2005年7月15日，笔者曾撰文对当时的房地产市场走向和日照房地产市场的发展趋势作了分析，这几年的发展历程鉴证了我的观点没有错；在当前的股市动荡、宏观调控和城市发展等综合因素影响下，房地产市场走势如何呢，笔者观点浅析如下：

    一、股市动荡  楼市减肥

    随着中国一亿股民的诞生，沉寂数年的中国股市再次成为时刻牵动国人眼球的焦点，目前有关在股市高涨时四两拨千斤短期暴富的财富神话又在进行爆炸式流传，同时也有遭遇股市下跌借款炒股遭殃的倒霉蛋几欲跳楼的报道！不过这些仅为股市旧事的刷新版本而已。

    但是股市的空前发展的确会对房地产构成一定程度的影响，其表现一是“弃房投股”，二是“赚钱而归”。前一阶段不少媒体曾报道，国内大量炒族将视线和资金从楼市上转移到了股市，有的甚至不惜典当和抛售。对于炒族来讲，只要不违法，他们最关心的是资金收益的效率和最大化。在2006年底至现在的一段时间内，青岛、成都等地从楼市上抽身而去的不在少数，这一资金流向的最直接效应便是一直迈步前进的青岛房价最近处于徘徊状态。但股市风险毕竟是众所周知的，部分比较理性的股民在赚钱后又有将资金重新转回楼市的。在中国空前城市化进程的大背景下，房产投资前景与收益还是最为稳妥的！

    几年前我听了“杨百万”的一次讲座，他曾告诫“中国股市在相当长的时间内从某种程度上说是一个不规则的赌博场”，这句话我深思很久，后来对中国股市一直敬而远之。但对当前股市的发展我还是拍手称快的——它会让房地产市场迎来一个健康、理性发展的难得机遇！原因非常简单，由于搞市场经济的时间太短了，我们的政府职能部门现在只会在一定程度上“治病”，而严重缺乏“预防”经验（况且中央政府还要时刻面对比狼还要狼的，以美国为首的国际资本势力，运用汇率及股市、楼市等投资工具对中国经济发展成果的疯狂抢夺；98年东南亚金融风暴及日本在九十年代初所遭遇的国民经济全面衰退，其本质就是这些国家的财富被国际投资机构席卷而去）。当前众多善于抓机遇钻空子的炒族从楼市抽身而去，楼市在一定程度上也迎来了一个喘气的机会。减肥历来不是坏事，保持健康体魄只会让我们生活得更好！房地产市场特别是住宅市场，是关系到老百姓最基本的生存权益的根本大计，炒家少了更加和谐。

    二、几年调控  渐入理性

   最近几年来，政府在房地产宏观调控方面使出了“降龙十八掌”，在整治土地市场，限制套型面积，规范交易环节，及调整税收和加息等等方面频出重拳；而开发商和众多投资投机者则好像是用“太极拳”应对；房价更显“凌波微步”式的节节攀升；除了上海被“点穴”外，北京、广州、深圳等地近乎绝地疯狂！若干年后，相信我们的“×艺谋”名导可以这一历史背景拍摄一部官与商对峙，政策与市场博弈的好莱坞大片！

    以上是笑谈，在笔者看来，中央政府这几年本着构建和谐社会，让广大老百姓都能分享中国经济发展成果的美好愿景，在力保房地产市场持续健康理性发展方面的良苦用心还是可昭后人！

    在整治土地市场方面，笔者认为政府的初衷是想打击非法拿地、炒地、晒地的行为，但是却在无意中制造“土地稀缺”的市场概念；原材料紧俏了，成品价格自然会上涨，这是最起码的经济学原理。限制套型面积绝对是一个惠民举措，将90平米以下的房型比例限制在70%以上，可以让更多的人在总价方面具备买房换房的条件，只不过开发商和设计院都需要时间去适应；补充一点，香港的主力套型面积多在50㎡左右。而规范交易环节则是让房地产降温的很好的一剂药，其中对购买不满五年的房子转让课以重税无形之中把众多的“black horse”赶出了住宅市场。对房地产税收的调整，特别是清算土地增值税更似一把利剑，打了开发商一个措手不及，上海滩的开发商急得要联名上访，地产股也一度下跌。房贷加息在让所有购房者越来越算不过帐来的同时，却让无辜的普通老百姓受了无谓的牵连。

    中央政策如何制定和用意非我等能把握，在对国家调控方面的综合评价，我觉得借用一位知名博客的话比较合适，原文如下：“…以房地产宏观调控为例，其实，它究竟是为了降低房价、为了控制土地供应、为了防止银行金融风险、还是仅仅为了平息社会愤怒？真的是说不清楚。但我等小市民其实并不关心房地产宏观调控究竟想干什么，是否成功，我们关心的仅仅是自己辛辛苦苦挣来的钱如何投资或消费才能利益最大化”。

    还有一点是可以看到的，经过这几年的房地产宏观调控，房地产的非理性迅猛发展明显得到了控制，从非法拿地到无序开发，再到肆意炒房，均全面地得到了遏制；中央的宏观调控政策大部分还是落到了实处，我们的房地产市场的确正在驶入一个良性和理性的发展轨道。

