“开发商的利润率到底有多高？有的地产大腕说“一年下来也就7.7％”，也有另外的大腕说“大概在20％左右”。今年两会时，前中国首富、新希望集团董事长刘永好说：一年做房地产的收益超过做十年农产业的收益。

    在采访中，有同意通过不具名方式透露内情的开发商表示：市场好的时候，原计划卖8000的房子，最后一万八卖掉了，你说利润率有多高？”

    非上市企业嘴上说：利润不高

    目前，绝大多数的房地产企业并没有实现上市，相比于上市公司，这部分企业的财务透明度不高。因此，在谈到利润率问题，这部分企业说法最为多样。

    4月初，在北京举行的一次房地产界活动时，有地产大腕表示，该企业的净利润率“一年下来也就7.7％”。此前，与网友聊天时，SOHO中国董事长潘石屹表示“房地产的极限净利润率是26.6％，媒体上常常有90％、50％利润率的说法，都是没有根据的”。

    2005年中，国土资源部通过调研数据，曾对房地产商的利润率问题进行过分析，结论是北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1％，其中最高的在二、三环之间，达到了20.4％。目前，全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10％以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30％~40％。这种暴利使得社会各行业纷纷进军房地产开发，为获得土地竞争激烈，导致炒作之风盛行。

    上市企业面上说：利润不少

    非上市企业由于财务的不透明，或许说法不一，进行诸多掩饰，但已经上市的企业在利润率的问题则无可回避。按照规定，上市公司必须公布相应的财务数据，从相关报表看，部分上市房地产公司的利润率正好符合国土部的调研结论。

    从2005年的财务报表数据来看，万科2005年的房地产主营业务利润率为29.22％，相比于2004年增长了3.47％；招商局的房地产主营业务利润率为23.67％，比2004年增长了5.72％；金地集团的毛利率为38.04％，比2004年上涨了10.78％；业务主要集中在上海的中华企业主营业务利润率为30.98％，该利润率比2004年还回落了4.21％；北京城建房地产销售利润率为22.13％，比2004年增长了5.02％；陆家嘴在土地使用权转让业务上的利润率为66.92％，比2004年上涨了15.5％，在房产销售方面的利润率为20.01％，该利润率比2004年还回落了10.29％。

    上述数据均选自具有相对代表性的上市房地产企业，从上述来自房地产公司报表的数据可以看到，近两年上市房地产公司的利润率普遍在30％左右。

    分析师说：财务报表或藏利润

    30％的利润相对于其他行业，已经是非常高了。但是就面对上市房企财务报表披露的30％左右的利润率水平，相当一部分证券分析师也表示了不同看法，多认为有房地产公司通过种种财务手段，对企业的真实利润率进行了调整，隐藏了部分利润。

    3月中旬，万科发布了该公司的2005年度报表，报表显示公司2005年实现销售面积231.8万平方米，增长41.5％；销售收入139.5亿元，增长52.3％。年末，公司结算面积176.9万平方米，结算收入103.8亿元，已售未结面积达65.7万平方米，金额计48.7亿元。

    有几位证券分析师对记者表示，万科算是国内房地产企业中最规范的了，但2005年该公司的已售未结金额达48.7亿元，比2004年出现了大幅增长，这并没有任何不符合财务制度之处，但或多或少让部分利润转移到了2006财务年度。

    另有分析师表示，从财务报表分析，相当部分公司都纷纷加大了土地储备的力度，土地储备对房地产企业的重要性不言而喻，但这种增加土地储备的做法实际上也在降低当期的利润率。世界经理人文摘上市公司将大把利润投向地皮，而这些未来的成本，往往就被打入本期的财务报表中。