“国六条”的出台仿佛只是昨天的事，而日历上的时间是2006年5月17日。至此，宏观调控再一次成为房地产市场的主旋律。去年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施，并制定出六项针对性的措施，也就是我们通常所说的“国六条”。 紧接着，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会正式发布通知，从6月1日前正式贯彻《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。

    被视为铁腕的宏观调控序幕的“国六条”向楼市扑来，有人说，房价肯定大降；有人说，小房子肯定越来越多；还有人说，开发商肯定会纷纷破产……一年了，这些新政影响下的聊城楼市，究竟发生了怎样的变化呢？

    水城楼市在调控中持续繁荣发展

　　宏观调控，从去年，延续到今年，还在继续，并在落实。关于继续，可以用无数相继出台的政策来描述，而关于落实，就必须看到市场面上的变化。

    根据统计， 2006年，全市房地产开发完成投资28.3亿元（聊城城区完成17.88万元）；新开工面积206.4万平方米（聊城城区89.72万元）；竣工面积141.9万平方米（聊城城区97.12万平方米）；销售面积125.1万平方米（聊城城区79.85万平方米）。其中住宅完成投资16.51亿元（聊城城区9.25亿元）；新开工面积179.97万平方米（聊城城区86.67万平方米）；竣工面积115.49万平方米（聊城城区76.16万平方米）；销售面积113.37万平方米（聊城城区71.86万平方米）。各项指标与2005年相比大致持平。

    2007年一季度，聊城城区新建商品房预售面积18.77万平方米，比上季度下降8.1%,同比增长57.75%；预售金额44301万元，比上季度增长70.5%,同比增长144.25 %。其中，商品住宅预售面积16.35万平方米，比上季度下降13.03%,同比增长116.6 %；住宅预售金额36430.5万元，比上季度下降0.2%,同比增长144.56 % ；平均预售价格2360元/平方米，比上季度增长13.5% ,同比增长54.83 %住宅预售均价2228元／平方米，较上季度增长１４．７％。商业营业用房面积预售面积2.42万平方米，比上季度增长47.56 % ,同比增长  %；预售金额７８７０．５ 万元，比上季度增长１３．５% ,同比增长   %；平均预售价格３２５２元/平方米，比上季度增长 %,同比增长  。

    从以上数据可以看出，我市房地产开发投资金额、新开工面积、竣工面积和销售面积继续保持较大规模；房产交易市场持续活跃，不断升温，购销两旺，呈现繁荣发展的势头，并支撑了房地产市场规模继续扩大。

    住宅价格不断上升

    去年全年我市商品住宅价格总体稳中上升,特别是2007年以来，住宅商品房涨幅较快。主要有以下方面原因：

    一是受宏观调控的影响，促使房价总体趋于稳定，无大起大落现象。

    二是供应关系的变化。由于去年以前我市中高档商品住宅供应占了较大比重，成本与品质等因素助推了房价。去年我市普通商品住宅的市场投放量增多，占有较大比重，丰富了产品结构，导致均价同比下降。2007年以来，我市有多家中高档楼盘开盘，住宅品质的提升推动了房价。

    三是建设成本的攀升。1、土地成本的增加；2、建安成本的增加。主要包括建筑材料涨价、新材料新技术的运用和工人工资的提高。

    四是市场需求拉动 。首先，近几年来，我市加大了对城区的改造力度，大量拆迁户加入到购房队伍；随着城市化进程的加快，大量进城务工农民和在聊工作的外地人员也加入到购房队伍。其次，近几年来，没有享受到房改优惠政策的城市居民，购房意愿强烈；每年的适龄青年因结婚而购房，形成对商品住宅的稳定需求。再次，随着社会的进步和经济的发展，我市城镇居民人均可支配收入由2000年的5340元增长到2006年的10490元，年均增长11.91%，生活水平日益提高，住房消费观念发生明显转变，改善居住条件的愿望不断增强，表现为“小房换大房”、“旧房换新房”、“设施及位置差的换功能齐全位置好”的住房。最后，城市品牌的拉动。通过加快城市建设与发展，打造卓越秀美的“江北水城”，聊城的城市形象大大提升，人居环境大大改善，既为房价上升提供了外部动力，又吸引了许多在外地退休的聊城人及县市工作人员等来聊城购房，增加了住房的有效需求。