    三、全面发展  优势尽显

    回顾日照这两年在国家宏观调控下的发展历程，可谓几经风雨，笔者从以下几个方面略作分析：

    城市品牌效应更加显著。港口优势是日照经济腾飞的基础，海景效应则是日照房地产市场繁荣之王牌。日钢的落户和后期更大的发展规划，山东省最大的韩资项目威亚发动机厂的竞逐成功，森博纸浆的巨资扩建及中国目前最大的乳胶项目刚刚落户都是以日照港强大的资源集聚力和区域辐射力为基础的。日照起步晚底子薄规划大，借助大项目实现整体带动是我们这个城市发展的捷径；只有奠定了雄厚的经济基础，城市的发展才有可持续性而言。日照目前的就业机会太少，商贸基础薄弱；市政府对海边环境的优化发展，以海为基础打造“水上运动之都”的品牌及发挥体育赛事的综合带动效应等等措施，为我们创造和传播了一个更加响亮的城市品牌，也由此吸引了更多的人气和资金，这才是日照房地产市场在调控的背景下得以健康快速发展的根本。

    房地产市场产品种类更加丰富。别墅没有代表性，多层住宅早已成熟，无需多言。在写字楼方面，07年投入使用的国际大厦代表了高端商务楼市场，而即将在08年投入使用的金湾大厦和锦华大厦则是为中小企业提供了高档的办公环境，这些产品不仅让大部分企业看到了告别过去门头和住宅式办公的趋势，也超越了以华益大厦和行政审批中心为代表的在设计上不够完美的日照第一代商务楼。此外观巢的复式结构，西岸公社恒温恒湿的科技元素，世纪之帆18000元/㎡的海景豪宅等均让日照房地产市场呈现百家争鸣的繁荣局面。产品种类的丰富也从侧面说明了这个城市的房地产市场正在发生质的变化。

    房地产价格涨幅更加理性。03年房展会期间新市区的房价暴涨500元/㎡曾经创造了让许多市民至今还引以自豪的神话！笔者05年5月到日照的时候丽城花园的均价约2700元/㎡，现在对面的银河嘉苑均价约3980元/㎡。05年4月黄海一路的国际商城均价约2800元/㎡，邻近的金港嘉园06年热销时均价约3200元/㎡，而现在这一区域准备上市的几个项目预计均价在3600元/㎡左右。老城区的涨幅相对较小，05年开盘的朝阳金座均价约2150元/㎡，06年11月底亮相的九点阳光均价约2350元/㎡，现在均价约2500元/㎡。从日照各个区域不同时期的房价分析来看，房价涨幅一直是相对平稳的，其价格涨幅水平从日照与山东沿海其他三个城市的价格差，和日照自身快速发展两个方面综合来看，应该是很理性的。

    商业地产逐渐走出困境。这里说的商业地产不含写字楼。曾几何时，商铺是日照开发商一块普遍的心病，因为在城市规划和项目报批方面商业必须占一定比例，而从销售来讲又是个老大难。这个问题现在随着城市的整体发展和人口大量增长而逐渐得到解决。沿街商铺相对简单。在产权式商铺方面，以凯旋广场、火车站地下广场和电子大世界为代表的商业项目至今仍在为项目的招商启动和经营找出路，而兴业国际商城则堪称奇迹，这个项目的运作过程值得分析：前期选址于核心商圈为其产权式商铺奠定了基础，销售期大规模的广告及促销为其抢滩着陆创造了可能，启动期与专业商业运营机构合作化解了招商这一最大难题，而当他们在开业后中看到其物流成本和专业化方面的劣势时不惜整体转租是其成功之关键。而在非成熟区域的商场销售方面，朝阳金座“大面积整体分割销售，从根本上回避招商、返租及经营等难题并让利于商户”的成功思路值得大家参考；时间将会证明它是一个让开发商最放心的操作案例。此外大多产权式酒店则面临着产品不得不转型的尴尬局面，这可是一个全国性难题。

    四、放眼未来  关注民生

    房地产业牵涉面广，温总理在07年的政府工作报告中明确指出：房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。政府基调为房地产界指明了方向和漫漫钱途！

    走势分析。房地产业是计划体制和市场经济相结合的一个产业。国家对土地放量的限制和对出让地开发时间的管制，将从根本上控制总体开发规模，防范经济风险。这几天八部委对深圳等地房价“非市场、非正常的因素”快速上涨的严查，也显示了中央政府让楼市健康发展的强硬决心。对日照来说，内陆人口对海的向往和农村人口城镇化的趋势，将在很长时间内让楼市呈现供需两旺的局面；需求多样化和产品细分化将诱导开发商建设更好的房子，可以预测日照房地产市场明天更精彩！

    优化政策。日照市06年底的经济适用房补贴政策中有两点要求，一是套型面积限制在90㎡以下，一是在07年底必须办出“两证”。日照的经济适用房实行货币补贴政策在全国是一个示范和亮点，主管部门制定政策的初衷毋庸置疑，但在市场反应上却出现了一个明显的现象：日照市老城区的小户型房价（包括二手房）在07年春节前后涨幅明显，引起了不少市民的担忧。如何补贴和调控才能更加惠民利民，经济适用房的购买时间是否可以大幅度放宽以避免无意中制造购房的紧张感，切实值得日照的父母官深思。

    房贷反思。对银行一刀切式的房贷调整，老百姓倍感沉重和无奈。银行不能贫富通吃，建议细分产品，设置利息梯级，对初次购房或仅有一套者不妨大幅降低利率，对拥有两套及以上者大幅调高利率，既让百姓得实惠也让银行有赚头，还能打击炒房预防房地产泡沫，多好！