职位：国务院发展研究中心市场经济研究所 所长

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    各位来宾、各位房地产业界的老总、专家，大家下午好，非常高兴参加山房网举办的第11届房地产沙龙。

    今天上午，我和大家看了一下潍坊的房地产业，总体上看，这样的地级市的房地产业的发展是整个房地产业发展的缩影。今天我想和大家交流一些什么呢？说到潍坊的房地产我不如在座的各位，说到山东房地产的发展我不如在座的山东的专家。我想我的特点是在国家的决策咨询部门做一些研究，根据我的研究我从宏观经济的角度看一下房地产业的发展。

    由于时间关系我准备了三大部分的内容，我想从以下方面和大家进行交流。

    我国宏观经济态势和房地产发展。国家的宏观经济的基本态势是什么呢？刚刚开完两会，温家宝总理在会议上用了一大段话（将近1000字）来描述我们的房地产业，到底我们的宏观经济是什么呢？

    在我们国家的现阶段任何一个行业的发展都和我们的经济大势有关。我们除了谈房地产业以外还要关心宏观大势。比如：在1997—1998年的时候，整个经济受亚洲经济危机的影响，我们的经济在徘徊，速度比较低。将近30年我们的GDP增长是9.4%，1997—1998年增长的速度比较低。那个时候个人或者一个区域再有力量,房地产业的发展的也不是很旺盛，所以它和经济的大势有关，而且不仅仅是国家的、国内的宏观经济还与世界经济相关，因为我们是开放的市场,不再是封闭的。

    这几年经济的发展和国内的宏观经济、和国际经济都有非常大的联系。我想从宏观经济的层面给大家进行分析。

    从1996年的9.6%到1997年8.8%，7.8%、7.1%、8%有个小小的“V”字行，最低谷的阶段就是亚洲金融危机的影响的时候。虽然我们国家没有资本向下、还没有对外开放，真正的亚洲金融危机对我们的冲击不是很大，但是整个的亚洲金融危机实际上从多个方面间接地对我们产生了很大的影响，我们的经济出现了4年左右的徘徊。真正的经济发展是从2001年开始，2001年我们的经济增长从7.1%恢复到8.3%，然后就是2002年的9.1%，2003年10.1%、9.9%、10.7%，今年两会上，马凯主任讲我们连续四年GDP增长已经达到10%或者接近10%。这一轮的经济周期是非常明显的，这样的经济发展的脉络，新一轮的经济增长不仅是增长速度很快，像去年达到10.7%已经接近11%。今年1季度仍然以10%的速度在增长，而且它还有一定的特点：

    一是经济增长的波幅很小。不仅仅是年度之间，而且季度之间的波幅也很小。另外还有一些先行的指标：居民消费价格指数综合上涨，2006年居民消费价格上涨1.5%，经济以10.7%的速度上涨，而CPI以1.5%的速度上涨，我们真正的实现了高增长低通胀。这是学经济学最好的状态。当经济快速发展的时候大量的投资品、工资增加带动了需求的增加，一定会把价格拉起来，所以每当经济快速增长的时候一般的物价也跟着上涨。我们看这一轮是高增长低通胀，这个“低通胀”主要是指居民消费价格指数一般的消费品和服务，不包括资产价格。这一论的特点是居民消费品的价格比较低，但是资产价格涨的非常高，包括我们的房地产在内都属于资产价格。

    另外就是宏观调控的成效有所显现，2006我们的固定资产投资增长了24%，今年一季度固定资产以23%、24%的速度上涨，国内消费市场也很活跃。

    2002—2006年的居民消费价格指数也在不同程度地上涨。伴随着这一轮的经济周期我们的消费价格也在涨，总体上叫温和上涨。对于我们这样经济快速发展的国家，这样的居民消费指数，在国际上也是不多见的。我们国家最高曾经达到过24%，是在1996年的时候，现在大体上以1.5%的速度上涨。今年一季度可能接近3%，所以为什么最近我们的贷款利率提高了呢？是因为消费价格指数在上涨，价格指数上涨有可能引发通货膨胀，这就需要采取财政政策和货币政策。我们的央行存款基准利率在提高，贷款利率也在上调，虽然基准利率提高2.7个百分点不是很高，但也看出我们宏观在微调，这样的发展趋势说明我们的宏观调控政策也发生了变化。

    我们社会消费品零售总额去年（2006年）增长13.5%，是10年以来增长最快的。有人说我们现在的居民消费比较低，这是相对于投资而言。我们相对于曾经高达30%的投资率，我们13.5%的消费零售总额确实相对比较低，但对一个国家而言，从1997年到现在大体上是10%左右。这几年是以13%左右的速度在增加。一个国家持续的以十几的社会销售总额也是很了不起的，虽然没有特别特殊的原因，它永远赶不上现阶段的投资的增长率。我认为十几的消费增长对我们国家经济增长的贡献率是比较大的。

    以上是国家基本的形势。