核心提示：11月15日下午3时，温州人赵智强发起的“温州合作建房联盟”(以下简称“联盟”)所委托的开发商，以1.0458亿元的价格，拿到了温州市政府挂牌出让的30亩地块，成为全国个人合作建房中首个成功拿到地的“先驱”。

    温州人向来以“炒”出名，其中尤以“炒房”为好。

    他们炒高了上海、杭州、北京等城市的楼价，当然也炒高了温州的楼价。颇有意思的是，正是在“炒房客”的故乡，最近出现个人合作建房案例。而且，它将可能是中国首例成功案例。

    对于个人合作建房的出现，上海道邦投资咨询公司总经理林荣时的看法是，“这是购房人对中国房地产市场的正常反应。”

    虽然林荣时深知，中国很多地方的楼价，是温州“炒房团”炒起来的，但信息灵通的他坚持认为，“炒房团”没参与此次合作建房。他对《财经时报》表示，温州已很少有人在炒房。

    炒房团没有介入

    “由于国家对房地产调控力度的加大，温州原来炒房的很多资金，已经转入股市，或者银行。”林荣时说。他的另一个理由是，仅260套的合作建房住宅数，根本不符合温州炒房团的“胃口”。“2000~3000套还差不多。”

    浙商投资团发起人、北京浙江商会副会长陈俊，也向《财经时报》表达类似看法。他掌握的信息是，此次合作建房中，没有任何浙江“炒房团”参与其中。

    与林荣时的看法不同的是，陈俊表示，原来的“炒住宅楼”的资金，已经大多转向了“商业地产”，因为“温州人向来不喜欢炒股，而是喜欢以实业为主。”

    温州市营销协会公布的数据是，此次合作建房项目的住房单价，大概在6300元至6500元之间。而该项目周围的房价，二手房都七八千，新房就1万多了。

    因此，参与个人合作建房的林浩认为，虽然没有炒房团的介入，虽然发起人也曾声明，“炒房者”不能成为会员，但并不能排除，在购房人中存在“炒房”为目的的人。

    是否存在炒房人

    据记者了解，为了防止“炒房者”的介入，温州市营销协会一开始就出台规定：每个人只能订一套，用别人的名字订两套以上的，一经发现就取消资格。

    尽管赵智强对媒体表示，一个人订2套或2套以上的情况，到目前还没有发现。但在已经入会的260人中，是否有“炒房者”存在，或许只有“炒房者”自己才清楚。赵智强是合作建房的发起人，现任温州市营销协会会长。

    合作建房会员林浩告诉记者，开始的时候(去年)是自由报名的，任何人想参加都可以。他说，“现在名额满了，有些人想参加都不行了，说是只能等下期。”

    “如果你跟这次合作建房的发起者有‘关系’，就根本没法加入。”另一位参与合作建房的曾力，在接受《财经时报》采访时抱怨说。

    曾力告诉记者，合作建房的发起者，在发起项目时并没公告。直到接受采访的当日，他还不明白加入的方法，以及相关的组织方案。

    赵智强并没有隐讳这种“关系”的存在：一开始报名的300多名会员里，有1/3是协会会员单位的职工。但他并没有透露“会员单位职工”在260个最终购买者当中的比例。

    在接受《财经时报》采访时，北京浙江商会副会长陈俊表示，为了防止“炒房者”进入，应建立较为严格的购买者审核制度。

    合作建房七问七答

    质疑一：合作建房者的资金很难保证安全，有可能出现非法集资等情况。

    大连房管局叫停个人合作建房政策的制定者之一陈处长回应：赵智强与温州市龙湾区农村合作银行浦州支行签订了协议，将合作建房款全部存进专用帐户，专款专用，并规定每动一笔资金，都要营销协会、开发商、银行以及土地出让方四方盖章签字才可以。会员在有拿地意向前，预先将钱打入指定银行，账号和密码自己掌握。在准备缴纳保证金时，所有会员在1~2天内将钱打入房地产开发商账户。与赵智强合作拿地的瑞安正元房地产开发有限公司，原是国有公司，今年5月改制，银行账号清白。

    质疑二：开发商和温州营销协会总计收取地价和建筑成本总造价5%的管理费，为牟取利益，会人为提高成本。

    合作建房会员回应：建筑成本通过招标产生，在投标时必须报价，经过政府部门审核后不能再有变更。而地价在招标前，开发商、营销协会与土地所有者温州市龙湾区蒲州街道江前村村委会签订协议，确保在每亩415万元之内拿下土地。如果以低于这样的价格拿下土地，所形成的节省资金，房产公司与会员三七分成。最终中标地价每亩不到411万元，且开发商没有提成。

    质疑三：一旦出现灰色成本，“会员同意不同意凑钱，几百人凑钱，有没有人敢要？”

    北京师范大学房地产研究中心主任董藩回应：此部分成本从管理费中支出，不向会员收取，亦不需告知会员。

    质疑四：地产大量问题是后置的，成本后置、风险后置，责任谁来承担？

    北京亿城地产总裁鄂俊宇回应：开发商收取包括地价和建筑成本总造价2%的管理费，并签署协议，一旦出现质量问题，承担责任。

    质疑五：房建好了，怎么分配？你要90平，他要120平，众口难调。

    北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲回应：会员事先已有约定，根据报名加入的时间先后和交合作建房款的先后，来确定会员将来选房顺序。合作建房会员预先按面积选择，抽签决定居住楼层。抽到三、四层的会员要给五、六层的会员一定金额的补贴。会员内部也可自行协商调整楼层或房屋。

    质疑六：温州个人合作建房所委托的那家房地产开发公司，显然并不具备上述条件，却开始收取合作建房户的千万资金并转缴至温州市招投标中心，实质这就是一种变相的 商品房买卖行为，与国家法规明显相抵触，温州市的执法职能部门如何能视而不见，不予监管呢？

    温州大学某法学教授回应：个人合作建房没有销售环节，不存在预售。温州市房管局副局长陈胜华表示，个人合作建房是新鲜事物，还需要研究。

    质疑七：温州市场营销协会是社会社团，不具备贷款资格；合作建房者个人按揭贷款也有许多限制，从目前情况看，银行不可能发放贷款；房地产公司出面贷款，也必须基本金充足并且四证齐全。今后，将加大监管力度，如果发现哪家银行违规贷款给个人合作建房，将严惩不贷。

    银监会温州监管分局负责人回应：会员分3~4次缴清集资款。此次拿地缴纳的1000万元保证金，即会员缴纳的第一笔款项，如选择建筑房屋面积90平方米的缴8万元，选择120平方米的交12万元。拿地成功后，在房屋建设之前某个时间内，会员缴纳第二笔款项，金额不等。

    根据协议，房地产公司四证齐全后，开户银行会帮助会员办理最高七成的 公积金贷款或商业贷款。