有专家认为，加息短期之内给楼市带来了降价压力，但有可能对中长期楼价产生推高作用

    2004年10月29日，央行自1996年八次下调贷款利率后首次加息，自此拉开了新一轮的加息序幕。至2007年5月19日，央行第六次上调人民币存贷款的基准利率。

    据《南方都市报》报道，政府本次推出加息“组合拳”，主要目的是进行一次温和的“忠告”，让更多想抽身的储蓄用户继续把资金放在银行中，对股市热作一次“劝阻”。但从周一开盘的情况来看，沪市继续站稳4000点以上，多个股票快速拉升，只有银行板块走势较弱。

    在经济学领域中，一直认为“加息”是以稻草“压死”骆驼，但从不断高涨的房价及贷款比例总额来看，不断加量的这根“稻草”是有可能压倒骆驼的。

加息过滤投资客，楼市产生连锁反应

    加息，对楼市是一种间接的影响，增加了还贷成本，将进一步过滤一些楼市中的投资行为，使得购房行为进一步向自住买家集中，房价的涨幅在此层面上将受到一定的“限制”。

    但对于一个2004年10月29日前买房的购房者来说，若总价50万、首付3成、贷款35万、按揭30年的话，仅两年半左右，持续加息已经令其月供增加了238元，几乎占到月供款的1／10左右，还款总额亦增加了5万多元。

    而从当前的房价及物业总价来看，一套物业基本成交价为100万元左右，申请贷款也较2004年增加一倍，如此算下来，月供成本及贷款成本则大大增加。有专家认为，“这已达到了量变到质变的临界点了。”

    广州市经纬地产市场拓展及调研部主任吴定金分析，“加息不可避免地增加了购房者的负担，一定程度上抑制了购房需求的释放，就短期来说给楼市带来了降价压力。然而，影响短期内楼价走势的因素有多种，且加息并非主要因素，故楼价近期稳步上涨的走势不会改变。不过，加息令购房需求延后，有可能对中长期楼价产生推高的作用力。”

    但也有买家认为，相对物价上涨及房价上涨之幅度及速度，加息对置业决定是非常次要的因素。广州市宏康房地产有限公司董事副总经理江峰表示，“股市与楼市进行的资金争夺之后，使广州楼市中自住买家的身份更为纯正。”在该老股民、也是房地产业的资深人士看来，“资本市场的适时出现及火热，对冷静一下楼市是功不可没的。”

    另外，从近期内的连续加息及连续提高银行的准备金率对行业的影响来看，对于房地产开发企业的影响比对购房者的影响更大些。这将促使行业洗牌，土地资源及资金等向品牌化企业集中，也将加快有条件的房地产开发企业上市，向资本市场直接融资。

    此外，有业界资深人士透露，“对银行连续加息，作为开发企业也无法回避，只能增加融资渠道；并坚决捍卫预售制度，因为大多数发展商均以预售房款为回笼资金、融资的重要渠道。”     

    专家观点

    寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同

    买家将是加息的最终埋单者

    今年3月18日加息时，我曾经提出“温水煮蛙”的观点，意思是说政府每出台一个新政都会如同在釜底“添”薪，而按揭购房者和发展商却如同锅中的青蛙一般，对致命的风险并不察觉或不以为然，这个看法现在仍然适用。

    我国的人民币贷款利率在上世纪90年代高达10％以上，后来经历严重的通缩和8次降息才形成目前这种低利率局面。在这种状态下，现在的按揭购房者大多缺乏利率风险意识。如果利率升至10％或者更高比例，他们的承受能力将面临巨大考验，而从长远来看，恢复当年的比例并非没有可能。

    同时，银行利率的不断提升，对于发展商开说，则意味着成本的增加，他们的开发资金将由充裕转变成紧缺。不过，在目前供不应求的市场情况下，发展商完全可以通过提高销售价格的方式，将政策影响转嫁到普通购房者身上。     

    消费者态度

    现在是否买房？置业者“泾渭分明”

    央行再次祭出“加息组合拳”，对购房者的影响如何？记者通过采访了解到，部分首次置业者已经决定“按兵不动”，而二次或多次置业者则明显“不惧”宏观调控。    

    首次置业买家影响明显

    李先生上个月初在番禺买了一套78平方米的住房。由于把还贷年限定为15年，他每个月将背上3000多元的“债务”，这占据了他收入的71％。当记者问及是否愿意看到银行加息时，他摇着头回答：“我现在已经成为了‘负资产者’，如果(利息)还往上涨，对我将是不小的打击。”

    近期准备购房的马先生，在得知银行加息的消息之后，决定把置业时间暂时押后。“因为经济不断发展，房价总体趋势会随之上扬，但是现在却是入市的危险时期。”马先生所指的“危险”，是因为在银行工作的朋友告诉他，8月份可能还有一波加息高潮，“我准备在过了近期的宏观调控后，再根据市场情况决定是否买房。”    

    改善型买家不惧政策

    与首次置业者的相比，多次置业者则对加息并不敏感。“买得起房还怕一年多出几百块？”在越秀区和海珠区都有物业的钟先生表示，银行的加息比率并没有赶上物价和房价上涨的速度，因此，不应该夸大加息对房地产行业的影响。他告诉记者，如果有足够的资金，会选择在目前再度入市。

    严先生刚将自己的一套房子以7500元／平方米的价格卖出，这套单位面积共109平方米，2004年买入价是50万元，除去相关费用，严先生在短短两年多时间内净赚了25万元。他表示，虽然在此期间央行曾经多次加息，但自己的收益却是有增无减。     

    开发商反应

    房企成本直接加大

    中国土地学会副理事长、秘书长黄小虎表示，目前我国房地产开发资金的70％－80％直接或间接来源于银行。因此，连续加息意味着房地产企业成本的直接上升。

    广州天圆咨询及培训机构高级咨询顾问许学锋博士认为，加息对于开发企业的成本增加首先是利息的增加。假设开发商的项目资金贷款率为50％，项目开发周期为2年，按基准利率计算，加息前每平方米建筑面积成本5000元(未含利息成本)，加息后利息成本则增加了22.5元／平方米。如果开发面积5万平方米的话，利息增加成本为112.5万元。

    二是买地成本增加。假定土地成本占项目总成本的40％，那么，加息对项目土地成本的增加转换成建筑面积成本计算：22.5×40％＝9元／平方米。这一增加额虽然很有限，但加息后的贷款利率已经达到6.57％，利息支出较大，土地储备的成本和风险加大。

    国泰君安分析师张宇在接受记者采访时指出，加息最直接的影响是增加房地产企业的财务费用，而财务费用的增加还会影响到开发商的存货周转水平、项目盈利能力。另外，深圳一家大型上市房企总经理认为，利率上调将加速行业整合，房地产业集中度将会进一步提高。

    那么，鉴于目前的市场环境，开发商会不会将成本增加强行体现在房价上，从而转嫁给购房者呢？广州穆迪投资机构董事长盖天佐则认为，发展商应该对加息有长远的预测能力，因其而产生的成本自然也在预测之内，房地产企业的经营者应该以更成熟的思想来应对加息，而不应将增加的成本压力转嫁到消费者身上。在房地产的调控上，“90平方米以下占70％以上”的户型结构政策，才是决定性的，坚决贯彻执行效果更大于加息。