用开发商自己的眼睛看土地是一种必要，在房地产越来越找不到方向的时候，这种解读就显得更不可缺。或许，老潘的言论能有所启发。

    中国房地产正在发出“尖叫”

    今天，房地产市场正在出现了一种“自激”式的尖叫。老潘说，这种尖叫对市场来说是一种灾难，它将把市场远远地推向不和谐的境地。

    在不断攀升的房价焦躁中，政府的土地政策突然“变卦”，老潘说当这种信号传到房地产发展商的头脑中，房地产发展商总是不自觉的做出用更高价格拿地的行为，而每次“招拍挂”后，土地的高价格又通过媒体和市场传递到房产市场上，刺激着房价更快速地上涨。

    更为可怕的是，快速上涨的房价反馈回来，在下一次土地“招拍挂”时，又传到房地产发展商的头脑中，诱使他们按照今天房价上涨速度推算未来两、三年时间的房价，用更冒进、更高的价格去拿地……

    这样不断重复的结果，直接制造出了今天的“招拍挂”中，建筑面积土地的价格远远超过了周边房子售价的现实。老潘说，避免市场上的尖叫，不是技术问题，也不是技巧问题，而是房地产行业甚至与房地产行业有关的行业，有没有自省的意识。如果没有，且只是一味跟着尖叫声走，此起彼伏，你的声音大，我的声音要比你更大，市场最终只能走向崩溃。

    学会做有心人

    老潘认为，房地产市场中出现这种“自激”时的尖叫，原因很多，这需要我们要学会做一个市场上的有心人。

    老潘说，房价受制约的基础是租金回报率，出租市场是不会出现水分和泡沫的，因为谁会自己租了房子闲置在那里呢？但是，一些追求短期行为，追求土地储备的国有企业和上市公司为了完成他们的考核指标，从而脱离了市场中租金回报率的约束，这时的地价就像脱缰的野马一样不受控制。

    在老潘看来，中国进行宏观调控时常常会使用市场的手段，效果总是不太理想，所以不得不采用其他手段，而这些手段对经济的健康发展是有伤害的。但是因为调控的对象本身就不是市场化的主体和公司，所以他们对用市场手段发出的信号并不敏感。有心的人只要看一看最近在“招拍挂”中出价奇高的公司基本上都是这批国营企业和上市公司就知道了，他们往往会在土地储备指标的压力下，短期内做出很疯狂的举动。

    市场上发出的信号纷杂，需要学会倾听，更要学会分析。例如，“土地供应量的减少”；“实施全世界最严格的土地政策”；“拆迁越来越困难”；“要严格地保护耕地”；“一些限制建筑面积和房屋售价政策的出台，使得那部分不受这两种限制的土地供应量更为奇缺”等等。老潘说，正是这些信号汇总起来，反复的刺激了这些房地产发展商高价拿地的狂热和不理智。

    老潘的个人建议是，现阶段有必要对那些花国家钱，花银行钱的房地产发展商行为进行有效的限制，在土地的供应上要和中国目前城市化进程所需要的土地相匹配；在保护耕地，土地供应量有限的情况下，是不是可以考虑适当增加土地的使用强度——容积率，这样在同样多的土地上可以建出更多的房子，房子的成本也会因为容积率的提高而大幅度下降，同时也会增加房屋的供应量，只有这样，才可能让大多数房地产发展商不会再因为土地供应的短缺而断顿，而做出饥不择食的行为。

    公开是公平和公正的前提

    老潘说，无论土地公开交易“招拍挂”的方式转型已经花了多长时间，也无论这种转型多么艰难，有一点必须强调，那就是政府土地信息的公开是公平和公正的重要前提，这也是开发商“正襟危坐”的进入“招拍挂”角色中的一个必要的前提条件。

    现在中国土地的管理体制和市场正处在一个转型时期，土地的公开“招拍挂”需要开发商投入更多的关注和思考。老潘说，现在市场上存在两种影响大家观念的力量：一种在黑暗中，另一种正相反。

    第一种力量来自于这种出让制度中的技术不完善，以及开发商习惯于协议出让的观念，老潘认为，抱持着各种各样的幻想，看能不能在把“招拍挂”作为表面形式和幌子下继续开展以前的那种交易“方式”，在今天显然不足取。

    理由是这种方式或者说这种现象的结果，只能让一部分房地产发展商对土地公开交易的信心发生了动摇，甚至怀疑完全公开透明地按照“招拍挂”的方式，并由此担心自己到底能不能拿到土地，会不会因土地的短缺“断顿”而把自己的企业饿死。

    老潘直言，对绝大多数优秀的地产商来说，在“黑房子”里比赛绝对不是他们的长项，他们的长项是在于如何建设好房子，而不在于搞“关系”。只要从“黑房子”里出来，让大家在阳光下进行比赛，优秀的地产商就会脱颖而出，并且能为社会盖出更好的房子，他们也会把更多的精力放在如何盖好房子上。

    老潘始终坚持认为，土地黑箱交易中的成本要比阳光下交易大得多，甚至会发生黑钱和腐败事件；同时，土地黑箱交易中的效率要比阳光下交易的效率也要低得多。

    要看到市场进步的一面

    现在的房地产行业已经成了社会上的“众矢之的”，随时可以受到任何人的调侃和批判，电影导演通过电影把开发商塑造成反面形象来调侃，学者和专家通过他们的讲话和文章来批判。老潘表示，中国房地产需要批评，但这种批评应该是一种理性的批评。

    直接到市场，老潘说，北京每一年成交的项目有近千个，绝大部分都是按照市场的原则进行公平、公正的交易，这里面有问题的，官商勾结的一定是少数，尤其最近一些年来，房地产的风气进一步地朝市场化的法则在转移。

    老潘也坦言，当然也有个别的土地涉及到错综复杂的关系，但这些天天陶醉于“搞关系”的发展商，往往建不出好的房子，甚至会在他们的手上产生烂尾楼，而这些错综复杂的烂项目最容易暴露在媒体和社会公众的目光下，我们不应该因为有几块这样的烂项目和烂地就认为整个房地产的行业都有问题。

    事实上，很多时候，老潘更愿意相信，避免房地产给社会造成巨大的伤害，必须由政府去完成。也就是说，政府的任何政策变革都应该是稳步的渐进的，让新的制度、富有生命力的制度先建立起来，那些落后的、腐朽的自然就没有生长的空间，它们甚至会在不断地蜕变中转化成为新的有生命力的。

    老潘说，中国在房地产方面的转变是成功的，主要的标志是更多的人住上了更好的房子，但这几年，特别是从2004年初开始，房地产价格上涨过快，道理很简单，就是需求量太大，供应量不足。如果不能在这方面达成共识，一味地限制供应量，或者给大家造成未来限制供应量的预期，房子的价格和未来的预期一定还会坚持涨下去。

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