有针对性的提出促进我国房地产市场健康发展的“国六条”，将进一步搞好房地产市场的引导和调控，坚持落实和完善住房改革的配套政策，积极调整住房结构，努力引导合理消费，促进和确保房地产市场的健康和有序发展。

    我国政府在去年实施加强房地产市场调控的决策和部署以后，各地区和各部门针对房地产业的健康、稳定和持续发展做了大量有益的工作，房地产投资的快速增长和房屋价格上涨过快的势头在部分城市初步得到了抑制，但由于步调不一致、措施不到位和政策不配套，导致房地产领域的一些主要问题没能得到根本解决。这次国务院的再次重拳出击，有针对性的提出促进我国房地产市场健康发展的“国六条”，将进一步搞好房地产市场的引导和调控，坚持落实和完善住房改革的配套政策，积极调整住房结构，努力引导合理消费，促进和确保房地产市场的健康和有序发展。

    调控不采取“一刀切”的方法

    这次出台的“国六条”是过去出台的老“国八条”和新“国八条”的延续和提升，中间最大的不同是以往的政府是对整个行业和各个地区采用相同的调控政策和手段，而此次“国六条”的调控不采取“一刀切”的方法，而是根据不同的情况分而制之。“国六条”与以往的调控政策相比，目标更为明确，措施更为细致，针对性更强化，而调节方法也从过去的土地和金融两个领域扩大到运用更多综合手段。

    相关实施细则迅速出台

    为了认真贯彻国务院调控房地产的专题会议精神，将“国六条”的各项政策措施落到实处，国务院出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》作为“国六条”的实施保证。这次为“国六条”颁布的相关“实施细则”再一次明确房地产业是我国经济发展的重要支柱产业的同时，要求各地区，特别是各城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济发展的目标责任制。实施细则在重点打击炒买炒卖房地产和囤积土地的同时充分考虑了对居民合理住房要求的支持和保护。

    各项配套政策将适时推出

    “国六条”和实施细则推出后，各省市和各部门还将根据国务院会议精神，结合各自的实际情况，出台相应的配套政策，这正是“国六条”能否充分发挥调控作用的关键。“国六条”提出了要加快城镇廉租住房、经济适用住房等中低档住房的供应，并从信贷、控制城市房屋拆迁规模和进度等方面抑制需求，这些对症下药的政策与措施必然会影响地方政府的政绩，因此，必须将稳定房价与政府部门的年度政绩考核相结合，同时要调整中央与地方的事权与财权，给地方各级政府行使事权提供相应的财力保障。但是这些涉及到政府职能的界定、行政体制的转变和税收制度以及转移支付等问题，必须通过相关政府部门制定配套政策来规范。今后政府出让土地用于商业开发的同时，可以拿出一部分土地转让金，要求开发商在相应地块的附近开发廉租房，提供给政府调配，这些配套政策和制度很多都需要地方政府的直接财政付出，地方政府有多大的意愿满足普通居民的这些住房需求，仅仅靠其官员的自觉行为是远远不够的。他取决于规范的政策法规和刚性的制度约束，取决于是否能和官员的政治前途紧密相连，也取决于普通居民到底有多大的表达和博弈的空间。从短期来看，政府应当把主要精力放在增加房地产市场信息供给改善

    城市规模方面、提高公共房屋供给方面。从长期来看，政府应当提请全国人大制定房地产税法，加大城市房屋保有期间的成本，并且通过提高贷款利率，遏制房地产业投机炒作的势头。

    金融业提高风险权重有保有压

    银监会在“国六条”推出后，针对确保我国房地产业的健康和持续发展提出了有针对性的“提高风险权益有保有压”的“银六条”。对于个人抵押房地产信贷的风险权重维持50％不变，对于其他类较高风险的房地产贷款，可由目前的100％提高到150％至200％，以提高风险贷款的资本占用，通过资本的管理，限制银行房地产开发信贷业务发展。监管层和银行尤为看重的是“严格区分房地产开发贷款和个人住宅消费贷款”，因为对控制金融风险而言，他比提高购房者的首付比例更为重要，相对来说，个人住房贷款属商业银行中的优质资产。“银六条”中管控房地产放贷采取“区别对待、有保有压”，对实质性的首套住房消费仍采用鼓励和支持对待。在银监会推出的新政中，推出了稳定房价的两大“杀手锏”：其一是，通过大幅提高风险权重来抬高首付比例，更清晰的设定了目标区间，使得政策的可操作性加强：其二是通过强化资本监管，商业银行假使是资本充足率80％以上，拨备覆盖率达到监管标准的商业银行，也要注意选择好贷款投向，合理控制贷款的投放速度。

    贯彻实施应采用问责制

    与此同时，人们也担心各级地方政府出于自身利益的考虑，再次如以往那样对中央的新一轮宏观调控政策阳奉阴违，进而导致“国六条”重蹈老“国八条”和新“国八条”的覆辙。人们担忧的因素很多，但归根结底就是地方政府在与房地产相关的利益中陷得太深。各级地方政府之所以不严格执行中央的宏观调控政策，利益是主要的因素。在现有的干部考核体系中，GDP的增速与干部政绩的挂钩成正比而房市的繁荣是推动GDP快速增长的重要力量。除此之外，腐败也是一大因素。因此，国务院应责成各省市的地方政府建立“国六条”贯彻实施的问责制，真正做到令出必行，树立政府政策权威，谨防各地消极懈怠，确保“国六条”贯彻实施，把新一轮房地产宏观调控真正落到实处。令人欣慰的是：伴随“国六条”的出台，国务院常务会议要求各地区，特别是城市政府要切实负起责任，把调整住房供应结构，控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。

    （肖元真系国务院发展研究中心研究员、上海市府注册咨询专家）