山房网东营讯： 2007年1月16日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定从2月1日起，各地对房地产企业土地增值税项目进行清算，正式向企业征收30％-60％不等的土地增值税，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况。

    土地增值税不是一个新税种，1994年中国就开征了土地增值税。中国的土地增值税是基于1992～1993年的房地产过热、投机现象频繁的现实需要出台的，尽管2003、2004、2005年土地增值税税额同比分别增长81.90%、101.26%、86.96%，但一般还是认为其开征效果不佳。导致这一局面的原因首先在于土地税制设计本身的制度性缺陷，其次在于一些地区房地分离式管理的体制性弊端。

    就东营市而言，在早些年土地增值税的征收并不是很规范，直到近些年，征收机关才向开发企业预征1％--3％的土地增值税。而根据此次出台的土地增值税的清算管理规定，土地增值税的清算条件为：（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的； ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： ①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； ②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； ④省税务机关规定的其他情况。纳税人从转让收入额中减除的扣除项目有：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）旧房及建筑物的评估价格。

    对此各方又有何反映呢？通讯员通过走访得知，大多数购房者对于土地增值税的了解有限，很多都不知其为合物，但是大多人的观点是相似的：认为开发企业的税收负担的加重会导致开发商将成本转移到房价上，从而使房屋总成本上涨，导致整个房价的上涨，不利于购房者买房。而税务征收机关却认为，土地增值税政收的加强不会加重房地产开发企业的负担和成本，更不会推动房价的上涨。但也有人认为，在增加税收的同时，可能也会起到一些消极的效果，对投资产生明显抑制，但却对房价上升产生促进作用。

    据业内人士分析，土地增值税加强征管清算管理后，开发商有可能将承办好转嫁给购房者，导致后期价格上涨，虽然有关人士表示，由于对房地产开发项目已经预先征收了土地增值税，而清算则是在房地产开发项目全部完成以后才进行的，由于一些错误认识的影响，绝大多数消费者认为开发企业的成本都会转嫁给消费者，提升房价，而在过去需求旺盛供给不足的情况下，的确有些增加开发商成本的措施并没有使房价下降，反而继续上升。这样就强化了这种逻辑推理，而且认为以后再出增加开发商成本的政策，房价会继续上升。这样不但不能减少购买需求，反而有可能放大这种需求，认为早买不吃亏，反而赚便宜。而需求的放大显然对抑制房价是不利的。

    大多数人普遍认为，按照新的征税方法会大大增加企业的税收负担，税收负担率增加是必然，但一些人的说法存在缺陷：房地产开发企业缴纳的土地增值税允许在企业所得税前扣除，如果土地增值税增加了，税前利润会下降，企业所得税的计税所得额会相应降低，企业所得税额会相应降低。房地产开发企业的部分支出属于合理不合法的支出。在计算土地增值税时不允许扣除。认真清算下来，预计会适用较高的增值率，税收负担率增加。但到底增加到什么水平，尚难以准确估计。

    因此此项政策的出台不会额外加重开发企业的税收负担，也不会增加购房者的成本，但房地产的价格不是由税收决定的，也不是由房地产开发成本决定的，而是由房地产供求关系决定的，税收负担的增加是否会影响未来房地产市场的供求关系，以及影响程度的大小，只能通过观察未来房地产市场的形势来决定，但未来房地产商的利润空间减少将是事实。