日前，中国建设银行深圳分行正式对外宣布，他们自8月14日开始，已经全面停止房贷相关业务。此外，除了工商银行目前还在进行房贷业务外，中国银行、中国农业银行在保证一手房业务房贷以外，其他业务均已停止。

    深圳银行此次调整房贷相关业务，在一定程度上遏止了深圳炒楼一族的进一步蔓延，同时，也让炒房一族看到了投机所存在的巨大风险。在这样的背景下，东莞楼市“炒风”现象或将因此生变。

    1现象

    东莞楼市外来客户占主要比例

    根据东莞市房地产协会最新发布的数据显示，东莞第二季度二手房交易面积为48.35万平方米，成交额为94465.84万元，二手房住宅均价为2171.2元/平方米，同比去年上涨31.9%。

    从购买者户籍划分分析，交易数据还显示，2007年第二季度二手房外省户籍购买比例首度超过一手房。今年第二季度二手住宅总成交套数为3659套，其中外省户籍购房套数1702套，比例接近总套数的五成，比东莞本土户籍人口购买的1444套多出258套。由于今年第一季度二手房数据政府没有公布，环比2006第四季度外省户籍购买套数1251套有近36.1%的涨幅。

    记者从金信联行、满堂红、合富置业了解到，东莞二手房外省购买人口所占比例确实有逐步提升的趋势。招商银行东莞分行专门办理二手房贷的工作人员也指出，二手房作为以自住需求为主的商品房，此前主要以东莞本土客户为主，而今年外省人口办理房贷业务量在增多，尤其以深圳客户为主，今年同比去年，招商银行深圳客户业务量大致提高四成左右。

    “深圳客”抱团杀进东莞

    中惠集团相关负责人早前接受记者采访时表示，去年集团旗下几大项目刚开始向深圳推广时，深圳客户比例不到2成，但是随着深圳人扩大投资半径，置业珠三角的趋势步入上升通道，今年将要发售的几个项目，深圳客户比例预计会接近5成。

    记者了解到，作为东莞镇区地产商的代表，中惠在继去年参加了深圳住博会后，今年又再一次携旗下四大项目杀进深圳。

    这只是东莞一些楼盘在深圳招徕客人的一个例子，其实，在东莞地产市场多重优势因素的前提下，许多深圳客人已经开始转战东莞阵地。有相关数据表明，二手楼市方面，记者通过在创辉、金信、满堂红等中介采访中了解到，近一两个月来，在莞购买二手房的深圳客占了八九成，似乎想生吞东莞楼市。

    另据东莞一家地产代理研究机构统计，2007年1月，深圳人在东莞的置业成交率所占比例，南城3%、东城5%、靠近城区的寮步镇达到1%。而靠近深圳的常平深圳客户的成交率最高为15%，仅仅5个月之后，再次统计深圳在东莞南城区的置业成交率已达到15%，增长率达到了5倍；东城区也发生了同样的变化，2007年6月深圳在东莞市东城区的置业成交率达到20%。

    镇区方面，寮步镇超过了南城和东城达到了30%，涨幅有30倍，而比较受深圳人欢迎的常平深圳人购房比例在五成左右，涨幅达到了3倍有余，有些个别项目深圳人的购买比例已在八成左右。

    “价格洼地”吸引深圳客

    今年深圳开盘的几个新盘，即使关外的楼盘，均价也开始达到1万元/平方米，关内的新盘，大多数开发商一直捂盘不卖，正销售的高端楼盘价格更是离谱，红树湾新入市一高端楼盘，均价达到4.8万元/平方米。

    和深圳的天价形成鲜明对比的是，东莞、惠州、中山以及珠海的楼盘都还具有价格洼地效应。有东莞业内人士曾就表示，珠三角别的城市价格相对低不少肯定是吸引投资者的重大因素，投资者觉得还有升值空间。

    投资占相当比例

    东莞中原地产部经理车德锐认为，今年上半年东莞主城区成交的住宅物业呈现“两头大中间小”的特征，即大户型洋房和小户型公寓两类产品比重较大，而中小户型普通住宅成交较少。

