进入6月后，济南市旧村改造过程中产生的所谓“小产权”住房，正在承受前所未有的煎熬：“售楼者不仅格外警惕，还拆掉了售楼处的牌子，而一些在建楼盘则停止了施工”。据悉，这是济南市有关部门继2005年专项整治后，对所谓的“野楼盘”项目，进而组织的又一次“卓有成效”的“围剿”。

    但“明白人”知道，政府的这种“割韭菜”似的突击管理，还将会受到无声的“抵抗”，这其中，不仅有旧村改造“小产权”住房的“始作俑者”，还包括那些对改善现有住房“望穿秋水”的普通消费者。有人称快、有人惋惜、有人漠视，但更多的人在思考：究竟是谁，在不断地重复制造着旧村改造项目的违规之痛？

    雨后的旧村改造“春笋”

    毫不夸张的说，现在的旧村改造“小产权”住房，多多少少有点雨后春笋的味道。

    据齐鲁晚报4月28日讯，26日省城城管执法部门对一处6000平方米的“野楼盘”进行了强制拆除，市民纷纷拍手称快的同时，记者调查获悉，“省城仍有不少野楼盘顶风而上”，以低廉的价格向市民推销。

    尽管相关执法部门刚刚“进过村”，但这似乎并没有吓着有经验的“地主们”。在一个由村政府与房产商利用村子的集体用地联合开发的旧村改造项目那里，约有5、60座多层住宅正在陆续流入村民外的人的手里。这里的售楼人员依旧在热情地向每一个不明底细的“消费者”介绍着房子，并表示他们的房子很畅销。

    正如业内人士所言，近年来，随着房价日益高涨,城乡结合部一些在集体土地上建造住房用于农民居住的所谓的由乡、镇、村级政府盖章确认其产权性质的“小产权”房加快出售，正使得非本地农民的行为变得越来越疯狂和光明正大。

    业内人士指出，这些旧村改造项目就像城市建设“双面胶”的另一面，在几乎每一个有房地产的城市里，与房地产交织着、缠绕着、并同步“发展”着，而且无一例外，这些清一色城郊结合部里长大的“孩子”，在房地产越来越成为一个“民生问题”后，更加凸现出自己的“贫民身份”。那些买不起商品房的中低收入家庭，在旧村改造巨大的低房价诱惑力的影响下，已经顾不上自己的城市背景，开始走上一条与旧村改造项目偷偷摸摸“结合”之路。

    针对目前旧村改造“小产权”房大受市场追捧的现象，6月18日，建设部发布风险提示，提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，而这样的房屋也就是所谓的“小产权房”是指由乡镇政府以旧村改造名义进行开发，并私自发放“村级房产证”证书的房屋。提示中说，这样的房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给予备案。换言之，这样的房子是国家所不认可的，购买此类房屋的权益是不受国家法律保护的。

    就在建设部发布这一条风险提示的前后，北京、广东、河南以及山东等省市正在自己的旧村改造“重灾区”的泥潭里，进行着“救赎”似的整改。该拆的拆、该罚的罚。一时间，满城尽是“讨伐声”。

    应该承认，提示是必要的。据郑州市房管局粗略统计，郑州市面上销售的商品房中，“小产权房”占１５％左右。郑州市房管局一位负责人说：“现阶段，由于‘小产权房’大多由村、镇自己开发，不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等各项税费。即使以城市商品房价格的５０％出售仍有很高利润。”

    但这样的结论，已经没有多少正在准备加入这只大军的消费者能够听进去了。与市场上一路上扬的商品住房价格相比，“傻子都能看出来，哪一个更省钱。”一位铁了心要“入伍”的消费者无奈的说，“我们也不想这样，这不也是没有办法的办法吗？！”

    “小产权”住房的“五宗罪”

    建设部之所以发出风险提示，是有道理的。至少在多个方面，旧村改造住房逃脱不了干系。不久前，陕西省房地产研究会会长王圣学就旧村改造过程中出现的“小产权”住房问题，形象的谈了自己的几点看法。

    王学圣分析认为，“五证”是消费者取得房产证的先决条件，包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但“小产权房”存在诸多风险，最大的问题就是没有产权，不受法律的保护。

    这其中，消费者无法取得房产证，无疑是“小产权”住房的头一宗罪。王学圣指出，这类住房大多是建在集体土地上的，不允许对外销售，这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。没有法律保证，也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证，每一个入主者都将是“黑户头”，这显然是“小产权”住房的一道硬伤。

    其次，王学圣认为，征地拆迁补偿难同样不容忽视，除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。而这，在“小产权”住房销售过程中，一直处于一种不被揭开的状态，最终受伤害的无疑是购房者。

