位于济南七里山中路的亚圣园小区，除了４栋住宅楼外，南面还有一栋二层小楼（简称“南二楼”）被开发商占用。小区业主认为南二楼是物业管理用房，属于全体业主所有，而开发商认为这是自己建的办公楼，有权处置，并将南二楼卖给了他人。为此，小区１６５户业主中的１４３户委托业委会，将济南市房产管理局告上法庭，要求确认房管局给开发商办房产证的行政行为违法。

    该案原定于７月４日开庭，但由于原告方申请法庭调取的证据还没调齐，案件被推迟审理。亚圣园业委会作为原告，除了将济南市房产管理局列为被告外，还将开发商济南亚圣置业有限公司、开发商将楼房卖给之人孔庆勇列为第三人。

    业委会主任张志斌说，小区是２００２年１２月交付业主使用的，从那时起直到２００４年３月，南二楼的一层一直向业主开放，用来停放自行车、摩托车。２００４年，因为开发商挪用１７０万住房维修基金，业主和开发商打起官司并且打赢了，之后开发商关闭了一层的停车场。

    开发商将楼房卖与他人

    从那以后，业委会一直向开发商索要南二楼。２００５年５月，开发商办理了南二楼的房产证，２００５年８月，开发商又将南二楼卖给第三人孔庆勇。

    孔庆勇是开发商的一个材料供应商。张志斌认为，开发商和孔庆勇串通起来，签了所谓的商品房买卖合同，将南二楼名义上转卖给孔庆勇，让孔庆勇得到了产权证，是为了达到完全占有楼房的目的。南二楼一直都是开发商占有使用，孔庆勇从未来看过房子。

    南二楼一层还有个诊所，诊所负责人向记者证实，他从２００３年租用房子以来，一直向开发商交房租。

    原告代理律师付强说，法律上有保护善意第三人的制度，因为开发商违法办了房产证，要撤这个证很容易。但他将房卖给第三人，第三人没什么过错的话，法律是保护第三人的，这样业委会要追回这个房子就难了。

    开发商的代理律师商增永表示，孔庆勇自愿把楼房提供给开发商使用，的确是开发商在收租金，但也可能是代孔庆勇收的。

    “南二楼”究竟

    是什么性质

    《济南市物业管理条例》第２５条规定，物业管理用房、停车场（库）、自行车棚等物业管理服务设施属全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。《济南市物业管理条例》第３８条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

    业委会认为，依据以上法律，南二楼作为物业管理用房，无疑属于业主所有，因而市房管局为开发商办理房产证就是错误的。开发商将房卖给第三人也是违法的。

    为了证明南二楼的性质，原告提供了从济南市规划局摘抄的文件，在规划局２００１年下发的亚圣园小区规划设计的相关文件中，南二楼的规划用途为“配套公建”，其中一层设计核定为：基层服务站、小吃部、配电室；二层核定为：卫生站、居委会、老年人活动室、值班休息室。“这些用途不就表明南二楼是用来提供物业管理服务的吗？”

    商增永律师指出，在２００４年原物业公司离开时，已向业委会移交了物业办公用房，就是一进小区门的那排平房，共７０多平方米。按《济南市物业管理条例》的规定，这个小区仅需提供３０多平方米的物业用房，现在开发商已提供了７０多平方米，业委会却仍想要另外一栋楼，这不是荒唐吗？而且，原告从规划局摘抄的只是设计草案，最终并没按那个规划执行。

    配套公建产权缘何不明

    有关人士指出，配套公建的修建，提升了楼盘的吸引力，是业主与开发商关注的一个焦点。随着配套公建的修建，其产权归属问题也随之产生。由于此问题关系到开发商与全体业主的重大利益，现行有关规定又非常零散、模糊，导致适用法律疑难，开发商与业主往往各执一词，争议由此产生。

    市房管局说，造成此现象的原因，一是开发商在申报项目立项、小区规划时，没有明确公共用房在小区内的坐落位置和具体房号，小区规划或单独楼座的规划许可证上都没有公共用房的标示；二是开发商与业主签订购房合同时多数没有公共用房和配套设施产权归属的约定。