土地出让制度从协议出让到挂拍制，看上去很美的一个事，却不经意间让住房与大众民生越走越远。

    “两会”的代表回去了，但议案却留下了，这是房地产下一步如何走的希望。

    卖地冲动

    “土地出让政策导致卖地冲动”。“两会”上，原中建三局局长洪可柱直指房地产飞涨的命门，这位以犀利著称的业内人很尖锐的指出，实行最严格的土地保护以及实现居者有其屋的基本性政策方向都是对的，然而令人遗憾的是，“具体(执行)政策与基本政策发生了矛盾。”

    洪可柱指出，“土地出让金制度使得地方政府有了丁吃卯粮的卖地冲动。”在土地出让金越来越多的成为所有地方政府所倚重的主要财政收入时。洪说，城市盲目建设开始加剧，“土地，价高者得”成为推动房价上涨直接的动因。”尽管有人并不赞同洪的观点，但“供给失衡是助长房价快速上涨的真正原因”，不失为“两会”上的一个抹不去的亮点。

    在洪可柱看来，政府代表了人民的利益，而不应该有单独的利益，但是，土地出让金制度让政府也有了利益的诉求。“正是有了这种诉求，地方政府希望通过高地价获取高额的土地出让金，希望通过高房价带动税收，以作财政来源。”于是，很多地方政府置最严格土地保护的基本政策于不顾，大量违法事件层出不穷。

    土地出让制度出台以来，“土地违法事件达到了80％之上。”洪拿出这个令人无奈的数字为自己的立论作补充。洪说，大量的土地收益，导致地方政府置经济适用房、廉租房等政策于不顾，一味的为地方财政“谋福利”，这使得本来应该有政府完全负起责任的廉租房没有了，经济适用房少了，取而代之的是大量的高价位商品房。

    洪痛惜的指出，没有政府愿意去做没有利润的廉租房和利润微薄的经济适用房，土地出让金制度让地方政府的利益最大化了，但是土地和房屋的供应结构失衡了，房价涨了，老百姓只能够望楼兴叹了。”

    变味的住房供给制度和土地财政制度

    与洪可柱持相同意见的大有人在，在他们看来，早在1990年代初，政府就已经开始了住房体制改革，当时提出，“由政府供给一小部分廉租房；对中低收入者提供经济适用房；而另一小部分的高端商品房由开发商来提供”。现在，显然全变味了。

    在廉租房和经济适用房不断疲软的市场上，商品房成为一些地方政府的最佳“创收”途径。很多时候，商品房甚至连同开发商一起，被政府加上各种“佐料”丢到了“锅里”。也难怪，当相关土地出让措施从国土部门陆续出台后，建设部门和最早“动手”的金融部门的人便暗藏玄机的指出，“国土部门也开始动手了”。

    当房价不断上涨的时候，更多人的注意力是开发商所取得的暴利，但业内人士提醒，我们同样不应该忽视不断流拍的出让土地。正如洪可柱所言，“土地出让金制度的确导致了地价和房价的上涨。”而开发商只不过利用这个机会，进一步拉升房价，他们会把责任推给政府，是政府造成了地价的上涨，开发商抬高房价名正言顺，但是，房价的涨幅往往大于地价的涨幅。

    政府的土地财政制度同样存在弊病，洪可柱指出，正是现行体制的逼迫，使得地方政府不得不靠地生财。洪说，现行供地结构，大体是“四三三”或“五三二”，即政府大楼、广场、道路等基础性用地在供地量中占40％或50％，工业性用地占30％，经营性用地占30％或20％。基础性用地要贴钱，工业用地赚不了太多钱。什么原因？招商引资必须竞相压低地价的需要。这样的供地结构，只能靠30％或20％的经营性用地来赚钱。经营性招拍挂，价高者得地，土地卖高价，政府收益可以用来补财政窟窿和城市建设投入。

    “一旦地方政府陷入靠土地生财吃饭的怪圈，就会带来种种危害”，洪可柱说，其中最直接的就是房价飞速上涨。更何况羊毛是要出在羊身上的，洪说，无论哪一种结果，最后埋单的无疑例外都是消费者。

    变一次性收取出让金为长期收取物业税应该可行

    在名为《关于革除地方政府土地财政之弊遏制房价上涨的建议》中，洪可柱将矛头直接指向了土地出让金制度。他提议，“变出售土地使用权一次性收取出让金制度为长期收取物业税制度。”

    洪可柱认为，变一次性收取土地出让金为长期收取物业税，可以有效的抑制与根除房地产商自行将土地成本加码，炒土地与哄抬房价，获取暴利；防止现任地方政府竭泽而渔借地生财，降低政府疯狂征地卖地的热情，为后任政府留下长期稳定的财政收入空间，从而有助于调控房价成本，使高昂的房价理性回归。

    洪可柱还建议在实施物业税之后，开发商仍要承担农民的征地补偿费。洪可柱认为，将一次性收取土地出让金制度改为物业税之后，房子的成本会变得更加透明。对于开发商来说，所谓的土地成本实际上就是对农民的征地补偿费，这个是容易明确的，建安成本一般都比较透明，这样房价才有可能走向透明和健康。

    尽管长期物业税只是洪的“个人看法”，但赞同者却不乏其人，业内人士认为，只要我们将土地问题研究与财税体制联系起来，改变地方政府事权与财权搭配不合理的现状，适当扩大地方政府的税源，让地方政府降低地价有积极性，并着力进行金融体制改革，这不能不说是一个好的抑制房价上涨的“药方”。

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