——丽丰置业有限公司总经理

    采访札记：

    作为丽丰置业的“前台掌柜”，2005年以来，宋时玖的言论正在成为业内媒体把握市场晴雨的第一手资料。这个一直被镜头追逐的“香饽饽”，之所以有越来越丰富的“新闻纸”业绩，显然和他的其他业绩是有联系的，至少是成正比关系的。

    宋时玖将自己的努力，归纳为是一个“撩云拨雾看繁荣”的过程。从房地产企业副总，到房地产代理企业老总，宋时玖的身份在变。这也使得宋时玖对房地产的认识，恰到好处的有了正、反两方面的提高。也正是这种提高，让这个从日照走出来的“年轻人”能够很从容的在聚光灯下，大段、大段的去脱稿展现自己的思想。

    宋时玖自己认为是一个“比较落后”的人，他说，“有人在网上聊天聊得挺慢的时候，我就等不及，我就一个电话打过去，”以至于后来，“他们就不愿意跟我聊了”。宋时玖为此还不好意思的补充，我是一个“始终处于拼命往前赶”的人。事实上，业内人士并不这样看。他们认为，只有全身心投入的人，才可能在外在表现上表现为一种爱拼命的状态。

    宋时玖现在的状态，显然与业内人士的看法有着某些相符之处。

    房价是由供求关系决定的

    记者：做了这么多年的房地产，能说说你感觉到的房地产是什么样子吗？

    宋时玖：一方面，房地产市场正在走向成熟，这包括社区的规划设计、园林设计、户型设计以及企业品牌、形象等方面的成熟；另一方面，房地产市场消费还有待于成熟，特别是消费者理性消费的意识还有待于更进一步的成熟。对于大多数消费者来说，现阶段，改善居住质量是他们当前提升生活质量的最大诉求，但这显然还不够。

    记者：这也是现在房地产价格不断冲高的理由吗？

    宋时玖：这里就有经济学里提到的，消费者预期的问题了。我个人觉得，房地产价格很难用一个统一的标准去表述，屁股和脑袋“坐的位置”毕竟不一样。现在房价上涨的一百个理由也能找出来，房价下降的一百个理由也能找出来。但需要指出的是，目前市场上，过多的批判开发商的声音，认为一切都是开发商惹的祸，这显然并不是站在一个房价经济的客观角度上去批判，而是从一个社会的角度来批判的，这样就没有办法去科学的对之做出判断。我个人觉得，最终决定住房价格的还是供求关系。

    记者：现阶段的住房供求关系是怎样的一种关系？

    宋时玖：我们每年会做两次关于这方面的市场问卷调查，从调查情况看，现在买房的人大部分都集中在30—45岁之间，他们对房价的预期都是认为“会涨”、“基本稳定”或者“稳中有升”。尽管有不同声音认为，我们的调查可能过多的集中在这样一个年龄段，但从我们的实际操盘过程看，在营销的方向中，年轻化是一个趋势。我们作为中介代理机构，是给开发商做服务的，这样能够面对面的感受开发商，面对面的跟媒体沟通以及与行业的教授们沟通，可能各行各业接触得比较多一些。如果一定要我们拿出一些“个人意见”，只能说我们尊重市场的现实。

    把希望寄托在开发商身上不现实

    记者：我们知道，2004年后，越来越多的人买不起房子。在你看来，这一切都是开发商惹的祸吗？

    宋时玖：近年来，国家新政强力的作用使得金融、土地、税收、舆论等方方面面都受到了打压。力度之大、面积之广、规模之高超过以往。坦诚的说，政府把房价降下来的希望，寄托在开发商身上不现实。我们学西方经济学，有经济过剩的问题，很多资本家的牛奶过剩，宁愿倒掉也不愿意给穷人喝。出现这种情况，只能开发商自愿的放弃利润，但这也不可能，因为企业就是追求利润最大化。可能也会有一些企业，我只要20%的利润，多了我不做，也有企业这么往外喊，但是这样的企业非常少。如果微软等等这样的企业都这么做，也不会发展这么快。站在整个行业的角度去看，现在咱们行业的焦点，如果都对准开发商的话，我觉得对房价也没有太大的帮助。因为你不买，有的是人买。

    记者：如何认识和理解现有的房地产调控政策？

    宋时玖：国家所持的态度是积极的，也是值得肯定的。需要强调的是，这些宏观调控政策的实施是为使房地产行业走向良性发展的轨道，并不是对房地产实行打压，或是以导致整个房地产行业衰竭的目的。国家宏观调控更直接的说，是力求使房地产市场能够步入调整期，房地产利润、价格能够在调控政策的引领下，逐步趋于合理化，让中国的房地产市场更加理性而健康地发展。但一个不容回避的事实是，在政策的理解和执行上，地方政府、开发企业、消费者和媒体各方却有着很大的差异。有的甚至是严重的歪曲和炒作，这是一极不负责任的行为。我以为，这种状态也不会延续太久，毕竟房地产业作为国家支柱经济，政府不希望看到这种局面。

