在城市中，小区物业管理和人们的生活息息相关，就其管理范围而言，几乎囊括了人们衣、食、住、行等各个方面。然而，现实中并非每个小区的物业管理都能发挥其应有的作用。日前，市房管局开发区分局对我市经济开发区境内的12家物业管理企业展开了调查，并深入住宅小区进行实地考察，发现部分小区的物业管理工作不到位，给居民的生活带来了诸多不便。现以较具代表性的某小区为例，对开发区物业管理工作中存在的问题及其解决途径进行探讨，以期进一步规范物业管理工作，促进物业工作健康发展，为更多居民营造舒适和谐的生活环境。

    多种因素交叉 物管困难重重

    位于聊城市经济开发区境内的某小区共有七栋住宅楼和八栋商住混合楼，其中一栋住宅楼为单位家属院，现已正式分离出去。目前，该小区开发建设企业在开发区境内已没有新的开发项目，故准备将其营业执照和开发资质上交。而作为开发建设单位附属企业的物业管理公司也已将其营业执照和物业资质上交。物业管理公司撤出后，小区建设单位擅自把小区物业委托给没有物业管理资质的张某管理。

    由于该小区物业管理不够规范，运作机制不够完善，服务意识不强，物业管理人员素质较低。小区居民普遍对其物业服务表示不满，并因此拒交物业管理费。管理者张某因收不起物业管理费，亏损96050元。他将自己的物业管理人员解散后，仍赖在小区不走，要求每户居民缴纳500元作其亏损补偿。而自来水厂也因该小区拖欠水费12000元对小区停止供水。

    使得小区物业在一段时间内基本处于无人管理状态，居民的基本生活需要无法保障。

    另外，该小区的历史遗留问题较多。一是小区规划布局不合理。小区规划有所变更，原规划物业用房被改建成幼儿园。且该小区是进出开放式布局，不利于安全管理；二是乱搭乱建、乱停乱放情况较为突出。在楼顶上搭建储藏室、简易房，在楼前存放车辆等使小区更显混乱；三是供暖设施配套不全。有的居民楼里缺少主管道，有的居民楼里缺少暖气片，另外，小区至今未建换热站。

    积极寻求解决途径 居民生活得以保障

    针对该小区存在的以上问题，市房管局开发区分局成立了专门的工作小组并制定解决方案，积极寻求有效途径为居民排除困扰，营造安定舒适的生活环境。

    首先，监督指导该小区成立业主委员会。

    分局派出专人在小区内宣传成立业主委员会的好处，加深居民对业委会的认识；并在小区内张贴成立业主委员会的通知，积极和群众代表取得联系；同时，通过跟小区建设单位的沟通协调，争取到了两间办公用房，以方便群众代表讨论问题、召开会议，为业主委员会的成立做好了各项准备。最后，通过全体居民投票表决的方式选举了业主代表，成立业主委员会的各项条件均已具备。

    其次，经过多方协调，解决了供水问题。

    经过细致调查，分局工作人员了解到：该小区共欠自来水厂水费12000元，其中，原物业单位拖欠自来水厂3700元水费，这笔欠款是开发企业李某以个人名义向自来水厂打的欠条，张某承接物业时并不知情。另外，小区居民拖欠水厂两个月的水费。其余的为张某拖欠，拖欠原因为虽然小区居民把水费交到了张某处，但居民拒交物业管理费，张某把水费挪用当成工资发给了物业管理人员，并没有交到自来水厂。

    经多方协调努力，张某同意先交一部分水费，让水厂恢复供水；居民与自来水厂达成共识：开发企业李某以个人名义向自来水厂打的欠条拖欠的水费，水厂找李某要回；居民拖欠的两个月的水费，由居民主动上交；张某挪用的那部分水费，自来水厂找张某交涉要回，若交涉不成，则由居民分摊。

    另外，分局工作小组与小区建设单位领导以及张某进行沟通协调，达成意见：业主委员会成立之前，小区内的垃圾清扫工作由开发企业负责；张某接管期间，小区内用于基础设施和垃圾清运等费用由开发企业负责给与张某补偿；小区业主委员会正式成立后，由业主聘用适合自己的物业公司。

    关于历史遗留问题的解决，分局也作了积极工作：一是要求小区建设单位在小区内建换热站，并完善小区供暖设施，保证居民在下一个供暖日能够享受集中供暖；二是严禁小区内的车辆乱停乱放，将车辆集中停放到停车场。

    目前，该小区物业管理中存在的大部分问题均已得到有效解决，居民日常生活步入正轨。