“只猜中了开头，却没想到这结局”，这句话用在昨天上午郑州市首次城中村改造项目小杜庄的拍卖现场再合适不过了。

　　两分钟，徐州市怡丰贸易有限公司“一锤定音”拍得小杜庄改造项目土地使用权。１２７．８６亩土地，３．７１亿元，每亩地合２９０．１６万元。

　　据悉，今后，郑州市城中村改造的土地项目都将采用招拍挂的形式出让。

　　两分钟拍卖小杜庄

　　昨天上午，郑州市国土资源局三楼土地交易中心，能容纳２００人的大厅内，座无虚席，后排还站立了二三十人。

　　此次拍卖的是惠济区小杜庄的城中村改造土地，村民安置用地与开发用地捆绑出让。这也是郑州市首次采取拍卖的方式，出让城中村改造项目的土地。该地块位于农业路南、天明路西，面积８５２３６．８平方米（约１２７．８６亩），规划为住宅用地，土地出让年限为７０年。

　　９时５０分，主持人开始宣读此次拍卖土地的规则。以往拍卖时，公证人员都坐在主席台西侧，而这次公证人员坐到了主席台上。

　　“此次拍卖为无底价增价，起叫价为３．７１亿元，每次增幅加价为５００万元。”主持人说完，参与竞拍的１６号、６６号、６８号三家开发商代表分别举牌示意。

　　１０时，拍卖正式开始。“３７１００万元，起叫价为３７１００万元……”主持人开始叫价，但奇怪的是三家都没有举牌，大多数人都以为这只是开场前惯有的沉寂。

　　主持人再次叫价，“３７１００万元第一次……”这时，１６号开始举牌。

　　“３７１００万元第二次”，主持人停顿了一下，用期待的眼光看着全场，现场的人们也紧紧盯着另外两家竞拍者，但另外两家并没有举牌。

　　“３７１００万元第三次，成交。”１０时０２分，主持人宣布结果。

　　两分钟内定了“乾坤”，全场一片哑然，人们面面相觑，互相求证，还有人刚刚走进大厅，准备观望拍卖，但拍卖已结束。这时，１６号举牌人——一位年轻女子走向主席台，开始办理相关手续。

　　记者看到，１６号为徐州市怡丰贸易有限公司，而另两家没有举牌的６６号为河南广汇事业有限公司、６８号为河南正商置业有限公司。随后，两家公司竞拍人员在人们的狐疑目光中匆匆离开。

　　“你们公司主要是做什么业务？”“这是你们首次拍得土地吗……”针对记者轰炸式的提问，１６号举牌女子不作任何回答。

　　昨天下午，记者电话采访了徐州市怡丰贸易有限公司，该公司有关人员表示，目前不便透露任何信息，未来会以房地产为主。

　　众人瞩目的城中村改造项目首次拍卖，并没有出现人们预想的场面，三家竞拍者中有两家似在“友情出演”，短短的两分钟内就结束了“战斗”。一位房地产界人士认为，土地招拍挂制度面对城中村改造项目“冷场”是必然的。

　　他说，土地招拍挂制度通常是面向政府一级垄断的土地资源，而城中村属于集体土地，村（组）转让土地，须经村民（股东）大会或代表大会同意，区政府审核确认，按土地利用现状依照法定程序转为国有后，才能进行招拍挂。开发商若想获得城中村项目，至少提前半年就需到城中村做大量的工作。现在城中村要履行招拍挂的程序，其他的竞拍者虽参加拍卖，但一般不会去“横刀夺爱”。

　　“事实上，获得项目的开发商已与城中村进行了‘自由恋爱’，但还需要举行招拍挂的‘结婚仪式’，而政府就是‘证婚人兼主婚人’。”

　　小杜庄的现在和将来

　　昨天中午，记者来到位于农业路与天明路交叉口的小杜庄。村中路两边的饭店、水果店、百货商店仍然在正常营业，村民的二层小楼整整齐齐，绿荫爬满墙头，整个村庄秩序井然。

　　“３．７１亿，村子拍出去了。”村庄东头的居民张大爷已经知道了拍卖结果。他说，村子１９８０年统一规划建设，１９８３年建成，“房子有２０多年了，也该翻新了，但通报的补偿比例太低，许多村民不同意。许多村民以租房为主要收入，房子一拆，这经济上损失多大。”

　　据惠济区政府有关负责人介绍，小杜庄共有５８０户、近２０００名村民。小杜庄的拆迁安置补偿标准，将严格执行郑州市的城中村新政：原则上三层以下（含三层）的合法建筑，按１∶１的标准安置。拍卖后，区政府将加快推进拆迁工作，再交给开发商建设。为鼓励村民搬迁，将根据搬迁时间，设置不同的拆迁奖励金，先搬迁的村民，可以得到更多的奖励金。在新房建成之前３年时间内，政府将按月、按老房面积给予一定数额的临时安置费。

