商业地产掘金青岛近郊楼市

　　一批综合性商业项目在城阳胶州等地区崛起为楼市创造新的投资机遇

　　占地480亩、总建筑面积75万平方米的“宝龙城市广场”，集贸易、进出口、商谈、批发为一体的专业卖场“青岛国际工艺品城”，香江集团在胶州湾重点打造的全国性商业地产品牌“财富中心”，以佳世客为主力店的华鲁国际御龙广场，以大润发为主力店的中联大润发购物公园，以钢铁物流为主的专业化市场“青岛澳龙国际钢铁物流城”，主营韩国商品的世正爱丽安韩国城国际购物中心……最近一段时间，一批大型综合性商业中心相继亮相青岛近郊，让新政下的岛城楼市又找到一股冲动的力量。

　　现象 外地开发商郊区圈地忙

　　新政之后，岛城的商品房市场或多或少也受到一些影响，但商业地产项目却表现活跃，成为“后新政”时期岛城房地产市场的新热点。

　　细心的市民或许已发现，这些商业地产项目，大多都是由外来的实力雄厚的品牌开发商操刀，如开发胶州湾财富中心项目的香港香江国际集团，就是一家有着近40年历史、经营领域覆盖地产开发、服装纺织、旅游零售等多种行业的多元化大型跨国集团；在位于胶州新城区的华鲁国际御龙广场的身后，是实力雄厚的华鲁控股集团；而城阳宝龙城市广场的开发商，则是在商业地产领域已形成成熟开发模式的澳门宝龙集团。

　　这些“巨无霸”式的商业地产项目都是扎堆般出现在城阳、胶州等近郊区域。要知道，“地段，地段，还是地段”是商业地产亘古不变的“金科玉律”，那么，是什么原因“诱使”这些品牌开发商摒弃“箴言”而纷纷到青岛的近郊圈地，又是什么原因让他们如此看好青岛市场而集体“押宝”岛城市民的购买力呢？

　　分析 看好青岛人的“钱袋子”

　　“按照我们的选址要求，店面周边2公里范围内，要有5万户以上的家庭。城阳店的周边实际只有1.8万户家庭，但我们还是很看好城阳人民的购买力。”青岛春阳大润发商业有限公司的丁仲磊告诉记者，像城阳这样的近郊，这几年居民都富裕了，却找不到消费的场所。正是看准了这个市场空白，他们才决定在青岛的近郊选址开设新店。

　　“青岛的商业还有很大的发展空间，尤其是青岛的近郊，经济发展了，第三产业的配套却没有跟上。”在宝龙集团（青岛）置业发展有限公司的区域总监肖志彬看来，开发商普遍看好近郊的大型商业地产，正是基于第三产业配套设施的不足。肖志彬认为，青岛乃至周边居民的消费力实际上很强，只要近郊这些商业地产的定位准确、经营到位，就一定能赢得市场的认可。

　　当然，市区的地价偏高，且没有可供大片开发的土地，也是开发商选择近郊的一个重要原因。“某些一线城市或青岛市区，土地价格已经很高，持有物业不如卖掉划算。”青岛香江创富房地产开发有限公司的营销总监徐钺认为，选择交通便利而又有辐射能力的近郊，更有利于集团的长远利益，也是对业主们负责任的做法。

　　“主力店”并非一驻就灵

　　业内人士认为商业地产应更注重后期经营

　　“主力店”一直是商业地产领域最有效，也是开发商最容易操作的销售模式。所谓主力店，就是一个商业业态构成中，有大品牌的商家进入占据主要位置和大部分的经营面积，其余部分则由开发商分割销售。如今，这种模式也大量出现在近郊的商业地产领域，如中联盈地与大润发、御龙国际广场与佳世客等，都是仿效了这种操盘手法。

　　主力店拉动区域人气

　　“主力店能够带来旺盛的人流，保证了商圈的人气；而分割销售的店铺，则可以用来经营精品店、品牌服装、餐饮等，与主力店形成互补。”青岛中联盈地置业有限公司的销售人员认为，商业项目引进主力店后，就不再是单店的竞争，而是商圈的竞争，大家优势互补，把更多的人流吸引到这个区域来，就能实现共赢。该人士还表示，因为引进主力店，分割销售的店铺很受市场欢迎。“毕竟这些全球连锁的超市或卖场，都有一套成熟的选址程序。对大多数投资者来说，与其花时间自己学习掌握选址方法，不如跟随这些国际品牌做‘傻瓜’式的投资。”

　　胶州湾财富中心的徐钺总监也介绍，虽然该项目要到10月28日才公开发售，但前期推出的部分已被定购了九成以上。

　　商业地产不能一卖了之

　　但也有人提出，主力店并非商业地产的“万能良药”。上海五合智库的邹毅总经理就曾提醒投资者，主力店进入后，如果不是统一招商，而是拆分其余商业空间卖出，很有可能造成同质化经营，拆分销售还会造成业主们缺乏统一的管理，商场难以形成自身的核心竞争力。

　　邹毅对青岛的商业地产曾有过专题研究，他认为，商业地产要能成功运营，其精髓就是把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上，而统一管理的重要意义，就在于确保了统一业态的持久发展。青岛有些商业地产项目，起初也做了业态或品种的分区，但仅流于形式和炒做，销售之后便一走了之，结果造成分割销售的店铺之间同质化经营，竞相压价竞争，最终导致整个商圈都“死掉了”。

　　“国内许多商业项目的失败案例说明一点，只管前期开发，不顾后期运营的项目，几乎不可能取得成功。作为一名负责任的开发商，我们将持有80%的物业用来自己经营。”宝龙城市广场的肖志彬表示，宝龙城市广场在很多城市取得成功，靠的恰恰就是后期的“经营”。

　　胶州湾财富中心的徐钺总监也告诉记者，香江集团将派驻旗下经营商业地产的专业队伍，持有胶州湾项目50%的物业用于自主经营，以保证整个项目的整体经营思路不出现偏差。