现在在济南，无论是开发商还是购房者，都关注起商业地产来。房地产市场本身被看作是一个投资市场，从投资意义上来讲，商业地产更是房地产市场中的投资首选，因为它的升值空间和物业价值是最大的，包括它的收益率也是最高的。

    老城区不用说，济南人已经都提前看到了商业价值，新世界、中国盒子等，虽然离黄金圈有一段距离，但是它们卖的非常不错，因为大家看到它的投资回报价值，特别是中国盒子这个项目更是有可圈可点之处，它物业形态的设计是济南没有的，新颖的设计挖掘了也带来了更多的商业价值，比如说把地下也做成商铺，从一开始做就比别人起点高。

    城市当中的商业圈一种是老城区的商圈，一种是随着城市的发展，新生的城市次中心，或者是次商圈。现在的济南高新区，是承接转移着的济南的文化、经济、包括大面积的城市住宅规划的方向。这个地方聚集大量的城市人口，已经具备作为一个城市次中心的地位，配套的商圈也会随着这种转移慢慢形成，所以济南东部的商业是一个城市次中心的商业。

    在高新区拿地，政府都有强制性的要求，即拿多大的量必须要有多大的配套设施，所以我们会出现大批适应这个区域商业供应量的商业雏形，这对商业地产来讲是商业原始股——这是东区的商业的价值所在。

    在开发新区过程中，商业地产是需要一段时间的培育后才可以入手，但是有些商业地产项目往往考虑的是资本的使用率、投资的回报率，而不是按市场去考虑的，这就造成一对矛盾——开发商所要求的变现和尚未完全形成商业氛围的现实条件的制约之间的矛盾。

    商业靠的是人气，除非有很大的体量，才能吸引无目的的消费者。为什么商业要讲究无目的？因为到这里来的人很大一部分是闲逛的，可能没有非常明确的目的性，或者说逛街就是一种目的，商业讲究的是一站式也好，休闲也好，就是大家都作为一种休闲娱乐，都在这儿闲逛，这样才会有大量的人流。比如说去泉城路，很难说去泉城路买什么，就是想逛逛，因为它有餐饮、娱乐、影院、动漫城。作为济南的一条金街，泉城路并不是只有一边，不会是一边是繁华的商铺，一边是白墙的，其他商街也是这样，再怎么做我只能做好商业街的一个单面，商业街要双面才会赚出来，商业价值才会高，所以商业的市场一定是靠四周所有的开发商一块拓展出来的，大家都合作起来之后，这个商圈才能发展。

    对于商业地产开发商来讲，商业地产要先有市场，才有商业价值。如果没有市场，就要先招商去培育这个市场，然后商业价值才能在招商中体现出来。但是招商同样也是需要招商培育期的，大家看到有一些做商业地产的，一开始卖的非常好，招商等等都做的不错，但是一旦交房的时候，或者交房一段时间以后，会出现大批的退租、退房的现象。为什么会出现这种情况？就是前期培育市场过于急功近利了。  

    以前大家做商业，是按着做住宅项目的考虑思路，现在大家意识到应该按照商业特有的一些使用和它以后管理的模式去考虑它的商业设计，包括商业策划、商业定位。我认为在商业地产的三种分类中，政府规划、市场自然形成和开发商开发，市场自然形成的商业是最重要的。我们现在做的最好的地产商业开发大部分都是自发形成的商业，都是最简单、最容易成功，而且卖价也是最高的，这不光是在中国内地，在香港这样的国际商业大都市也是这样。

    还有一个值得思考的现象就是，随着房地产业在城市建设中的分量越来越重，商业地产也在逐渐发生变化。比如上海，原来大部分是以商圈化的形式出现，但现在已经社区化了。因为原来的城市建设是由政府担负的，现在开发商都担负着城市的建设，现在商业正在社区化，北京、深圳、广东等城市也有商业社区化的趋势，这也是我们做商业地产应该注意的一个方面。（孙鹏）

    （以上文字根据现场交流整理）