    “小产权”住房的质量，也同样处于一种无保证的状态。这包括：房屋质量没人监督；一些开发商为赚钱会偷工减料以及存在安全隐患等诸多方面，不仅如此，这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

    还不止这些，王学圣指出，配套不完善也是“小产权”住房不能回避的一条罪状。由于国有土地规划是有各地市统筹的，因此在“小产权”住房大量“密集”的地方，相应配套并不一定能够跟上，比如这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施，甚至部分个案中的“小产权”住房，可能连水电都没有，而且将来一旦出现纠纷，即便政府有心支持“弱者”，也将无力为之。

    此外，王学圣还认为，“小产权”住房将来在遗赠上，也将会麻烦多多。借新农村建设、旧村改造名义进行房地产开发，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有“打擦边球”的性质。因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，而开发商大多是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺就马上撤离，后续引发的许多麻烦就都甩给了购房者。这其中就包括产权手续上的不全，消费者未来面对遗产继承问题时，肯定会遇到许多不必要的麻烦。

    仅这些罪状，就足以断定，“小产权”住房并不是解决住房问题的一条“正道”，王学圣强调，如果消费者没有引起足够的认识，最终受伤害最大的“已经不言自明”。

    风险背后的隐情

    风险虽然存在，但是也有学者认为“小产权”住房的市场前景依然乐观。北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，“小产权”住房确实存在风险，但是其市场前景依然被看好。

    董藩觉得，任何一种事物的出现都有其存在的理由，“小产权”住房也不例外。“小产权”住房的存在，一是价格上有绝对的优势；二是其居住上确实有极大的便利性原因，也因此，“小产权”住房尽管存在风险，但是目前市场上大多数的“小产权”住房其实是没有太大的风险，随着将来集体土地入市政策的实施以及户籍制度的改革，“小产权”住房还是有一定的市场前景的。

    更多的业内人士进一步分析认为，目前房价的普遍偏高，是促使“小产权”住房大量出现的一个主要原因。毕竟，有需求，就有市场。北京我爱我家副总经理胡景辉认为，由于商品房整体价格的急剧攀升，再加上随着国家各项税费的不断完善，这样的结果催生了“小产权”住房的市场需求

    《市场报》最近刊登的一篇文章指出：就商品房市场而言，现阶段商品房开发成本只占房屋价格的20%，开发商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被职权部门拿走了；而“小产权”住房的售价，其实就是商品房售价减去开发商暴利和职权部门所获利润之后的真实价格。

    那些购买“小产权”住房的人，对这类住宅的风险并非不清楚，关键在于现在的房价太高承受不了，否则，风险大的“小产权”住房根本没有市场，但倘若房价持续上涨的局面不能改变，“小产权”住房就很难真正被打压下去，而且随着房价的快速上涨，“小产权”住房的需求量恐怕会随之增大，这会让有关部门更加头痛。

    细细回味，“小产权”住房之所以让有关部门非常尴尬，很重要的原因显然是因为，它是能够清晰丈量出商品房暴利的一把标尺。同是相差无几的住宅，为何经过开发商的包装后价格就成倍上涨？这是否合理？由此可见，“小产权”住房上的“便宜”，一方面根源在于这类住宅的土地不缴纳土地出让金，相关税费也没有征收；另一方面，开发“小产权”住房的村委会获取的利润远低于开发商。

    不久前，北京市场“小产权”住房调查发现，“小产权”住房的房价大多在每平方米2500元—4000元之间，仅仅是市区内商品房价格的25%至30%。比如，位于通州区张家湾镇的太玉园小区，该楼盘就为“小产权”住房项目，目前的均价为3360元/平方米。而目前通州的楼盘，平均价格都在一平米六七千元。相对于“大产权”的房子而言，“小产权”住房的价格的确具有很大的诱惑力。

    业内人士指出，既然“小产权”住房的兴起是高房价的产物，如果房价虚高的基本面发生实质性改变，廉租房、经济适用房的供应能够满足需求，人们即使出于规避风险的考虑，也不会轻易再去购买“小产权”房。

    “小产权”住房的推力

    但不管怎么解释，“小产权”住房项目毕竟是违规项目。买，只是果；卖，才是因。

    目前，“小产权”住房层出不穷的一个最合理的理由就是，房价高涨，给价格相对低廉的“小产权”证的房屋，提供了理所应当的购买原因。来自有关部门的调查显示，现在北京四环附近商品房的价格已经突破了1万元大关，就连五环附近的项目也很少有低于8000元的项目了，这样的价格对于很多想买房的人来说无异于是“天价”，而这些在集体土地上建造的用于农民自己改善居住条件的房子，虽然它们的相对位置都是远离市区；而且交通、配套都很不便利，但是对于很多想急于拥有住房的人来说，这些都不重要，只要“有个窝”，“比什么都强”。