　　据悉，拆迁奖励金、临时安置费和拆迁施工费，均来自３．７１亿元的土地出让金，但还没有确定如何分配。

　　据悉，按照规划要求，未来小杜庄土地上建设的房子，高度不能超过１００米，容积率不能超过４．５，建筑密度不大于２０％，绿地率要大于３０％，开发投资总额不低于１０．１９亿元。

　　该地块上建成的村民安置住房不得进入房屋一级市场销售，面积９０平方米以下所占比重，不能低于住房建筑面积的３３．５１％；配套商品住房面积９０平方米以下所占比重，不低于住房建筑面积的７０％。根据有关政策来推算，该土地应在２００８年开工，预售时间预计在２０１０～２０１１年。

　　记者在小杜庄改造示意图上看到，安置区的住宅建筑面积为１２万平方米，开发区的住宅建筑面积为１８万平方米。安置区内将建成４栋３３层高层建筑，开发区将建有３栋１８层建筑、５栋３０层建筑、１栋１２层建筑。

　　城中村改造今后全拍卖

　　２００３年９月，郑州市城中村改造正式启动。目前已有４８个城中村纳入改造计划，金水区燕庄村、西关虎屯等村的改造已见成效。

　　“小杜庄是郑州市首次拍卖城中村改造的项目，根据郑州市政府的１０３号文，今后所有的城中村改造项目都要通过拍卖出让。”郑州市土地交易中心有关负责人说。

　　该负责人所指的１０３号文，是今年７月郑州市政府刚刚下发的《进一步规范城中村改造的若干规定》。按照计划，郑州市将在２８２平方公里建成区内对３０万常住人口居住的１４３个城中村的１０万亩土地进行改造。

　　按规定，城中村改造的安置开发比为１∶２，即在城中村改造中建设１平方米村民安置房，可同时建设２平方米商品房，多余的土地收归土地储备中心，杜绝开发商借城中村改造之机过多圈占土地。

　　“我们这些先尝‘螃蟹’者现在进退两难啊。”昨天，一位早早介入郑州市城中村改造的房地产开发商“诉苦”说，１０３号文下发后，停止了城中村土地协议出让，先期已开始改造的城中村土地按照规定需重新招标挂牌。这样一来，一些开发商前期投入如何解决成了问题。

　　这位开发商认为，已经拆迁改造的城中村重新再进行招拍挂，这对开发商不公平。

　　对此，有人提出：文件下发之前的改造建设，应该按原计划进行，遗留问题可通过协议出让形式解决。而文件下发之后的城中村改造，则可按新的规定来执行，进行招拍挂。

　　城中村政策影响郑州地价

　　今年上半年以来，每一次土地拍卖都刷新了以往的记录，新“地王”以前所未有的速度飙升。今后，随着郑州市城中村土地招拍挂的出现，郑州市的地价会不会下降？

　　“这是城中村改造项目的第一次拍卖，一切都是‘摸着石头过河’，将来拍卖价格是涨是降不好说。”郑州市土地交易中心一位工作人员认为。

　　“城中村改造项目的土地拍卖与单纯的土地拍卖相比，利润空间还是较小。因为按照１∶２的安置开发比，开发商每建设１平方米村民安置房，才允许建设２平方米商品房。开发商所承受的成本太大，未来城中村改造项目的土地拍卖不可能出现较高的价格。”拍卖现场，一位房地产经营人士判断说。

　　但有业界人士认为，今年８月１３日，郑州市政府出台《加强土地调控严格土地管理的通知》，在新规划出台之前，市内五区新增建设用地不再用于商品住宅开发。今后郑州市主要通过城中村和旧城改造发展房地产业。

　　“随着土地供应量的萎缩，虽然城中村改造成本较大，但只要有利润，开发商还会‘抢地’，到时天价在所难免。”河南省住宅产业商会常务副会长赵进京分析。

　　银基王朝的策划部经理刘宗瑞认为，由于地价高，郑州市未来房价很可能突破６０００元／平方米。

　　河南中原房地产顾问有限公司的副总经理冯建军认为，“土地的价格还是应该有所控制。”他说，每次拍卖时的价格都会被下一轮更高的价格刷新，形成了大家对未来的预期。随着土地供应量的减少，开发商无法预知还有多少地可拿，这些因素足以使土地价格背离当前的土地价值。“现在郑州处于一个介于二线和三线城市之间的城市，但房地产价格和土地价格已接近二线城市。就像１４岁的孩子长到了１．７８米，是不协调的。”

　　“郑州应借鉴外地做法，控制地价。”冯建军举例说，去年１２月，北京广渠路３６号地拍卖出让，北京将“价高者得”的拍卖政策改为“综合评分”的招标政策，防止土地价格上涨。综合实力成为评判标准最重要的环节，包括财务实力、资金实力、银行支持度、价格、付款进度、资质业绩、开发理念和方案等，最后并不是出价最高的开发商拿到了地。这个方法也许可以有效地减少消费者对房价继续上涨的恐惧，抑制恐慌性购买。”