（一）房地产开发市场整体形势比较健康

    从我市的城市特点来看属三线城市，与很多相同性质的城市一样，我市房地产开发市场是内需型的，基本没有投机行为，投资行为也较少。就我市的城市特点，结合近几年的国家宏观调控政策，我市房地产开发市场的现状情况从整体上看是比较健康的，主要表现在以下几个方面：

    1、我市房地产市场具有一定的销售潜力。我市前几年在大规模换房热潮的影响下，大户型住宅供应量较大，满足中低收入家庭需求的中小户型供应量较少，中小户型住宅在我市潜在需求较大。在我市需求结构的影响下，中小户型住宅的供应量在逐步加大，以满足潜在的市场需求，这部分商品房的销售前景较好。另外，今年第一季度的销售同比明显下降，但随着我市经济的增长和新建中小户型住宅逐步进入销售市场，第二季度在我市销售市场占主流的商品房预售面积达到66.11万㎡，与2006年第二季度同比增长68.91%，是第一季度（32.31万㎡）的2倍以上，增长幅度较大，我市的销售状况开始好转。

    2、商品住宅价格相对合理。从我市房地产开发市场商品房的供应情况看，住宅施工面积、新开工面积分别占全市商品房施工面积、新开工面积的83.11%、82.92%，商品房供应以住宅为主，商品住宅对我市房地产开发市场有较大影响。在土地实行招、拍、挂制度以后，我市商品住宅的价格构成，主要是以土地成本、建安成本、政府规费、企业经营费用等成本为主，且占的比重较大，企业利润空间较小。以成本为主的价格构成使我市的住宅价格相对较低，也低于经济发展水平相当的潍坊、济宁、泰安、临沂等地市。

    3、商品住宅价格保持小幅增长。2007年上半年我市商品住宅价格（2230元/㎡），与2006年上半年2137元/㎡相比，上涨93元/㎡，同比增长4.36%，远低于全国70个大中城市6月份新建住房7.4%的同比涨幅；比2007年第一季度2194元/㎡上涨36元/㎡，价格小幅上涨，与国家稳定住房价格的宏观调控政策相一致。另外，今年上半年，我市国民经济同比增长15.7%，城镇居民人均可支配收入同比增长13.4%，同期我市房价的涨幅远低于国民经济、城镇居民人均可支配收入的涨幅。从商品房价格增长与经济发展水平增长的关系，以及价格波动与供求关系的市场规律来分析，我市商品房价格小幅增长有利于促进我市商品房的销售。

    （二）我市房地产开发市场比较突出的变化

    2007年上半年，我市房地产开发市场开发建设规模仍然在高位运行，但是受国家宏观调控政策和我市房地产开发市场实际情况的影响，我市房地产开发市场与前几年相比发生了明显的变化，主要有以下两点：

    1、房地产开发呈现出明显的下降之势，宏观调控政策效果显现。2007年上半年，我市房地产开发完成投资、新开工面积均有一定程度的下降，同比分别下降6.64%、45.57%，这是近些年来我市房地产开发完成投资、新开工面积首次从大幅度的同比上涨转为同比下降。造成明显下降的原因，一是国家宏观调控政策在我市房地产市场发挥作用，房地产市场正逐步向着宏观调控的预期方向发展；二是由于受2006年我市配套制度改革的影响，很多项目提前开发建设，致使今年上半年的新开工面积出现了明显的下降之势；三是受市场压力增大的影响，企业为避免风险减少了项目的开发。这种下降态势有利于逐步减少商品房的市场存量，为今后我市房地产市场的健康发展奠定良好的基础。

    2、商品房销售量下降。2007年上半年，我市商品房的实际销售面积和预售面积同比都有一定幅度的下降，分别下降14.94%、33.08%，下降幅度较大，其中第一季度的下降幅度尤为明显。形成这种状况的原因一是现在的住房消费主要以散户为主，销售速度相对缓慢；二是供应结构未能及时调整，虽然我市的供应结构的中小户型比例在增加，但还是与实际需求不吻合；三是受信贷政策的影响，由于贷款利息的上调，增加了按揭购房的还款压力，也在一定程度上影响了销售。在我市房地产开发市场开发建设规模不断扩大的情况下，销售量的下降，一方面会影响开发建设资金的回笼，另一方面会影响消费者的消费心理，不利于房地产开发市场的发展。

    （三）我市房地产市场存在的问题

    从我市实际情况分析，我市房地产开发市场整体上是健康的，但是我市房地产开发市场还处于起步发展阶段，也存在一些问题，主要有以下几个方面：

    1、房地产开发市场开始出现供需矛盾。近几年，我市房地产开发市场实现了快速发展，特别是2005年、2006年房地产开发完成投资、开发建设规模均创历史新高，为拉动我市国民经济的增长，改善居民居住条件发挥了积极作用。但是，这种大规模的开发建设也带来了在建规模不断扩大，2007年上半年商品房施工面积达到1150.28万㎡，这么大的规模我市难以在短时间内消化。从供销情况看，2004年、2005年、2006年、2007年上半年新开工面积分别为356.81万㎡、416.15万㎡、550.04万㎡、200.86万㎡，而同期商品房预售面积分别为115.69万㎡、170.25万㎡、276.16万㎡、98.42万㎡，低于同期的新开工面积，虽然还可以通过商品房现房销售消化一定规模商品房，但市场上仍存有大量的商品房，造成了市场的供需矛盾，形成较大的销售压力。造成供需矛盾的原因一方面是近几年大户型住宅供应量较大，与市场的实际需求脱节，造成销售趋缓；另一方面是土地投放量较充足，同时企业手中也有一定规模的存量土地，促进了我市开发建设规模不断扩大，形成了阶段性的供应量过大。

    2、商品住宅供应结构不合理。2007年上半年，全市商品住宅施工面积955.99万㎡，其中经济适用住房施工面积33.65万㎡，仅占3.52%，保障低收入家庭住房需求的供应量很低。另外，今年上半年对全市新建商品住宅结构比例进行调研的结果显示，我市新建商品住宅套型面积在90㎡以下的占总建设规模的比例不足40%，远低于国家宏观调控政策要求的新建商品住宅套型面积90㎡以下的占总建设规模的70%以上的结构比例要求。就我市的实际情况看，在前几年大规模的换房热潮过后，对中小户型住宅的需求量也在加大，现在的供应结构状况与需求结构有一定的脱节。有关部门应加大规划调整落实力度，实施开发建设条件意见书制度，从源头上保证住宅结构比例符合政策要求和市场要求。

    3、一些开发项目缺乏合理的市场定位。在前几年我市大规模的换房热潮过后，现在的住房需求已不再是单一的居住面积增大为主，随着居民收入的提高，消费观念的改变以及中低收入家庭居住需求问题的突出，市场需求向居住面积改善、居住品质改善以及单套总价较低住房需求等多元化方向发展，这就需要市场在供应一部分大户型住宅的同时，要重点供应高品质住宅和单套总价较低的住宅。但是我市的住宅供应在市场形势变化的影响下，套型面积有向中小户型转变的趋势，但是目前还没有真正实现多元化供应。造成这种状况的主要原因是由于部分企业在市场形势发生变化后，没有深入的分析变化的本质，对市场的变化理解片面、肤浅，甚至有个别企业根本就没有对市场进行调研分析，致使一些开发项目缺乏合理的项目定位，在没有充分考虑区域位置、消费群体的情况下盲目建设，甚至有个别企业受前几年市场形势较好的影响，存在只要有项目就会有利润错误想法，盲目开发建设。