米，环比上涨7.3％。其中崂山区在售楼盘价格位于12000－16000元／平方米之间，均价为12733元／平方米。而即墨市西部是近期楼盘集中放量的区域。主要项目有即发·阳光城二期、江南花园七期、豪第九号、海信·马山新城等，楼盘价格主要分布在2600－2900元／平方米之间。

    西海岸板块本月价格指数1038点，比上月上涨10点。3月该板块商品住宅均价为4494元／平方米，环比上涨0.98％。开发区均价为5303元／平方米，胶南市均价为3417元／平方米。

    开发供应持续上涨，消费潜力带动需求：目前开发区中心及周边板块有不少住宅项目将陆续开工建设，随着开发楼盘的相继上市，该区房源基本上可以满足不同层次的客户需求。消费潜力的主要因素包括：一是经济的高速增长，企业效益的逐年上升。经济技术开发区2005年人均年工资17925元，同比增长18.5％，城镇居民人均收入达到12811元，对未来预期收入和消费信心增强，购房的潜在能力将逐步得到释放。二是人口增长刺激消费。每年都会有大量的外来人口进城居住和就业，令商品房需求总量保持在一个动态的增长线上。三是利好消息带动消费。随着“南隧北桥”海上通道的开工建设，开发区良好的居住便利条件毫无疑问将会备受青岛老城居民的追捧和青睐。

    在目前平稳上扬的基础上，一些品质好、地域好的楼盘房价将会呈现持续上涨的态势。

    胶州湾北部板块本月价格指数984点，比上月上升114点。本月该板块商品住宅均价为3866元／平方米，环比上涨13.1％。3月城阳区均价为4460元／平方米，胶州市均价为2975元／平方米。城阳区308国道罗圈涧收费站以北区域日前成为房产开发热点地带。主要开发项目包括天泰·奥园、韩国城·汉城区、鑫江·水青木华及华泰·山水嘉园等。

    青岛北部板块本月价格指数为961点，比上月上升38点。3月该板块商品住宅均价为1795元／平方米，环比上涨4.2％。3月莱西市均价为1801元／平方米，平度市均价为1775元／平方米。莱西市与日韩具有密切的经济协作关系，依托良好的区位优势、稳固的招商基础和优越的投资环境，为莱西承接日韩产业转移带来了机遇。莱西市将拓展城市发展空间，加大基础设施建设投入，逐步完善道路、绿化等基础设施，推动区域房地产业的持续发展。

    三、典型样本项目分析

    海信燕岛国际公寓本月价格指数为1007点，比上月下降175点。

    3月海信燕岛国际公寓均价为12787元／平方米，环比下降14.8％。该项目售价本月适当进行回调，以消化前期累积客户。3月根据本项目的突出优势，采取了有效的行销手段，主推77平方米的一室两厅和165平方米的三室两厅两种户型，共销售24套，环比增长118％，销售业绩出色。随着项目工程的进展，外立面逐渐成形，准现房的优势即将体现，会所也将建成使用，这些因素都会对后期销售起到拉动作用。

    百通馨苑本月价格指数1287点，比上月上升149点。

    3月百通馨苑成交均价为5265元／平方米，环比上升13.1％。本项目销售量由2月的38套一跃至3月的106套，环比上涨279％，成为本月人气最高的楼盘项目。本月主推80－100平方米的户型，共销售了72套，占总量的68％。

    作为青岛市内四区出让土地面积最大的项目，项目绿化率为40％，该项目以其大盘的规模优势，良好的宜居环境，将在未来的楼市竞争中继续占据领先位置。

    青岛数码科技中心本月价格指数792点，比上月上升76点。

    3月青岛数码科技中心均价为7670元／平方米，环比上升10.6％。3月该楼盘继续主销SOHO户型，随着工程进度的加快，价格已逐渐上升，后市行情将继续看涨。

    欧美·世纪花园位处青岛市卫星城市——郊南市中心地带，靠近滨海大道，毗邻将要动工被誉为中国的威尼斯的“水城”。在不久的将来，由欧美·世纪花园经跨海大桥到青岛市区仅需30分钟，经海底隧道仅需20分钟。众多利好因素的影响下，欧美·世纪花园被置业者所看好。青岛典型住宅指数将对其进行长期跟踪分析。

    崂山·水岸绿洲本月价格指数1012点，比上月上升54点。

    崂山·水岸绿洲项目3月销售均价为3360元／平方米，环比上升5.7％。随着天气的转暖，崂山·水岸绿洲的成交量大幅提升，2月推出起价为2980元／平方米的小户型备受市场关注。两室两厅一卫的89—100平方米户型和145平方米的三厅二室二卫的全明水景户型最受欢迎，3月份已有30多套成交。随着社区开发进度及楼盘外立面的逐渐呈现，预计该项目将越来越受到市场关注。

    银泰紫荆城本月价格指数1027点，比上月上升27点。

    银泰紫荆城位于莱西市新市府东500米北京路和香港路的交会处，地理位置非常优越。Ⅰ区由80栋单体别墅组成；Ⅱ区由联排别墅和多层精品公寓组成，其中，联排别墅133栋，多层精品公寓210户。

    3月份多层精品公寓起价1160元／平方米，联排别墅起价1550元／平方米，单体别墅起价2398元／平方米。三月份销售异常火暴，共销售65套，环比增长160％，创造了紫荆城的销售新高。主销户型以80－120平方米的多层精品公寓和253平方米的联排别墅为主。
 

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