有企业私下说：赚钱赚到手软

    相比于财务报表披露的利润率水平，一些开发商私下透漏的信息，更让人惊异，其在个别项目上的利润率水平高达100％以上。

    4月10日，在全国都有项目的一位开发商对记者表示，2005年初，上海楼市非常火爆，该公司此前在上海开发有项目，项目原计划以每平方米7000元到8000元的价格出售，7000元到8000元的价格就已经包含了相当部分的利润，但因为市场非常火，该项目最后是以每平方米17000元到18000元的价格出手的，利润率在100％以上。“当时总部都不相信我们能赚这样多，要求我们详细地标明具体的利润情况、交易细节，赚钱赚得我们自己都害怕，最后按总部的指示，做完该项目后，就从上海市场全面退出了。”回忆起当年的暴利过程，该开发商还是一脸兴奋。

    在采访中，有同意通过不具名方式透露内情的开发商表示：市场好的时候，原计划卖8000的房子，最后一万八卖掉了，你说利润率有多高？”

    <手法>

    开发商如何获取高利润

    一、调高楼盘容积率

    调高容积率是压缩楼盘成本的重要砝码。据一位李姓的房地产商介绍，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2（也就是说，房地产商可以开发不超过2倍于土地面积的商品房）。

    而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其它多种理由”把楼盘的容积率调高到3或者5，有的甚至调到9或10，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房。“平地拔高楼，利润马上成倍增长。”

    二、做假账、巧避税

    一些开发商对记者说，房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计，深谙开发商做假账的需要，可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚1亿元的楼盘，可以处理成只赚4000万元或者更低，给外界造成楼盘成本越来越高、不得不提高售价的假象。

    一些开发商还告诉记者，房地产商很善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠内情，在销售新的楼盘前往往都会在这些地方注册一个新的公司，以享受高新区、开发区招商引资的新企业税收减免等优惠政策。

    三、差价空转

    按照国家的政策，土地必须先进入各地的“土地储备中心”，然后再挂牌拍卖。有的房地产商会与当地政府事先达成私下协议，许诺如果得到这块土地，将会如何回报。

    当事先做了工作的开发商如愿拿下土地标的后，账目上按对外拍卖的价格将钱划到地方财政，紧接着又会给地方财政打一份报告，说明自己无偿修建市政公益设施，希望政府给予价差补贴或优惠。然后就像企业出口创汇、外贸退税等一样，财政会通过土地局返还开发商约定比例的款项。这样开发商实际上是以折扣价买到了好地块。如果管理和控制建筑成本有效，返还的款项除了修建公益设施还可能有剩余。而房地产开发商还会以“楼盘周围环境绿化好、公益市政设施齐全”为由抬高房价。