　　住宅品质有了质的提升

    什么是品质？品质不是一味追求高档和标新立异，而是一个综合性的概念。这不仅包括质量、环境、智能化、节能、环保等，更重要的是注重人性化、舒适度，创造理想的居住条件。随着房地产市场的逐步发展和消费者购买力的日趋成熟，竞争已逐渐上升到产品品质层面的竞争。开发商开始研究消费者的真正需求，研究住宅的细节，挖掘产品的优势，努力完善住宅的品质，为消费者营造各具文化特色的生活环境。

    前些年，楼市的竞争停留在价格层面上，热销楼盘往往以价格取胜。价格层面的单一竞争容易使开发商忽略质量、性能、服务，忽视消费市场的需求，同时引发产品的同质化。 近几年在国家政策的宏观指导下和市场需求下，水城楼市迎来品质竞争时代。

    业内人士普遍认为，与聊城过去的住宅项目相比，在售的几个楼盘，如：东昌华庭。棕澜海、星光。水韵花都、城市主人、御润。假日广场、凤凰新城、名人苑。花园里等等，无论是建筑品质、社区环境还是配套设施上，都有质的提升。高品质带来高附加值，品质高的房子自然大受追捧，逐渐成为市场主流产品。

    住房供应保障体系初步形成
 
    我市结合实际情况，确定2007年经济适用住房建设计划10万平方米。专门成立了由市政府牵头，国土局、规划局、房管局、拆迁办等单位组成的经济适用房建设指挥部，具体负责经济适用房建设工作，目前已开工3.06万平方米。为解决最低收入家庭住房难问题，提请市政府出台了《聊城市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，健全了住房保障体系。目前，聊城市最低收入家庭住房困难户廉租住房租赁补贴工作正式启动。市区已有23户申请家庭通过办事处的受理、初审以及市房管局审核，并在媒体进行了公示。6月底前，我市首批居民可领到廉租住房补贴。

    节能住宅成为楼市发展新趋势

    为了适应时代发展和以人为本的需要，我市也采取了一系列措施，大力推进住宅产业化，发展节能省地型住宅。市房管局加强组织领导，成立了专门科室推广新技术、新材料应用，并通过多种媒体对建筑节能进行广泛宣传，加强开发企业和广大市民对建筑节能的认识。今年我市还拟举办建筑节能产品展示会，为众多节能建筑产品生产企业和建筑设计、施工、安装等企业提供一个相互交流的平台，同时也给广大消费者一个正确健康的市场消费导向。

    目前，我市的金柱•水城华府、宏运•君悦尚城、站北花园五期等不少新建小区都已经采用了新的节能技术。尤其是站北花园五期采用了中水回收一体化、同层排水系统、单管多路供水系统、太阳能热水、太阳能公共照明等多项节能技术，成为我市节能住宅建设的典范。

    房地产市场秩序不断规范

    去年以来，市房管局对市区开发项目销售场所、房地产中介市场以及开发企业的开发配套进行了专项检查，进一步规范了房地产市场秩序，保障了消费者的合法权益。

    5月，市房管局转发了省建设厅等十部门《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》（鲁房建字[2007]19号），并专门召开动员学习贯彻大会，拉开了我市房地产市场秩序专项整治工作大幕。

    此次整治工作将紧紧围绕房地产项目的审批、开发、交易、中介等环节，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目逐一检查、全面清理，严厉查处和打击房地产领域中的违法违规行为，对群众反映强烈、影响恶劣、后果严重的大案，要及时向社会公布查处结果，认真开展警示教育，逐步建立房地产市场健康发展的长效管理机制。

    据悉，市建委、房管局、国土资源、财政、审计、监察、国税、地税、发展和改革、物价、工商等有关部门建立了房地产市场秩序专项整治联席会议制度，联席会议办公室设在市房管局。各有关部门将齐抓共管、联合查处，共同做好房地产市场秩序专项整治工作。