人口老龄化趋势是当今社会不得不面对的问题。来自临沂市老龄委的数据显示，目前，临沂市共有1022.7万人，其中60岁以上人口约为128.83万(其中兰山、河东、罗庄三区共有60岁以上老人22万余人)，占临沂市总人口比例已达到12.6%，这说明临沂人口的老龄化趋势已经比较明显。预计未来几年内，这一比例会继续稳步上升。

    随着老龄化社会的到来，在房地产产品细分趋势明显的今天，专为老年人设计的“银色住宅”或为老年人量身打造的细节完善的普通住宅，应该引起临沂房地产界的关注。

    商品房紧盯年轻人“银色住宅”几为空白

    近日，记者的一位朋友大发感慨：“现在的房子面积都偏大，尽管有些小面积的房子，单价却很高，买一套50多平方米的房子也得20余万。并且房子的设施配套有不少也不适合老年人的需求。”原来，前一段时间，这位朋友陪着姑妈和姑父在临沂市区转了几个售楼处，也没选到满意的房子。

    记者经过几天的走访了解到，尽管目前在临沂正有越来越多的老年人加入到买房一族，但开发商对于老年人和年轻人的重视程度差异很大，以现在炙手可热的小户型为例，尽管从生活需要的角度考虑，单身贵族或二人世界的年轻人对于小户型的需求与步入暮年的老年人并无很大的差别。但在目前的楼市中，几乎所有的小户型房针对的客户都瞄向有强大购买力和还款能力的年轻人，而老年人所需要的户型则在市场上难见踪影。

    就为何开发商不愿主动为老年人设计开发房子，记者采访过部分开发商，他们大都表示：其一，虽然从设计方面来说，建造老年住宅不困难，但目前房地产市场整体发展形势良好，购买力亦比较旺盛，且在临沂老年人的购买力还逊于年轻人，所以很多开发商都没有兴趣针对老年人进行新产品的研发和投入。“我觉得在临沂楼市，老年人市场还不足够大。当然也许市场不足够大正代表着一种机会。”一位开发商这样说道。

    另外，老年人选购房子更注重实惠。目前开发商热炒的景观、会所、外飘窗、节能住宅等新概念，老年人对此并不“感冒”。而往往这类房屋因为附加值多，价格也会相应提高，使得中间利润也较大，且年轻人对这些房产新概念的认可程度更大。也正基于此，楼市更愿意“服务”年轻人。

    “银色住宅”市场需求潜力巨大

    随着经济的快速发展，在老龄化的发展过程中，老年人的住房需求也逐渐发生了变化。无论是在大城市还是中小城市里，由于观念、现实等原因，多数父母与成年子女更愿意分开居住。而目前普通住宅的各项设施并不符合老年人身体、心理等各方面的需求，因此，能够住进一个设施完备、服务周全的“银色住宅”，成了很多城市老人向往的事。

    过去生活贫困时，父母选择省吃俭用为儿女准备一套新房，而如今为双亲购置一套养老新居，正成为儿女孝敬父母的一个消费取向。同时，白发一族自我消费能力的提高，也对“银色住宅”发出利好消息。随着我国社会保障体制的完善，以及子女逐渐走向社会，老年人的生活负担减轻，自我消费能力提高，使改善居住条件成为现实可能。

    据了解，在北京、上海、广州等一些大城市，相当数量的老人有一定的经济来源，且收入固定，他们是“银色住宅”潜在的巨大客户群。据不完全统计，在一些大中城市里，“银色住宅”的需求每年至少在数十万平方米，由于开发的量不大，“银色住宅”无疑是房产市场中的紧俏商品。

    随着老龄化的进一步加剧，“银色阶层”这一庞大的消费群必将会带动起一个巨大的市场。市场意味着利润，占据人口总数超过10%的城市银色阶层其本身的市场价值应该引起开发商们的关注。

    “银色住宅”怎样才能赢得市场？

    人口老龄化趋势是当今社会不得不面对的问题。来自临沂市老龄委的数据显示，目前，临沂市共有1022.7万人，其中60岁以上人口约为128.83万(其中兰山、河东、罗庄三区共有60岁以上老人22万余人)，占临沂市总人口比例已达到12.6%，这说明临沂人口的老龄化趋势已经比较明显。预计未来几年内，这一比例会继续稳步上升。

