2006年下半年，个人住房贷款进入了“秋季”。

    “金九十银”的房产消费旺季，却在上海市各大中资银行房贷部负责人的心头蒙上了一层阴影。

    记者昨日从上海银监局了解到，截至9月末，沪上中资商业银行个人住房不良贷款余额21.3亿元，比年初增加5.8亿元，增加量占年初余额37%之多。不良贷款率为0.86%，比年初增加0.28个百分点，个人住房贷款质量比年初略有下降。这还仅仅是信号之一。

    一个星期前，央行上海总部发布的上海市信贷运行情况报告中指出，上海中资银行个人房贷在自今年5月开始的连续4个月反弹之后重又回落。数据显示，截至9月末，上海市中资银行个人住房贷款余额2481.20亿元，当月减少0.36亿元，比年初减少63.14亿元。其中，一手房贷款连续3个月回落，当月减少3.57亿元。

    交行总行个贷部负责人在接受《上海证券报》采访时表示，个人房贷质量的微幅下调应该分两个方面来看。其一，上海地区三季度的住房交易量相比往年有所下降，房贷业务随之出现负增长，“这在个人住房贷款的质量上表现为分母缩小”，而另一方面，“分子的不良贷款余额又无法同比下降”，由此引发的必然是不良贷款率的上升。

    中房上海指数办公室发布最新报告显示，9月中房上海住宅指数为1300点，较8月微涨5点，涨幅为0.4%，与去年同期相比则下降4.2%。中原地产一位业务员也介绍，由于限制境外人士购买房产政策相继出台，三季度以来，对公司的境外客户影响很大，目前整个成交量的确相对清淡。

    深发展上海分行个贷部负责人同时表示，交易量萎缩导致的个人住房贷款绝对量萎缩只是原因之一，“另一个重要原因在于，目前上海市房价已经进入下行通道，部分投机性质的购房者开始承受月供压力，逾期还款现象随之显现。”他同时指出，虽然三季度上海市个人住房贷款不良率有所上升，但0.28个百分点的幅度对银行影响不会很大。

    然而复旦大学房地产研究中心主任尹伯成却不这么乐观。他指出，个人住房贷款余额下降以及房贷质量同时下调，有其深层次的原因。

    尹伯成表示，按照经济规律来说，个人住房贷款在房价上升时期并不容易显露弊端，反之当房价停滞或者进入下行通道时就容易出现坏账。另外，过去几年间上海市个人住房贷款规模大、扩张快，房贷风险需要经过一段时间才会显现。

    上海为落实宏观调控先后在税收等方面出台了一系列新规抑制房价过快上涨，尹伯成指出，这已经在市场上引起了转售为租的风潮。

    “转售为租加剧了房产市场的供求矛盾，导致房租下调。而房租的‘低价效应’又将影响房价。因为房价是房租的资本化，从规律上来说，房租的‘热容性’大于房价。即房价上涨会带动租金上涨，而下降时则相反，由租金下降带动房价下降。”尹伯成表示，房租比房价更能说明房产的真实价值。