“3年的时间、196万平米的拆迁面积、近10万居民的动迁行动”，这就是今年4月底，济南市政府在加快棚户区改造部署方面所发出的“动员令”。

    根据这条“动员令”，一周之后，也就是“6·18”，济南市第一个回迁样板工程——五里沟发祥巷片区范围内的所有建筑，必须无条件全部拆迁完毕。该片区面积为110亩，净用地86亩。

    棚户区改造，当前国内诸多城市都在做，也是在旧城改造过程中，遇到问题最多的一项工作，诸如前段时间充斥耳目的重庆“钉子户”等等。然而，据了解，目前济南的棚户区改造却进行的异常顺利。这里面有什么秘诀？市民们在棚户区改造的“前、中、后”，特别是在关键的“回迁”问题上，都应该注意些什么？我们在这里不妨一一探讨。

    政府的秘诀

    被称市政府民心工程的棚户区改造，之所以进行的异常顺利，窃以为主要原因在于政府执政理念的转变——从过去的强行拆迁到目前的先安置后拆迁，从先前的开发商拆迁，到现在的以政府为主导的拆迁。

    据了解，过去的旧城改造中，拆迁主体主要是济南市拆迁服务公司和开发商，拆迁难度非常大，野蛮操作也时有发生，因此与老百姓的关系也很紧张；而目前，棚户区中、前期的拆迁工作以政府为主体（不是政府下属企业也不是开发商），并率先委托资质好的建筑设计公司对整个项目进行设计策划和包装，与被拆迁户沟通，对回迁户型进行设计；还有对率先搬迁的居民进行1万元的奖励等等。

    当政府真正把“群众利益无小事”这种善举落实到行动上时，自然会被广大市民津津乐道并顺利配合。

    市民回迁须知

    拆迁的顺利进行，对政府、市民以及开发商，应该说是一件共赢的事情。因为节约时间，对政府、市民特别是对开发商来讲，就意味着节约金钱。

    但在顺利搬走的同时，市民们有没有考虑过“下一步”呢？譬如“回迁与否”。据不不完全统计，在“是与否”的选择中，很多市民选择前者。

    因为在他们的意识里，回迁首先是对“故土”的眷恋；当然，也不排除多数居民存在着贪小便宜的心理——棚户区多数处于城市的中心或者准中心地带，加之政府对棚户区动迁居民在回迁过程中的一些优惠措施，使得这部分人在回迁后得到楼盘的价位相对市场价要低很多。正是在“赚差价”这种思维的指引下，许多市民选择了回迁。

    然而，这部分居民或许没想到，政府对“回迁房”虽然在建造上是按照普通商品房的标准进行的，但分配方式却是按照经济适用房来进行的。也就是说，如果居民选择了回迁房，那么按照经适房的相关规定，这些回迁房在5年内是不允许买卖的。如果特殊情况确需在5年内卖出，那政府规定出售价格不能高于买进时的价格。这样，5年内想卖掉回迁房赚差价的想法是不可实现的。5年后可以卖出，但按照经适房的相关规定，出售人必须到房屋所在地区国土房管部门按成交额的10％缴纳综合地价款。

    虽然目前济南还没有真正意义上的经适房，上述规则在执行方面也还没有前车之鉴，但相信既然政府对此次棚户区改造如此重视，那么对回迁房的监管，也肯定会全力以赴。这样算来，部分市民想靠卖出回迁房赚差价的想法基本上是行不通的。

    但回迁卖房赚不了钱，并不代表不鼓励市民选择回迁。对那些真正需要改善住房条件的特困和困难户来讲，还是应该选择回迁的（但不一定是必须的）。因为市政府在此次回迁安置的文件中提到，回迁居民最低补助住房面积不低于43平，原来居住面积不足43平的，按43平补助，并且不收任何费用。这对之前很多三代同住不足10平米窝棚的棚户区特困户来讲，无疑是一个巨大的福音。

    我们现在唯一的担心在于，这些棚户区改造后，将来肯定是高层、小高层至少是多层建筑，高额的物业管理费，对回迁的那部分特困和困难户来讲，又将是一个不小的考验。

    从现实来讲，异地安置和货币补贴不仅开发商省心省力，也应该更适合多数居民。因为据了解，济南市政府为动迁户异地安置的楼盘多数都建筑质量好、配套设施相对完备的优质小区；另外，如果选择货币补贴，不仅省心，而且与抱有“卖掉回迁房赚钱”的心态相比，选择“货币补贴”或许才是真正“实惠、赚钱”的“正道”。