山东济南商品房预售款监管办法已实施两年了，两年来，济南市已对９６家房地产开发企业的商品房预售款进行了监管，监管项目为１５０个，监管金额达到了１２６亿元，监管面达到１００％，济南市担保监管中心已基本覆盖了济南市所有在建项目。

    本报９月２５日讯　省城商品房预售款监管办法已实施两年了，效果怎样？２５日，济南市建委主任田庄在新闻发布会上宣布，两年来，济南市共对９６家企业的１２６亿元商品房预售款进行了监管，监管面达到了１００％。１１家房地产开发企业因预售款使用不当被限期整改。“济南模式”已得到国家有关部门的认可。

    “专户”监管

    看牢买房钱

    “预售房款监管是一个全国性的难题。”济南市建委主任田庄表示，预售房款怎么使用，购房者和政府过去是没有办法监管的，有的开发商为了做大规模，把商品房预售款挪去买地，开发新的项目；有的把预售款挪到其他分公司，做其他经济活动。

    ２００５年９月２６日，《济南市商品房预售款监管实施细则》正式出台。根据该细则，房地产开发商要委托担保公司向购房人提供预售款监管责任担保书。担保公司为保证购房人的预售款安全，有权对其担保的预售款使用进行监管。其间，如出现开发商未按规定使用预售款而造成购房人损失的，购房人有权要求担保公司承担担保责任。

    房地产开发企业必须将预售款全部存入银行监管专用账户，这笔资金只能用作本项目建设，不得挪用。担保公司一旦发现有违规使用行为，将聘请会计师事务所对专用账户资金进行审计。

    为防止一家担保公司出现风险影响全盘，济南市推行了多家担保企业联保制。为及时赔偿购房者的损失，担保公司要缴纳注册资金１０％的担保保证金，存入济南市建委指定银行账户，未经允许不得擅自使用。目前，５家担保公司联合组成了济南市建委担保监管中心，统一分工，联合办公。这些担保公司不再承担其他担保业务。

    １１家企业

    被限期整改

    田庄告诉记者，两年来，济南市已对９６家房地产开发企业的商品房预售款进行了监管，监管项目为１５０个，监管金额达到了１２６亿元，监管面达到１００％，济南市担保监管中心已基本覆盖了济南市所有在建项目。

    为了更好地管好百姓的买房钱，担保公司、开户银行和房地产开发企业还被置于济南市建委的监督制约之下：对不认真履行监管职责，造成商品房预售款违规使用，并不按期整改的担保公司，依照相关规定，市建委有权停止其承担商品房预售款监管担保业务。

    而银行不执行相关规定擅自拨付商品房预售款，依据地方法规，将被取消其商品房预售款监管银行的资格；违规使用商品房预售款，不及时整改的房地产开发企业，济南市建委可暂停商品房预售，记入不良信用档案，并按规定予以处罚，拒不整改的房地产开发企业，可给予降低资质等处罚。

    自２００５年９月以来，济南市１１家房地产开发企业因预售款使用不当被限期整改。

    预售款监管

    有了“济南模式”

    商品房预售款监管是“一箭多雕”。田庄表示，过去济南市的施工单位对房地产开发企业是“又爱又怕”，原因是一些房地产开发企业的工程款拖欠达到５０％—６０％，要想干工程，施工单位就得咬紧牙关垫资，往往造成拖欠工资。

    山东中恒建设集团有限公司副总经理陈志晔告诉记者，以前找开发商要工程款，开发商经常推三阻四，现在商品房预售款监管后，施工企业心里就踏实了，开发商如果拖欠工程款，政府就不给他商品房预售证，没预售证，开发商就不能卖房子。

    工程款的及时拨付，也使农民工的工资发放有了保障。农民工申殿宝和董泗宝告诉记者，预售款被监管后，施工单位有钱给农民工发工资了，现在是每月５日发工资，非常准时。

    “实施商品房预售款监管，对银行来说也是有好处的。”济南市建委有关负责人表示，商业银行对房地产开发企业贷款和个人住房按揭贷款额度相当大，可是，由于一些房地产开发企业的不规范运作，延期交房或者形成烂尾楼等，造成开发商和个人按揭贷款不能及时偿还。实行商品房预售款监管机制，银行通过结算权利，可控制房地产开发企业资金的不规范流动，从而降低了金融风险。

    据了解，济南市实施的商品房预售款监管机制引起了国家有关部门的高度关注。不久前，中央政策研究室、国务院政策研究室、国家建设部有关领导带队赴济南调研，把引入中介机构，通过担保公司、商业银行对商品房预售款实行管理，称为“济南模式”，“济南模式”在进一步完善后，有望向全国推广。