    他认为，这主要与市场供应有关，目前东莞的住宅供应以高档洋房和小户型公寓供应为主，市场普通住宅供应相对不足。从开发商投资利润率角度来看，开发高档洋房和小户型公寓投资回报相对要高些；从投资者和投机者的角度，高档洋房内在价值较高，适合长线投资，而小户型公寓投资门槛较低，转手容易，适合中短期套利。

    如果房地产市场是居住需求市场，市场主力需求主要是出于居住需求，需求类型是普通洋房，户型面积主要集中在80-140平米，此类需求稳步增长；但现阶段这个市场还是投资需求主导的市场，投资和投机需求有望在周边市场的投资环境影响下受到支撑并呈上升趋势，小户型公寓和地段较好的项目有望快速扫货，追涨入市的投资和投机者给市场带来的是房价的快速拉升。从居住需求出发，这个市场并不是市场导向型的市场，而是利益导向型的市场或者是投资导向型的市场。开发什么产品赚钱开发商就开发哪类产品，投资者需要什么产品就开发什么产品。

    东莞人口结构“两头大中间小”，加上周边市场的投资需求，决定了这个市场更多是投资性市场而不是商品房消费市场。供应而言，也是针对投资需求开发，这就造成了很多买房居住的消费者买不到自己需要的房子，只好推波助澜的被动的加入到投资置业队伍去。买房不仅是为了居住，更多还有升值的预期。

    2问题

    外来投资客是东莞高空置率“元凶”？

    根据东莞房地产协会数据显示，2006年上半年，东莞市商品房的空置情况相对2005年明显改善。商品房空置面积95.28万平方米，比前年同期的120.69万平方米下降了21.05%，其中住宅空置70.29万平方米，比去年同期也下降了16.01%，写字楼空置1.03万平方米，比去年同期下降了92.02%。

    但到了今年上半年，东莞商品房空置率又迅速拉高。根据东莞市房地产协会最新发布的一个数据显示，今年上半年，东莞市商品房空置面积达到121.78万平方米，去年该指标仅为95.28万平方米，从量上来看，今年比去年增加了26.5万平方米，同比增幅超过27%。

    尽管瑞峰置业总经理陈强对东莞相关部门所发布的空置数据提出质疑，但他认为，由于一些楼盘只关注到以投资为主的外来客户，而忽略的本土市场的开发，使得许多楼盘产生空置情况，这也是东莞楼盘空置率较高的一个重要原因。

    楼盘开发以外来客户为主

    包括深圳在内的外来客户占了东莞购房群体的相当比例，因此，东莞许多楼盘开发甚至直接为这些外来客户“量身定做”，而忽略了本土市场的存在。根据记者的了解，去年位于凤岗镇的蓝山锦湾花苑二期洋房组团推出市场，便成为当月东莞楼盘销售冠军，根据知情人士透露，当时该盘的买家都来自深圳。

    此外，诸如三正半山豪苑、卧龙山花园，中惠地产推出的中惠沁林山庄、金士柏山花园及南峰地产推出的御鹿华庭等项目，都是以深圳客户作为重要推广对象。而这种现象也发生在城区不少楼盘。中惠地产相关人士曾就对记者表示，目前东莞购房主流置业群体以外来客户为主，这部分人受房价快速上升影响而在东莞置业，瑞峰置业总经理陈强也表达了相同的观点。

    种种迹象表明，东莞楼市目前正在上演着一种主要以外来客户为主要支撑点的情况，对此，瑞峰置业总经理陈强指出，东莞一些楼盘不能过度依赖外来客户消化，而忽略了本地购买群体，从长远发展来看，这不利于整个城市文化的形成，房地产开发也将充满风险。

    东莞本土消费潜力大

    记者了解到，东莞市2006年农村居民人均纯收入10530元，增长7%，城镇居民人均可支配收入25320元，增长10.7%；城乡居民储蓄存款余额2013.4亿元，增长16.5%。广州城市居民人均可支配收入为19851元，增长8.5%；农村居民人均纯收入为7788元，增长10.0%。与国内主要城市比，东莞城市居民人均可支配收入(25320元1)，高于广州(19851元)、深圳(22567元)、上海(20668元)和北京(19978元)。

