四、从不同的经营方式的税收差异入手，选择对企业有利的经营方式。

    经营方式有多种，最普遍的是自建（自行开发），经营方式还包括定向开发、合作建房、代建工程、投资入股等等。我们能不能把自建转化为其他政策优惠的方式，这就需要大家进行考虑。定向开发能不能把它想方设法做成代建工程或者是合作建房？我们要学会各种形式之间通过合法手段进行转换。

    五、充分利用国家税收方面优惠政策和政府其他优惠扶持政策。

    六、通过合理选择会计处理方法进行税收筹划利息。

    互动交流：

    问：我有一部分物业，原来计划是商业开发，但是落地时就落到我们房地产公司。我立项时立是“自用”。我想知道我本身自用，再做商业公司的话，账目上怎么进行处理？

    神方立：房地产公司物业管理有新规定，物业管理要求业主通过招标方式来解决。把物业和房地产公司利益分离。有多种办法：业主共同管理，可以无偿利用，也可以卖带，也可以成立物业管理公司。如果原来属于公司下属，可以采用多种方法：1、卖。2、企业分立。

    问：企业分立是指？

    神方立：像“分家”一样。

    问：2003年报纸报道有关于视同销售方面的问题。

    神方立：自建、自用还有几项视同销售处理。如果我的房子不卖了，用来出租，是不是要视同销售啊？这个在企业所得税方面有明确规定。

    问：如果准备卖，没卖出，作为出租还是从销售收入分离？

    神方立：先转固定产，然后再出租。如果直接出租不转固定产也可以，因为政策上有视同销售的明确规定：开发企业将开发产品转做固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的货币性资产等行为，应视同销售，纳企业税应该按照文件的有关规定。

    问：我在开发产品，但是我出租了，有出租收入。这方面的租赁收入是不是可以用为销售收入？

    神方立：可以分为两块。

    问：我们的不动产出租不只5.5%。

    神方立：17.55%。

    问：转为固定资产就存在这个问题。

    神方立：出租按出租规定来。

    问：做销售收入，这一方可以放宽。

    神方立：这方面需要好好研究。

    问：我想提一个大厦的问题。这里面也有一部分，大厦到底是作为固定资产还是商品房呢？

    神方立：如果投资入股形成了注册资本销售的一部分。

    问：入股单位以房产形式。

    神方立：是以房产还是开发产品名义？以开发产品下一步怎样处理？

    问：如果是商品房我准备销售，我想入股，这里面还存在市场销售，所以这方面的税还是很难避的。

    神方立：实际上是以不动产作为投资，共享利润公担分享的方式，投进来以后是股权投资方式，不纳税。