房地产整治，“箭在弦上”。

    所有的迹象都表明，政府的“忍耐力”已经接近极限，在上升到政治的高度后，未来的一年里，房地产将有可能被彻底“打翻在地”。

    但相当一部分业界人士在表示谨慎支持的同时，也流露出自己的担心，他们认为，至少有3道思考题将让政府解上相当长的一个时期，更激进的业界人士甚至认为其无解。

    思考题一：房价超额利润水分能否挤出

    事实上，房地产专项整治未开始之前，广州媒体已揭出典型案例：每平方米建筑价格为679元的商品房，售价却达到4200元。北京更是房价疯涨，而实际销售量明显下降。

    全国政协常委、国务院参事任玉岭在今年两会上交的提案中说，房产造价实际是不高的。他说，“2001年，我在河北燕郊、廊坊调研，那时盖房的成本也就是每平方米550元。2006年年底，我在温州苍南县看到一个28万平方米的小区，房子的售价不算土地只有610元/平方米。” “按照房地产商的说法，是存在隐形成本的。比如有房地产商说利润达到150%，其中一半要用于‘勾兑关系’。因此房地产领域的商业贿赂比较严重，腐败黑洞比较深。”

    据介绍，本次整治行动从4月起在全国开展，一直持续到明年1月。根据八部门已经作出的部署，未来10个月内，所有在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目将被全面清理，逐一排查，有投诉举报的项目更是重点调查对象。此外，房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为，也将成整治的“靶子”。

    事实上，房地产市场的水分远不止这些，业内人士反映，一些管理人员与开发商投桃报李发房地产横财，一是在位时利用职权及人际关系，在土地出让、房屋销售审批等方面为开发商牟利；离任或下海后再到这家房地产公司谋取要职，收获先前播种的“收成”；有的干脆以亲属等名义直接获取一定的股份。二是利用职务之便，以亲属、朋友的名义，从开发商处打折购房，转手出售。折扣高低视权力大小而定，所谓亲属、朋友事实上就是代理人。三是替开发商“抬轿子”造势，“忽悠”消费者，自己拿取不菲的出场费。

    业界人士希望这次整治是一次制导式的“精确打击”，目标直指“房地产行政审批过程中涉及的有关部门及其工作人员违法违规行为”，重点在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节，惩治违规审批、滥用权力、违法不究，以及在行政许可中的索贿受贿等行为。

    “真心希望这是一场极有针对性的整治，矛头对准了人们深恶痛绝、房地产领域日益严重的官商勾结、权钱交易。”业内人士直言，“人们更愿意将它看作是一场‘楼市清污’行动。”

    思考题二：市场秩序能否在清理中完善

    业内人士指出，要解决房地产领域中的问题并非仅是突击性的检查是远远不够的，要从根本上入手，即必须对现行的有关房地产领域许多制度进行清理与完善，从制度源头上来解决房地产领域中的官商勾结、钱权交易的问题。因此，这次对房地产市场的秩序整顿，并非一场检查、汇报及对不法行为的处理，更为重要的是制度确立的过程。

    可以说，这次对房地产市场秩序专项整治的开展，不仅表明了政府2007年房地产调控政策深化与细化，也表明了政府希望用可操作性政策来强化国内房地产宏观调控之效果，来缓解房地产市场与中央政府所强调的民生政策基本精神的冲突。

    但是，我们也应该看到，从2004年起，政府就出台了一系列的房地产宏观调控政策，无论是管住土地与信贷，还是国八条及国六条，这些政策的针对性都十分强，而且政策出台后，中央政府都会派出检查组来检查地方政府对中央政策的落实情况。

    这几年，关于房地产宏观调控政策出得越来越多，检查越来越频繁，但所取得的效果却与政府的政策意图相去甚远。从房地产开发投资来看，2006年1-12月完成投资额1.94万亿元，同比增长21.8%，高于2005年的19.8%.其中商品住宅投资同比增长25.3%，比上年同期高3.1个百分点。从房地产开发投资资金来源来看，2006年房地产开发投资资金来源增长最快的是国内银行贷款，同比增长为34.9%(2005年同比增长为23.4%，高于2005年同期的11.5%)，金额同比增长为1429亿元。也就是说，越是房地产宏观调控，房地产开发投资增长越快，银行进入房地产的资金越多，房价上涨越快。