    从以上一些城市城镇居民人均可支配收入对比中可以发现，东莞城镇居民具备一定的消费实力。尽管对此有业内人士指出，由于东莞本土一些城市居民都是有自建房为主，因此，其住房消费力反而显得不足。但事实是，随着东莞本地年轻一代的成长，他们也将面临着结婚、生小孩等住房刚性需求，是一股不容忽视的消费群体。再者，由于这些人有着比较雄厚的经济实力，因此，对楼盘产品也将有着比较高的要求，这将对提升东莞楼盘整体开发水平有一个潜在的促进作用。

    从另外一个方面来说，由于深圳投资力量的介入，东莞楼市恐慌心理加剧。东莞本地客户对深圳力量的介入多有不安，极为担心东莞楼市步深圳楼市后尘，进入加速阶段而质无房可买，因此，深圳力量从另一个方面也催生本地客户购房的热情高涨。

    3拐点

    楼盘应更多关注本土需求

    深房贷收口资金或转移至莞

    据媒体报道，上周号称楼王的福田滨河路某楼盘已由48000元狂降至25000元左右。同进，在一些专家说福田写字楼要卖40000元的时候，有一个写字楼公寓开盘，均价26000元。南山宝安二手房降价，个别楼盘降价1万/㎡，此楼盘专门面向香港客户，全面智能化。

    截止到8月13日中国建设银行已全面停止房贷相关业务，其它三大银行只有工商银行还在进行房贷业务，另两家银行除一手房外其它业务也已停止。

    深圳市所有银行中除交通银行、广发银行、兴业银行还可以进行二手房业务外，其它银行皆已停止。二手房放贷最多贷7成，但对业主资格审查更为严格，第四套房产再也无法贷款了。除以上三家银行外，其余银行都已停止转按揭业务及其它消费业务。

    业内人士告诉记者，目前来东莞购房的深圳客户中，相当一部分是已在深圳购房的客户，他们的投资模式大部分是把已有的房产再抵押给银行贷款或转手套现来筹集投资所需的首期款。随着目前深圳楼市停止二手房产抵押贷款政策的实施，而且二手交易合同越来越规范，深圳投资客主要在首期款的筹措上出现了弹药不足的问题。

    合富辉煌地产部林经理指出，今年6月份以来，随着东莞一些新项目的争相上市，吸引了很大一部分包括深圳在内的外来客户在莞置业，而这批客户大都以投资为主，真正用来居住需求的份额不大，通过此次深圳一些银行关于房贷政策的实施，将会让一部分投资者看到市场的不确定因素，将会使得他们更加谨慎投资。东莞楼市深圳客“炒风”现象或因此有所减缓。

    另一种情况也有可能发生，随着深圳一些部门加大对炒房一族的打击力度，将会使得一部分资金继续转到东莞，继续助长东莞的“炒风”现象。

    楼盘开发

    关注本土需求

    瑞峰置业总经理陈强指出，东莞楼盘开发不能一味强调外来客户为主，因为这部分客户大多以投资行为为主。早在上世纪90年代的时候，惠洲房地产发展也主要以深圳客户为主要支撑点，但后来随着深圳一些部门对投机行为的打击，导致许多在惠洲投资的深圳客户突然撤出该市场，惠洲房产发展也因此受到重创。因此，陈总认为，东莞楼盘开发不能过度依赖外来客户，应多关注本土市场需求，因为本土市场是东莞房产发展的基础。如果忽略了本地购买群体，从长远发展来看，这不利于整个城市文化的形成，房地产开发也将充满风险。

    东莞万科总经理助理王永飚也认为，近半年来，万科谈的最多的不是如何去吸引深圳客户，而是在谈如何满足本土客户的需求。以运河东一号为例，本土客户占到了70%，其中两房的客户也有较多的深圳客，但主流大户型主要由本土客户购买。而在30%的深圳客中，有1/3是原户口在深圳，但在东莞工作东莞安家的新莞人。另外也不排除部分客户是为了追求短期的升值效应买房的。但他们一直有告诉那些投机的客户，东莞的房地产市场并不适合个人进行投资，退出机制较差。