为确保１０月１日《物权法》实施后与现行《物业管理条例》的规定相符，国务院根据新《物权法》对现行《物业管理条例》的个别条款做了修改，并予以公布。于１０月１日与《物权法》同步实施。

　  这次修订将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。但更核心的变化是业主的权力更大了，从前监督物业公司做的事，现在业主可以自己动手了。修订后的“条例”，业主可以共同决定“筹集和使用专项维修资金”，共同“改建、重建建筑物及其附属设施”。同时，这次修订将业主的投票权和其拥有物业的建筑面积、住宅套数之间关联取消，也就是说，今后大户型、多房产的业主并不比普通业主拥有更多的投票权。

　  ●业委会成立门槛降低对第十条第一款的修改由原来的“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”放宽到“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”

　  此次对《物业管理条例》的修改，降低了业委会成立的门槛，进一步明确了业主及业主委员会的关系，并赋予了业主委员会一定的权利。

　  ●过半业主同意可炒物业选聘和解聘物业服务企业，选举业主委员会或者更换业主委员会成员等业主共同决定的小区事务，过半数业主同意即可，而以前则需要超过２／３的业主同意。

　  ●严格规定业委会办事程序新修改的《物业管理条例》对于业主大会“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项事项的决定程序做出更严格的规定。

　  规定指出，业主大会对这两项事项做出决定的时候，应当经专有部分占建筑物总面积２／３以上的业主，且占总人数２／３以上的业主同意。这项修改，让业主大会的权利更加细化，并更能保护业主的权益。

　  ●电梯广告物管不能“越俎代庖”

　  目前，不少中高档楼盘的电梯广告都属物业公司自行接揽，最多向业主委员会负责人通告一声，多数业主事先并不知情，对广告收入的用途更无从知晓。

　  修改后的《物业管理条例》对此有了明确的界定：物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。这就是说，像今后小区住宅电梯装不装广告、楼宇电视这类行为，须由全体业主决定，除非全体业主或业主委员会授权，否则物业公司不能“越俎代庖”。

　  同样，眼下常见的一些物业公司擅自把小区公共地下车库改变为经营场所、出租公共运动场所收取使用费等行为，今后也将不被允许。因为《条例》已明确，物业管理用房的所有权依法属业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

　  ●业主失窃物管有责某小区在装有录像监控系统并２４小时有保安值班巡逻的情况下，高层住宅５户人家遭小偷入室偷窃，造成不同程度的财物损失。事后，失窃住户为要经济补偿，与小区物业公司进行了漫长的“拉锯战”。

　  《条例》下月实施后，再发生此类情形，对物业公司而言，就不只是赔偿那么简单了，极有可能要承担相应的法律责任。因为根据《条例》规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律责任。

　  事实上，现在广大业主对小区安全空前重视，全体业主在委托业主委员会聘任物业公司时，均要求对方把“治安案件发生率”作为物业管理服务承诺的主要指标之一，明确写入物业服务合同。

　  ●业主可向法院上诉撤销业委会决定业主方先生家住顶楼，物业公司和业委会筹备组共同决定，非顶层用户不得安装热水器，虽然部分业主感到非常不合理，但一旦物业方的这项决定通过业委会或者业主大会，业主就没有权利改变。

　  刚刚公布的《决定》赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权力，可以杜绝类似事件发生。《决定》指出，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　  法律界人士认为，权益受侵害的业主可以通过向法院起诉的形式，对业委会或业主大会做出的决定申请撤销，这在一定程度上保证了个体业主的权益，也让保护个人利益有了更具体更具操作性的凭证。