    如果这次检查真的对房地产领域中的官商勾结、钱权交易动真格，它将对国内房地产市场起到非同凡响的作用。业内人士表示，这需要我们的整治要能够真正切入房地产市场钱权交易的核心，不仅要检查房地产市场钱权交易的严重性与广泛性，而且要看到房地产市场钱权交易的复杂性。

    业内人士指出，就目前国内的房地产市场来说，核心在于整个房地产市场的利益关系严重失衡，在于房地产市场利益关系的盘根错节。也因此，整治仅仅是对房地产的审批环节、开发环节及交易环节的检查根本就不够，因为这只涉及其事情之表象。其深层的问题更需要清理与修改我们的现行房地产市场制度规则，通过改变不合理的制度规则来净化房地产市场。换句话说，就是我们不只是清理了就算完事了，我们还要学会在清理中去完善房地产秩序，形成一套切实可行的市场管理制度。

    思考题三：土地出让金使用能否拨乱反正

    分析表明，在房地产领域的违法违规、权钱交易行为多发生在规划审批、房屋拆迁、开发建设、房屋销售、产权办理等环节上，特别是在一些重点环节，违规问题多、腐败发案率高。由于存在房地产暴利，有些地方政府的规划、土地、金融管理部门甚至包括新闻宣传部门也参与了“勾兑”。

    据有关部门统计，一些市、县、区的土地出让金收入已经占到财政收入的一半，有的作为预算外收入甚至超过同级同期的财政收入。而与地方政府获得高额土地出让金形成鲜明对比的是，同期农民获得的征地补偿费却极少，许多地方甚至截留、挪用征地补偿费。

    一项调查表明，如果征地成本价是１００％，则被征土地收益分配格局大致是：地方政府占二至三成，企业占四至五成，村级组织占近三成，农民仅占５％至１０％。这说明，从成本价到出让价之间所生成的土地资本巨额增值收益，部分被土地“倒爷”和开发商非法获取，从中大发腐败之横财；部分为地方政府所获取。

    那么，地方政府所获取的这部分土地出让金去向如何呢？由于征收的土地出让金缺乏严格的监督管理，好多地方并不将土地出让金纳入本级财政预算，这些收取的土地出让金大都由地方政府作为预算外资金进行“体外”循环，其中很大一部分最终变成盲目扩大城市建设规模和搞政绩工程、形象工程的主要资金来源，即所谓的“吃饭靠财政，建设靠土地”之说就来源于此。

    建设部官员就曾披露，中国６６２个城市、２万多个建制镇中，约有五分之一的城镇建设存在“形象工程”。宽马路、大广场、豪华办公楼等，无论在东部、中部还是西部地区，都不同程度地存在。

    更值得人们注意的是，在一些地方官员眼中，能够显示“政绩”是硬道理，政策法律和群众利益可以先放一放。这些干部不再仅靠直接抓企业来带动ＧＤＰ以及就业的增长，而是更多地在“经营城市”上做文章，大搞ＧＤＰ形象工程，他们普遍实行对工业用地超低地价甚至是零地价即“亏本买卖”式供地以达到吸引投资的目的，如此不仅使自己所在的城市短时间内“旧貌换新颜”，而且直接增加本地政府的财政收入和ＧＤＰ，于是“政绩”有了。然而这种招商引资的供地“亏空”所需的实际成本从何出？最后不得不转嫁到经营性用地的出让金里去。

    由此可见，普通城市居民被迫为价格涨到天上的商品房买了单，但这个“买单”并没有“泽被”土地被征用的农民，反倒是相当一部分替形象工程、面子工程，替某些地方政府官员的“政绩”、“前程”，甚至可能是替腐败买了单！如果仅仅是对他们在房屋拆迁、土地招投标和商品房销售等方面的违规违法行为，轻描淡写的予以“网上公示”或者“批评教育”一下，显然有强奸民意之嫌。

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