商业地产的发展在目前已经呈现多元格局，如何在激烈的竞争中运筹帷幄，从战略的高度出发，让商业地产的价值得到充分发挥，是中银房地产公司决策层在运作济南海鲜大市场项目时不得不直面的一个问题。

    这里先做一个分析，以说明商业地产的一个重要特点，以及这个特点在商业地产运营中的重要作用。相对于商业地产开发来说，住宅有两个环节很重要，分别是前期定位和后期销售，到销售完为止，销售收入落入袋中，地产开发商的目标已经基本完成，最后的物业管理尽管现在已经受到普遍的重视，但对大多数开发商来说仍是很小的一方面。实际上，如果前期操作得当，住宅项目的后期也不会产生很大问题，所以住宅开发的重点只有一个那就是销售。商业地产有很大不同，整个过程要分为更多部分，大致可以为：前期定位和招商、中期招商和销售、后期经营和管理等等。同住宅相比起来，商业开发的重点在几个环节都有，而且都相当重要，哪一点都不能忽视，任何的疏忽都可能带来重大的损失，尤其是后期的经营和管理，这可能是产生商业地产最大利润的最大环节，也是衡量一个商业项目成功与否的最大标志。

    济南海鲜大市场项目就是遵循商业地产的一般规律，将一个项目整体统筹，以建筑项目的产品为中心，其他全部工作以商业地产产品为重点，从前期选地、定位开始，一直到后期经营管理，以产品和经营为最终归宿，着力于将商业这一因素贯穿于操作全程。“留得青山在，不怕没柴烧”，是中国古训，在这里，经营就是海鲜大市场最大的靠山，最大的金山，只有“咬定青山不放松”才是海鲜大市场未来发展的惟一正确方向。为此，济南海鲜大市场提出了自己的项目宗旨，“经营是检验商业地产开发的惟一标准”， “经营是检验投资的惟一标准”，并把它们上升到与项目成功与否、与企业生死存亡息息相关的战略高度。

    济南海鲜大市场前期操作有三点值得注意，这三点可以概括为三个“位”：

    一是“地理位置”，好的地段在商业地产中永远居于第一位置。地产人曾经常用的一句话“建筑无言、品质自现”完全可以改编为商业地产“地段无言，价值自现”，是很有道理的。济南海鲜大市场位于济南主城区，是城区农贸类项目的绝版，这个位置优势是任何同类项目都不能复制的。

    二是“商业定位”，将来这里经营什么，怎么经营，是商业地产的前期核心，定位准确，业态准确，后面的一切都会得到好的推动，也容易得到经营者和投资者的认可，销售、招商和经营相对来说就会简单。济南海鲜大市场以高附加值的海鲜产品为经营定位，以批发、零售和网络交易、期货交易为形式的经营方式已经得到了市场的认可。

    三是“商业氛围（谐音）”，就是传统说的商气、人气、商脉。有了好的地段，好的定位，还要有好的商业氛围，海鲜大市场在中心城区，有良好的经营定位，有十几年积累的商气、人气，有成熟的经营管理模式，有稳定良好的进货来源，有辐射江北十几省市区最大最忠实的消费者，这些商业积累是拿多少钱也换不来的，是不以人的意志为转移的商品经济规律，也是今后济南海鲜大市场做大做强、发展壮大的最坚实的基础。

    这三点到位后，海鲜大市场项目进入产品建设实质阶段，规划、设计，公摊率、通道、出入口、水电、电梯、空调设备等一切在这一阶段以后期经营为中心得到了最好的体现。产品是基础，是平台，是经营者利润得以实现的一个舞台。在好产品的基础上，海鲜大市场通过一些合适的广告和推广把自己的产品的最大优势告诉了市场的老业户和投资者。他们自己分析认为这个项目商业潜力大，能赚钱，投资能有较理想的回报，是个好产品，结果就有原先老市场的大部分人和外市场的经营者蜂涌入场，广大投资者也密切关注项目。

    自始至终，济南海鲜大市场就明确向市场传递了一个信息，那就就是开发商是相当重视后期经营的，前面所做的一切工作都是以经营为中心，增强了市场信心，强化了市场对经营的认可，消除广大经营者和投资者对项目的疑虑。