有望恢复施工似乎给济南违法旧村改造市场注入了一支强心剂。截至7月6日，政府有关部门还未公布首批恢复施工工程名单，但许多楼盘已开始为恢复施工作好准备。在此，政府有关部门提醒：允许部分违法旧村改造工程恢复施工，并不代表着这些楼盘就是合法的。严格意义上说，这些楼盘目前仍是非法的。

    一位业内人士指出，违法旧村改造工程要变为合法的，必须符合两大前提，一是土地合法；二是办下房产证来。

    绝大部分违法旧村改造工程所用土地都是农用地。农用地要变为住宅建设用地，必须交纳相关费用，占用用地指标。全部用于村民安置的集体建设用地可以不转为国有建设用地，也不必走招拍挂程序，但这种楼盘极少。绝大部分对外销售的楼盘，建设用地必须走招拍挂程序。问题是，现在楼都盖起来了，怎么可能再倒回头去走这个前期程序呢？从《中华人民共和国土地法》这部国家大法的角度上讲，这些楼盘用地不可能合法化。

    当然，还有极少一部分违法旧村改造楼盘可能是在国有划拨用地上建设的，这一部分可以办房产证，但需补交相关费用和手续，环节、程序相当复杂，恐怕是远水解不了近渴。

    另外，我市目前的违法旧村改造楼盘数量大，占地多，全市每年有限的用地指标根本远远满足不了其需要。在国家严厉要求土地占补平衡的前提下，如此庞大的占地指标从哪里来？

    目前，我市许多违法旧村改造楼盘安置村民和对外销售的楼是混在一起的。业户想办单户房产证，必须先办下房产大证来。如果办大证，村民办的是集体建设用地上的集体房产证，外来户办的是国有建设用地房产证，几种证件混在一起，按照目前房产管理部门办大证的政策，似乎根本行不通。

    另外，就算是政府出台严厉的罚款政策，允许违法旧村改造楼盘建设单位交上相关费用和罚款后，可以取得合法身份，可是又有哪几家建设单位能交得起这笔巨款？

    让我们来算笔账：建设工程违反规划的，罚款工程造价的5%至10%；没办招投标手续的，单个项目罚款50万至100万元；没办质监手续、施工文件未经审查的，罚款20万至50万元；没办施工许可证的、未经综合验收交付使用的、用地违法的，也要罚款。据了解，如果按此有关罚款标准测算，许多大的违法旧村改造工程仅罚款就是交上千万元。

    交费有：规划配套费每平方米246元；契税是销售价的3%；土地出让金按地价的40%收取。另外还有耕地补偿费、占补费和拆迁费等。有关人士透露，目前盖楼的成本每平方米700元左右，加上补齐各种手续的费用，每平方米差不多要交1700元。也就是说，不算各种促销成本、公关开支和工作人员费用，一个楼盘卖到每平方米1700元左右基本不赚钱。那些售价比这个标准低得多的开发商，如果补齐所有手续和费用，甚至再交上巨额罚款，最大的可能就是破产。