胡总书记提出“要把握发展规律，创新发展理论，转变发展方式，破解发展难题，最后要提高发展的质量和效应，实现又快又好的增长”。如何又好又快？必须掌握住规律和理论，转变方式然后破解发展难题，最后实现提高发展。所以我们要用科学发展观来看我们的楼市，才可以找到楼市房价平稳的出入在哪里。

　　面对中国“房价一日同风起，扶摇直上九万里”的现状，光骂开发商、地方政府、贪官污吏最多只能过过嘴瘾。要解决根本问题，只能实事求是地分析原因，找到症结所在，这才是负责任的心态。中国楼市既然走向市场，就要尊重市场的经济规律。许多问题不是说有没有想到，客观的宏观经济发展形势导致先阶段我们只有这样做，或者我们只能采取这样的办法，所以总书记说“要统筹兼顾”。《报告》上集讲的是需求，而且这种旺盛的需求还会延续很长时间，是我们面临的机遇。而我们面临的问题就是房价问题。

　　有人说到2008年奥运会，有人说2020年全面建设小康，我认为最起码全面建设小康阶段，我们的房地产市场一直会持续的往上升，因为我们的需求摆在这儿。我们什么时候城市化进程差不多了，我们什么时候城市改造差不多，我们人均达到一定水平了，我们房地产市场主要是以二手房为主，我们15年、20年甚至更长时间还有人盖大量的新房，因为我们人均住房面积还没达到我们理想状态。我们的许多城市化进程当中还有许多人要住房，城市还要改造。

　　所以我们的机遇是很好的，我们这一代人正好碰到了“千年等一回”的发展良机。试想在咱们中国，过去哪一个朝代有没有像今天这么大规模的发展，哪一个国家有这么大规模的发展。过去老百姓不让买房的，不主张买房的，现在都鼓励买房，大家在买房当中觉得有财产的感觉。我们现在提出来要增加中等收入家庭的比例，哪个中等收入家庭没有房产。所以这个机遇，中国的市场从我们身边感受是向上的市场，再继续拉动经济增长，当然质量要提高，效率要增长。

　　如果房地产出现问题，出现了硬着陆，出现了泡沫，大家想一想日本、台湾、香港出现的泡沫可能就是我们需要借鉴的。日本的经济连续十几年零增长，香港的房价到现在还没有恢复到原来泡沫前的水平。我们中国正面临就业的高峰，如果说房地产出了差错，我们的农民工进城干什么？农民工劳力的一半都在建筑工地上干活，这是我们就是未来就业的一个突出问题。

　　大家看到就业、上学、医疗、住房，关系民生第一就是就业。房地产成为国家支柱型产业”是国家提出来的，宏观调控也不可能是打压房地产。而是让房地产持续、健康的发展。只是我们房地产现阶段的发展面临千载难缝的大好机遇的同时，也同样面临严峻的挑战。

　　哪些挑战？从我们直观来看，我们的挑战有以下几个方面：

　　一、房价涨幅过快。

　　房价的上涨幅度仍然不令人满意，不是不能涨，只是上涨太快，希望能够再平稳一点。

　　房价问题不仅仅是一个买得起、买不起的问题，更主要是房地产市场价格和金融连在一起，金融业和整个宏观经济连在一起。为什么美联储那么重视泡沫？因为它和经济连在一起。我们现在考虑调房价也是和金融的关系，大家看到金融政策不断出现，因为中国的金融体系还是由国有经济掌控的经济。一旦经济体系出现了问题就是国家出现了问题，所以，又快又好的发展需要一个健康的楼市，健康楼市的主要标志是房价的稳定。

　　二、粗放型的开发。

　　就是目前的房地产生产方式、消费模式的问题还没有建立起来。房地产大面上快速地发展了，但是资源环境保护方面又存在很大问题。我们的产品与中央提出的“节能省地型、资源节约型和环境友好型”有很大的差距。与我们所提出来的生态文明也有很大距离。随着创建节约型社会，随着建设部已经起草了各部委通过报国务院的节约条例的出台，相信发展紧凑型绿色住宅、资源节约友好环境在开发领域会逐步得到很好的解决。

　　三、普通居民的住房保障。

　　由房地产市场反射出来的普通居民，特别是中低收入家庭住房问题出现了许多问题。就是说在房价上涨比较快的情况下面，中低收入家庭特别是低收入家庭的住房问题更加凸显出来，引起了社会的高度关注，是影响和谐社会的一个主要方面。住房保障关系民生问题。所以中央提出“以科学的发展观，促进我国经济又快又好地发展”，改善民生和生态文明，这都和房地产连在一起。

　　四、规范市场秩序。

　　从国务院的“两会”期间工作报告当中可以看得出来，总理提出“促进房地产市场持续、健康发展”、“建立符合中国特色的住宅生产和消费模式”有四项基本任务：既生态文明、加大住房保障改善民生、稳定房价促进楼市健康发展、规范市场秩序。