    随着老龄化社会的到来，在房地产产品细分趋势明显的今天，专为老年人设计的“银色住宅”或为老年人量身打造的细节完善的普通住宅，应该引起临沂房地产界的关注。

    根据实际情况，一些专家建议，“银色住宅”可采取两种基本形式：一种是“老少居”上下层住宅，指两代或多代人同住一栋住宅，上层为年轻夫妇及孩子，下层为老人，但各有各的独立完整的生活起居间和设施，有分有合。这种“分得开、住得近”的居住方式，既保留了传统的东方家庭模式，又能适应现代人的需要。另一种是适合两代人同住的“连体式”户型。所谓“连体式”户型一般是将一个大户型拆分为两个小户型的连体住宅，两个户型紧挨着并各有自己的门户。打开大门，穿过公共过道，看似两间房，其实是各有独立房产证和各自配套设施齐全的两套房子。

    此外，开发适合健康老人集中居住的专用住宅。入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次不同的老年公寓，将成为“银色住宅”的重要组成部分。在临沂，福安康老年公寓就是一个很有代表性的尝试。据了解，福安康老年公寓按照《老年人建筑设计规范》和“老有所养，老有所医，老有所学、老有所为、老有所乐、老有所教”的原则进行规划、设计和施工，完全采用无障碍设计。包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓，以及医院式的养老病房，内设高档套间、标准单人间、双人间、三人间等多种户型；内设医务室、理疗室、健身房、阅览室、棋牌室、美容美发室、公共洗衣间、营养配餐、洗浴室等；采用适合老年人生理特点的辐射式地板供暖，装有紧急呼救系统及医用电梯等特色设施。

    就“银色住宅”的开发设计，一些专家认为，在设计上一室一厅或两室一厅的小房型即可满足需求，但考虑到老年人身体机能退化带来的住房功能需求，设计人员需要注意一些特殊问题。一是要注重室内的无障碍设计，如住宅房门尽量要宽些，满足护理需求；老人容易失禁，厕所应靠近卧室；老人容易摔倒，地面和浴池底部应有防滑设施，房间、走廊两侧应设扶手，不设置门坎，无高度差。二是要注重住宅环境和社区体系的营造。小区应视野开阔，安静卫生，要有散步遛弯、户外健身的地方，针对老年人体能、耐力较差的特点，还要有相应的休息设施和社区医疗救助体系。社区内购物要方便。“银色住宅”最好和幼儿园建在一起，让老人分享孩童的烂漫。没有年轻人的老人聚居地，会加重老人的精神衰老。三是住宅应有一定的可改造性。人从步入老年(60岁)到进入被照顾关怀期(85岁以上)，差不多有一二十年的时间，有些设施和设备，只有在行动缓慢期(75岁后)才迫切需要，因此房间要具有一定的改造性。比如扶手，过早安装会影响居室美观；厕所空间，到照顾关怀期后，才需要有协助人的空间；洗脸盆的位置不宜过低，但如果是供坐轮椅或坐着洗脸的老人使用，脸盆的高度就要下降。

    随着老龄化社会到来和经济社会的快速发展，建立功能完备、服务周到的老年住宅及社区是有必要的。不过，一种观点认为建设单纯性老年住宅及社区并不适合国情，而普通居住区中满足不同年龄需求的住宅及其环境设计即“普通住宅老年化”更适合市场。

    “普通住宅老年化”临沂楼市现端倪

    尽管除了老年公寓，在临沂房产开发商还没有推出严格意义上的“银色住宅”，但有些开发商的项目设计已经注意到老年人住房需求这一前景广阔的市场了。在房产开发过程中，他们开始在普通住宅上增加一些关爱老年人的设施或者说“普通住宅老年化”。“普通住宅老年化”即是在普通住宅的设计和建设过程中，考虑老年住宅的设计，以便老人能在自己居住的住宅中安度晚年。

    山东开元置业开发部的工作人员介绍说：“当前，受父母年迈有病、第三代需要老人看护、传统家庭观念等因素影响，城市里已有越来越多的家庭，特别是大中城市中的家庭选择毗邻模式，即与子女或亲属相互独立且毗邻居住，这种介于老年人独居和老年人与子女共居的居住模式已成为城市中普遍受到欢迎的居住模式。开元·上城所开创的‘两代居’就注重了这种人性化需求，150多平方米的大户型与60平方米左右的小户型紧密相邻，既方便了子女对老人的照顾，又有各自独立的空间，受到许多家庭的青睐。”