去年10月末，建设部住宅与房地产司副司长侯淅珉在出席2006年房地产经纪行业峰会时表示，房产经纪机构不得以任何形式代收代付代管交易资金，具体文件将在2007年下发。

    虽有言在先，但3个月后的2007年初文件即已出台，多少还是让房产中介市场有些措手不及。

    “赚差价”的门关了

    低买高卖“吃”差价、骗取看房费……针对这些房产中介领域屡见不鲜的行为，建设部、人民银行日前联合发布的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》显然是“有备而来”。

    按照《通知》要求，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，政府的意图再明显不过，进一步约束规范房地产经纪机构的行为，在2007年初，像一把剃刀，架在了房产中介的脖子上。

    《通知》明令禁止的行为包括：房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格，赚取差价，也不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围，误导和欺骗当事人；不得发布虚假、未经核实或重复的房源信息，应当在与委托人签订委托合同，并保证信息与事实相符后，方可对外发布有关信息；不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。

    业内人士说，《通知》对于今天的房产中介而言，可谓刀刀见血。目前，二手房交易的根本痼疾是交易信息不透明，一些房产中介普遍存在吃差价、多收费、截留房款等问题。大部分房产中介给工作人员的佣金提成只有10个点左右，而房屋差价提成可高达30%以上。业内人士以京城中介举例进行了说明，一套价值100万元的房子通过中介工作人员成交后，中介佣金为总房价的1.4%，即1.4万元，中介工作人员拿到手的只有1400元左右。如果中介工作人员将该房子以110万元卖出，则其提成可高达3万多元。
此次二手房交易资金监管的之快、之全面，表明的不仅是政府的一个态度。政府业内人士直言，事实上，房产中介中的“赚差价”现象，加之推高房价“之嫌”，已经到了让政府“忍无可忍”的地步，如果没有什么大的出入，近一半房产中介机构将有可能在2007年无奈退市。

    中介市场的头大了

    建设部有关负责人表示，《通知》从房地产经纪机构和人员两方面着手加强市场准入管理，一方面全面推行房地产经纪机构备案公示制度，要求房地产经纪机构及交易保证机构在领取营业执照30日内到房地产管理部门备案，房地产管理部门则应及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人、注册资本、注册房地产经纪人及房地产经纪人协理等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。

    政府在房产中介上的这一做法，显然有益于最大限度的保障二手房交易主体的利益，降低交易风险，保障最终交易的安全性，同时在一定程度上，有利于堵塞不法中介“现金收房”、“骗吃差价”的资金来源，并制止这种行为的发生，保证二手房市场建立公平、公正、公开的交易秩序和交易环境，此外更方便房地产经纪行为的规范，增强买卖双方对房产中介的信心，进而促进二手房市场交易量平稳上涨，直接或间接平抑上涨过快的房价。

    业内人士分析，房产中介业主要来自于服务佣金，但这只对形成规模的大型连锁中介有效。相形之下，小中介门店仅靠佣金难以维持生计，更谈不上盈利。根据中介业主反映，不少小中介每月平均只有一单生意，有的完全没有，房租、水电、员工工资无法保障。这就表示，他们必须通过吃占用客户资金去低价收房、高价抛出等方式来获取更大收益。事实证明，这类收入约占中小经纪整体收入的八成以上。更严重的是，挪用客户资金再去现金收房、吃差价本身就蕴含极大风险，使资金回收时间加长，占用客户资金的时间也愈长，于是类似坚石、佰家等卷款案件相继发生。

    未来的一两年里，规模较小的非连锁品牌中介将不可避免的被“清洗”，业内人士提醒，在这个过程中，中介市场的混乱有可能由此而“演绎”到及至。

    经纪商的心乱了

    市场培育是需要时间的，如果一味的追求所谓的市场健康，武断地将房产中介集权化、格式化，变相的形成市场垄断，同样值得业内深思。还没有完成“改造”的中介经纪商显然对政府的“快速反应”颇有微词。

    他们认为，严格实施房地产经纪人员职业资格制度，加强房地产经纪人注册管理，建立健全继续教育制度和房地产经纪人员市场清退机制，，不断提高房地产经纪人员素质是必须的，但应该给他们更多的时间“去做这些事”。

    让这些经纪商感到委屈的是，二手房交易资金监管由中介公司直接监管，容易滋生中介“差价”，政府关注和打击可以理解。但由银行直接做，效果也并不是特别好，原因在于因为银行控制不了整个权属转交的过程，方式繁琐不说，社会上接受程度也不高。

    他们觉得，在银行开设专用账户并备案，不受公司债权债务的影响，和客户签署交易资金监管，由经纪公司参与整个过程，帮助买卖双方把所有手续办妥，交割完毕以前，再把这个钱经过买卖双方意向和经纪公司意向报给银行，银行再付钱的做法，不只是经纪商有一个再学习的过程，消费者同样需要一个再认识的过程。

    业内人士也同意第一步所有的中介机构，涉及到二手房的资金，先都步入到和金融机构联合的渠道里面，第二步才提升到真正设立有监督、有支配权的机构。

    而对于房产中介过分的向品牌集中，形成事实上的个别垄断，业内人士也表示出了一定的担心，按照有关规定，经纪公司在租房业务上应获取的佣金是该房屋半个月至一个月的租金，买卖房屋的佣金则是房屋交易价格的0.5%至2.5%，如果是独家代理，佣金则为房屋交易价格的3%。这也就是说，其中间的升缩性还是有的。

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