    业内人士指出，高房价的压力已经接近极限，对于更多的中低收入家庭而言，买不起住房已经带有一定的普遍性，不仅如此，随着房价不断的强势挺进，更应引起注意的是，即便自己拥有老住房的拆迁户，现在也开始陆续加入买不起住房的队伍中来。这些原本以为可以通过拆迁，就能够得到回迁安置的家庭，现如今并没有在拆迁完成后，实现自己的梦。因为所有下发到手上的补偿款，现在已远远不够他们重新购买商品房。而这些，无疑都是“小产权”住房屡屡出现的最根本的诱因。

    除此之外，业内人士指出，其实“小产权”住房还有另外的推力在起作用。

    业内人士认为，违规建筑之所以能够大量存在并不断的批发上市，建设单位受利益驱动影响，也是一个不容忽视的重要原因。特别是在土地市场越来越严格的被纳入“红线”管理后，“不择手段”的拿地，已经成为相当一部分开发商的一种“习惯动作”。

    现阶段，旧村改造“小产权”住房违规开发大致有三种类型：其一是村委会和开发商合作，联建、联营，村委会出地，开发商出钱，竣工后双方利益分成；其二是村委会把土地直接卖给开发商，由开发商自行开发；其三是村委会自己开发。也因此，业内人士指出，无论哪一种形式的“小产权”住房开发，很显然都或多或少的有着政府自己的“影子”。

    此外，相当一部分旧村改造项目的起步，同样因为政府的原因而有着一定的合法依据，据了解，正在或已经完成开发建设的违规建筑中，因为政府道桥工程、搬迁安置工程以及景区改造工程“加入”进来的约占62%，而纯粹以“旧村改造”名义进行圈地开发的“小产权”住房项目仅为38%，也就是说，超过半数的“小产权”住房并不是无风起浪，只不过是后来“扩红”的步子和勇气大了一点。

    业内人士同时指出，相关法律存在漏洞、执法力度不严以及政府在多层次、多渠道、多形式的住房供应体系上的缺位，也变相的为这些违规建筑的生存提供了土壤。业内人士分析认为，“小产权”住房的受益者多为城市中的中低收入家庭，与市场上商品住宅不断上扬的价格相比，“小产权”住房的“实惠”实实在在，在经济适用房迟迟未见上市的尴尬等候中，“小产权”住房是解决现有矛盾的一种最“迫不得已”的选择，换句话说，“小产权”住房走到今天，是被各种因素推到市场的最前面的。

    有没有转正的可能

    不客气的批评，旧村改造过程中的“小产权”住房“遍地开花”，一定程度上表现和反映出，一些地方政府在经济适用房为代表的中低价位住宅供应上的不足。从某种意义上讲，本应由后者担当的角色现在却由这些“小产权”住房替代了，而且这种情况在最近几年里，正在变得越来越严重。

    市场也证明了这一说法的现实性，一直以来，尽管因为建设手续上的不全，“小产权”住房无法使得购房者进行最终的房屋确权登记，但买方和卖方似乎都并不是很在意这个，他们甚至希望通过共同的努力，以一个既定的事实迫使政府“就范”。

    这样一种认识显然是错误的，但政府在过去几年中单一的治理手段同样存在着疏漏，业内人士认为无论是从执法者、还是被执法者的角度看，简单的对“小产权”住房课以拆除处罚都不应是最妥当的处理办法，更何况对这些违规建筑建了拆、拆了再建的市场成本，显然比政府直接拿过来进行必要的改造，之后重新投入市场的成本要多得多，毕竟正视问题才是解决问题的关键。

    业内人士指出，作为政府，如果不通过增加中低价位商品住宅供应，真正建立起多层次、多渠道、多形式的住房供应体系，切实解决中低偏下收入人群的住房困难，单靠突击整治很难从根本上解决这些违规建筑问题。

    现阶段，房地产开发依旧处于高位运行状态，尽管政府出具的处方不少，但住房价格依旧表现为“高烧不退”，加之政府越来越重的经济适用房建设压力，业内人士分析，妥善解决“小产权”住房问题，有可能会使房地产市场存在的矛盾就此得以缓解。

    事实上，相当一部分城市在过去的几年中已经有了尝试，只不过在当时，这样的尝试是一种对整个违规行为治理整顿的补充，还有许多要完善的东西，但确定土地“四至”，足额补交土地出让金，对“小产权”住房全面实行政府性质的“收编”，以补充经济适用房供应上的不足，不失为一种有益的探索。

    不管怎么说，业内人士分析，不久的未来，很有可能将会是违规建筑的“大赦年”，而实现这一可能性的关键就在于政府是不是想好了。