“建委和地税局的相关规定不一致，我到底应该按哪个规定交税呢？”王先生最近想卖一套二手经济适用房时遇到让他困惑的政策问题：北京市建委在两三年前曾经出台过关于经济适用房再上市交易的管理办法，其中规定对于入住不满五年的经济适用房再上市交易时不得高于其买入价转让；而今年7月10日，北京市地税局发布的《关于调整二手房交易计税价格的通知》（以下简称《通知》）对所有经济适用房规定了远高于买入价的最低计税价。这就令王先生十分困惑，打电话向本报咨询：他到底应按原价交税呢？还是按最低计税价交税呢？总不能按最低计税价交税，而却只能按原价转让吧？

　　建委和地税局相关规定不一致

　　王先生想卖的经济适用房是位于朝阳区的百环家园，产权证时间为2005年，原价为4530元每平方米。按照建委规定，入住不满五年的经济适用房只能按原价转让。而按地税局的规定，“自2006年10月1日开始，对于二手房交易涉及税收的计税价格，税务机关应以房屋交易双方签订的《房屋买卖合同》（协议）中确定的成交价格为依据，但对于成交价格低于二手房交易最低计税价格且无正当理由的，均以最低计税价格作为核定征收税款的基数。其中明确指明48个经济适用房项目需执行最低计税价（详见附表）。地税局为百环家园定的最低计税价为6223元每平方米。

　　王先生想卖的经济适用房建筑面积80平方米的房产，总价为362400元。此套房产按原价买卖时缴纳契税和营业税分别为5436元和19932元；如执行最低计税价6223元/平方米，交易时所缴纳契税和营业税分别为7467.6元和27381.2元，多支出交易成本9480.8元。

　　据“链家地产”统计数据分析，在《通知》中所列举的这48个经济适用房项目中，有24个产权证时间未满五年，而按照北京市建委发布的经济适用房交易管理办法的有关规定，未满5年的经济适用房只能按照原购买价格上市交易。但是，按照北京市地税局发布的《通知》规定，未满5年的经济适用房再上市时却要按远高于原价的最低计税价格缴税。也就是说，建委和地税局对未满5年的经济适用房再出售时的规定产生了一定的矛盾。

　　不满五年经济适用房再上市按原价交税

　　在实际操作中这一问题是如何解决的呢？“虽然地税局在《通知》中并没有对入住不满五年的经济适用房转让按什么价格交税做出另行规定，但在10月1日之后的实际操作中都是按原价收税的，而没有按最低计税价收税。”

　　记者就王先生的困惑采访了链家地产，21世纪不动产，“鑫尊”，金诚信房地产经纪公司，得到回答是一致的。按“鑫尊”总经理刘军介绍，在实际操作中，二手房的买卖要先到建委申报合同，然后按合同价格交税。对于不满五年经济适用房合同价格必须按原价申报，否则建委不予过户。而合同价格则是交税唯一依据，因此应按合同价，即按原价交税。

　　而对于入住已满五年的经济适用房应按什么价交税呢？“对于入住满五年的经济适用房则按地税局公布的最低计税价格征税。”链家地产，21世纪不动产，“鑫尊”，金诚信房地产经纪公司这四家在京城最具代表性的经纪公司对此的回答也是一致的。

　　提示

　　经济适用房不再是投资获利的工具 　

　　21世纪不动产北京区域市场分析师还提醒广大消费者，经济适用房转让以五年为上市期限，五年前后缴纳税费有较大的差别：第一，五年内转手的经济适用房，需按购入原价销售，缴纳1.5%的契税和5.5%的营业税，不缴纳个税；第二，五年后转手的经济适用房，需按成交价格缴纳1.5%的契税，总成交价10%的综合地价款，不缴纳营业税，如属于个人唯一一套住房转让的情况，则不用缴纳个税。特别值得注意的是，满五年且以商品房性质购买的经济适用房转让时还需补缴综合地价款，金额为总成交价的10%，这对业主来说也是一笔不小的开支。也就是说，对于那些想凭借转售经济适用房来赚取一定利润甚至是根本想把经济适用房作为投资物业的客户来说，如果转售的是五年内的房产，则必须找到符合购买经济适用房审批条件的购房人并按原价销售，如果转售的是五年外房产，补缴的综合地价款也相应增加了销售成本，即无论转售的是何种房产，在目前的税收政策下经济适用房已不再可能成为投资获利的工具。