    记者：在你看来，房地产调控的冲击波是不是已经显现？

    宋时玖：确切的说，正在显现。宏观调控后，我个人的认识，房地产市场开始出现部分微妙的变化：一方面开发商经历重新洗牌，而资金雄厚、品牌实力企业将会获得较大发展空间，并获得更多的政策支持，其所开发的房地产项目整体品质也不断提高；另一方面宏观调控给房地产市场带来一定的压力，房地产价格高速攀升的势头有一定减缓，宏观调控促使房地产需求中的投资性需求减少，像最近出现的前期投资购房客户在本月出现的抛售现象，可以看出宏观调控的作用。总的来说，宏观调控会使市场供求关系逐步趋于平衡，但这需要一个更长一点的时间去实现。

    记者：在调控政策还需要时间的时候，在你看来，谁应该站出来承担现在房价越来越离谱的责任？

    宋时玖：我个人觉得，这是一个多方面原因造成的结果。作为政府，现在有很多东西摆在面前，比如说土地要招拍挂。还有很多问题，比如说经济适用房的土地被商品房用的，也可能是照顾拆迁的了。当然，目前市场上的经济适用房和廉租房确实是少了点，作为政府来说应该大力去开发这些；作为消费者，现在说什么的都有，我以为在买房这个问题上，消费者关键得看清自己腰包里多少钱，然后做一个判断，我现在该还是不该买，需要什么样的房子？而不是一味的盲目的跟风；作为开发商，也要做负责任的开发商，不要逮着一个房子把孙子辈的钱都赚出来。这样和谐社会也好，社会发展也好，才会解决。

    好的项目是慢火“煨出来”的

    记者：据说，你是一个很不错的“博友”？

    宋时玖：我写博客的时间比较早，但是写得比较少，看得比较多。只是偶尔上去小试“牛刀”。博客，确实有博客的优势。我们要去了解其他城市的发展，通过什么了解？通过官方网站很难了解真实的情况。我们就通过专业人员的博客去了解，这样就可以使我们下一步工作的方向，尽可能做到信息的对称。看看其他城市，然后再回过头来我们身边的城市里房地产的发展，可以说博客提供了一个很好的交流平台。我们公司也有自己的小“博客圈”，现在发展得也不小，我也经常上去看看。其他一些代理公司关于操盘的经验、教训，在我们那里都能学到很多，我也从博客里学到很多好的操盘经验。

    记者：大家都在说，房地产代理的任务就是引领消费，你认同这种观点吗？

    宋时玖：房地产代理为卖房而卖房、或者就现有的资源，说现有的资源，都有着不可避免的局限性，特别是房地产走到今天，以不变应万变，只能是自己给自己“使拌”。但过度的强调市场消费引领，特别是为引领消费而不惜采用一切手段和办法，去进行所谓的“嫁接”，先提出论点，然后再有意识地按图索骥，去“拼凑”论据来支撑这些论点，这同样不足取。这种担心不是很远，相当一部分房地产代理项目大都是这样开始的：首先凭经验或第六感觉决定项目该做甚么样的产品，然后搜肠括肚地找相关论据（如断章取义而来的市场资料等）来论证该方案的可行性，只是撰写的时候“倒放过来”：“论据”在前，“论点”在后，让人家细读起来，感觉是“行云流水、一气呵成”的“因果关系”。这些都不能说是真正意义上的代理“动作”。
   
    记者：如何认识营销过程中的创新？

    宋时玖：创新是一个房地产代理公司个性释放的过程，没有创新，一味的用惯常操盘手法操作项目，这是一种对项目、对开发商、对自己都不负责任的表现。创新不是被动的，而是一种主动的行为。比如有的项目，它是因为当地市场的购买力有限，项目销售的缓慢，影响了开发商资金的回笼，也导致了项目建设的缓慢。但在这过程中，开发商就急着催代理商拿出应急方案，代理商也因为被逼急了，就随意拿出一、两个方案救急，这就导致了代理商日后惯性地使用此手法。其实代理商也是需要时间去思考的，这需要开发商和代理商之间的相互理解和信任。好的项目是慢火“煨出来”的。不过需要指出的是，营销过程中的创新，千万不能不管项目得了什么病，“百药”全上，那样只能是把自己也弄糊涂了。

    记者：能说说你认为的好房子是什么样的吗？

    宋时玖：一个有责任的开发企业，应该站在城市的高度和对社会负责任的高度来打造自己的产品。但面对浮躁的市场需要，每一个开发商都不会无动于衷。这是一个十分现实的矛盾。至于什么样的房子是好房子，每个开发商都会有其自己对居住区品质和良好环境的理解，这也是现在不同区域的楼盘，相应展现出不同的风格以及差异性的主要原因。如果一定要给好房子一个定义，我的个人理解是人居环境和生态要好，住区布局分散以及功能配置合理。当然这些并不是不变的，随着社会生活水平的提高，人们对住宅品质的需求也在不断提高，而面对更加激烈的市场竞争，房地产企业也会自觉、不自觉的把握消费需求，尽可能的为市场提供更优质的人居环境建筑，这是肯定的。