——洪舜泰商业地产运营机构总经理 崔勇

    商业街可以归纳成三类：一种是时代的商业街，像济南的泉城路，南京的上海路，作为城市的一个名片或者一个主商圈；第二类是室外的社区步行街；第三类是大型商场。

    这里主要谈一下社区商业街，社区商业街是作为社区配套的设置功能使用的。社区商业街又可以分为几种：

    第一种是区域性的，像花园路的一个区域商圈，是一个商业街；第二种是专业性的商业街，像服装的商业街、餐饮的商业街、咖啡的商业街，在济南，餐饮的商业街，如英雄山后面有一个小吃城，山师东路也聚集了一个小吃街，一个以学生消费为主的商业街。

    而商业街的形成主要来自于三方面影响：一个方面是来自于政府规划，像济南泉城路，英雄山后面的小吃城商业街，它们都是因政府的导向和规划而形成的，一般是由政府牵头，企业唱戏；第二个是由周边的消费环境，经过长期的积淀、积累自然形成，像刚才谈到的山师东路，就是因此而形成；第三种就是由开发商开发形成的，它因为规划需要、地块的需求或者周边消费的需要，在开发住宅的过程中，做了一些商业配套，或者是专门的商业街，比如长清大学城科技商业街。

    但是现在，很多开发商用开发住宅的模式来做商业，就出现了这样那样的问题，归纳起来大致有以下几种：

    第一，先盖房，后招商，这是一个普遍存在的问题。开发商在规划过程中，没有经过前期消费调研和市场调查，把房子盖起来了，才想到招商，而招商又不太符合商家的需求，就出现了问题，这是其一。

    第二，普通商业街单纯追求大销量，大规模。这里大的有几个方面：一个是总体的面积大，再一个是单户的户型比较大。

    一个社区型的商业街，如果周边有5—10万的常住居民的话，一般是以20-30平米左右的小户型为主，100平米的大户型为辅这样一个配制。因为20、30平方米适合做美容美发、洗浴，社区的便利店、小的超市、邮局等生活配套来使用的，100平方米为辅助，像500、1000平方米以上的尽量要少。但是由于开发商在开发的过程单纯“求大”，在招商上就存在一定困难。

    第三个，作为开发商来说，由于前期资金有压力，所以他们把销售看作最主要的一个问题，而轻视了招商和后期的运营管理。

    开发商受资金链的制约、限制，必须要通过销售回笼资金，这个毫无疑问。但是如果全部销售出去，在后续的运营管理和招商上确实存在很多的制约。在北京有一个项目（中国红街），它在推出的时候，卖到了天价，每平方米将近10万人民币，在宣传上，声称在招商过程中引进了国际500强的知名品牌，进来以后，能承担高额的租金。但是实际上，它的租金根本达不到预估的，北京的租金一般是按美元预算的，它每个月达不到60美元。这样的话，如果它的租金达不到的话，对投资者来说它的回报率就达不到理想的需求，就直接制约了它的销售。

    所以，确定一个商业街上的商铺价值的高低，不是以售价为主，而应以租金价格为主，租金价格高了，周边的消费需求有，它的价值就出来了，并不是卖的高，它的价值就高，而是租的高，它价值就高。

    第四，开发商投入的新的商圈，或者是商业街的建设或者开发，着眼于短线的比较多，没有深入于长线。

    做商业地产需要历史的一个沉淀，商家的投入和产出是比较慢的，它是慢性的，跟开发商的盈利模式是不同的。所以开发商在打造商业街的时候一定要了解现实，这个商圈需要培养，需要和经营业主一起把商圈打造起来，不是在短期的招商以后就马上达到真正的目的，需要长期的去维护。

    第五，还有一个普遍的问题，就是忽视了运营管理，开发商认为把商家招进来，一切就万事大吉了，让它自生自灭，尤其是大型店铺比较多的商业街，如果不统一管理，出现问题，做的不好，做半年或者一年就关门了。

    商业地产应该是招商—养商—长期维护商家的这样一个过程，需要长期做这样一个市场，并不是进来以后就不管了，这样和商家一起进行市场的维护和打造，这个商业街才有真正的生命力，才能发展地更长久。

    所以作为商业街统一的后期运营管理，这个步骤不是在前期就执行了，而是始终贯穿在它的成长中，招商引资就是长期的，而不是短线完成的，这是一个统一的招商，同时，对商业街营销模式的打造，对商业街后续的服务监督，商业街的空间利用，这都是商业街的基本职能，做商业街就必须要有一个专门的后续管理公司来进行管理。

    第六，前期开发商在做开发过程中，轻视前期的市场调研和专业规划，而重视规划设计。一般规划设计院做工作很难考虑到后面商业街真正用使用的是商家和经营者，比如说如果设计出来以后做餐饮，就要考虑是否预留管道、排烟、排污等等；即使做洗浴，像桑拿这样的配套，也要考虑到排水的问题。这些问题设计院很难会从使用功能的角度去考虑的。开发商过分重视设计院的设计，而没有重视前期的商业定位，这也是目前开发商面临的一个问题。

    开发商如果在前期没有做好充分的调研和论证，就盲目地把商业街建起来，后期又忽视了运营管理和招商的话，会出现很多的问题。作为商业街来说，和传统的大型的购物中心有一个道理是相同的，必须要先商业，后建设，把商业做在前面，随后才是各种规划，才是具体的招商和销售的执行。

　（以上文字根据现场交流整理）