　　所以我们面临上述几大方面的严峻挑战，更严峻是在房地产市场的房价问题上面。而房价“高速飚升”的罪愧祸首就是目前房地产发展“钱松地紧”的态势。

　　1、钱松。

　　就是热钱很多，需求方面的钱很多，刚才说的自住需求，投资需求全社会有的是钱，导致需求旺盛。这样的情况下面，我们目前收紧银根以后土地收紧了，而钱是松开的，土地收紧就必然形成了整个楼市的供应紧张，这是当前摆在我们面前的一个客观现象。所以导致我们现在整个楼市供求关系失衡的存在。

　　如何来看待钱松地紧呢？大家知道2004年宏观调控提出的收紧银根，收紧地根，原因是什么呢？因为我们在经济发展中出现两个问题，一个是固定资产投资增长过快，可能会产生产能过剩的问题。第二个问题就是我们粮食年年减产，所以一定要通过收紧银根、收紧地根使固定资产投资过热得到改善，使中央提出的“18亿亩红线的耕地面积得到合理保护，粮食生产得到保证。

　　通过这几年的努力以后，粮食生产有了很大的发展，但是固定资产投资问题仍然是比较过热。去年中央宏观调控提出来我们固定资产投资增长过快，信贷规模增加过快，外贸顺差仍然很大。在这样的情况下面，实际上宏观经济要求各方面的投资都应该收紧，包括房地产的投资。

　　所以我们房地产市场是在这样的情况下面进入这一轮调控的。就是为什么我们会出现供不应求状况呢？因为我们收紧了土地，收紧了资金，这是必然的。从市场规律说，我们需求旺盛，有调控市场，调控房价应该是加大供应量，但是宏观经济不要求你、不允许你、希望你不要增加供应量，不要增加投资规模。甚至现在提出来房地产投资过热，为什么？房地产投资增长27%，28%，住宅建设投资增长30%，30%的投资增长是不是热了一点？从数字来看，增长过快，但实际上用我的话来说不是那么回事。因为投资增长30%，但是竣工面积增长只有10%，表面上看起来投资增长30%好象很热，但是竣工面积增长只有10%，什么原因呢？现在地价上涨过快，开发商钱都放到土地里面去了。所以我们看增长不能光看投资，还要看规模，要看供应量。从供应量来说不热，为什么？需求增长30%，今年1到8月份全国的销售增长30%，竣工增长10%，出现了供应和增长之间的顺差。

　　所以不能光从投资增长来看我们的增长，湖北的情况也是一样。投资增长24.95%，竣工增长16.2%，都看出这一点。这就是我们现实的情况。

　　钱松主要是外贸顺差增长，外汇储备不断增加，现在我们国家每年还有两亿左右的外汇储备增加。尽管大家看到今年以来央行采取了许多货币金融政策，比如提高准备金率，现在是提高历史最高点13%。提高准备金率干什么？收紧贷款，这些钱是准备不能贷款的，因为流动性过剩要提高。央行还发票据，为什么？按照一定的利率给他付，不让他做贷款。特别大家看到我们要发行两千亿美元，相当于1.55万亿人民币的国债。财政部拿国债干什么？成立一个对外投资公司。投资公司到国外投资，我们现在需要国际投资起来，因为流动性过剩。

　　一方面的收缩流动性，一方面增加流动性，这就是我们面临的问题。为什么不能外汇储备少一点？不行，因为中国到今天成为世界加工厂之一。我们竞争力就是我们产品便宜卖掉全世界都享受中国的劳动力生产的产品，但是我们进口少，出口多，这种状况很难改变。但是能不能提高我们的产品价格呢？当然也有一个过程，我们能不能增加一些成本？但是我们价格提不上来。其实提高农民工的工资减少产品成本可以有一定效果，但是中国的劳动力过剩了。所以这个问题有一个过程，钱松的问题怎么解决，有待于宏观经济的调控。

　　2、地紧。

　　我们指出保证粮食安全是国家安全重要的保障，中国的粮食必须以自给为主，所以我们必须保证18亿亩耕地的底线，到2020年以前我们也不能低于这个底线，而目前我们的耕地面积只有18.3亿亩。能够拿出来作为建设用地的只有3000万亩，在这种情况下必然导致我们的建设用地的紧张，也就必然导致房地产土地供应的紧张，而且这个矛盾将长期存在。

　　我们指出保证粮食安全是国家安全重要的保障，中国的粮食必须以自给为主，所以我们必须保证18亿亩耕地的底线，到2020年以前我们也不能低于这个底线，而目前我们的耕地面积只有18.3亿亩。能够拿出来作为建设用地的只有3000万亩，在这种情况下必然导致我们的建设用地的紧张，也就必然导致房地产土地供应的紧张，而且这个矛盾将长期存在。

　　土地供应紧张，土地供应量减少或者土地供应的增加，收入的放慢必然造成整个房地产市场地紧。为什么房地产市场有这么多的开发商进来，现在开发商有钱的上市公司，有钱的企业都在做房地产，按说大家都来搞房地产应该是加大竞争，有利于产品的稳定，有利于价格的稳定。但为什么不行呢？因为提供产品的土地是有限的，所以造成大家争相抢地皮。

　　这种“饥渴式”的供地方式造成了全国各地恐慌性购地，老百姓恐慌性购房。地价越拍越高，“地王”不断刷新，上海6.69万元/平方米，浙江1.57元万/平方米，连咱们的武汉也达到6879元/平方米，楼面地价反而高于楼价，出现了面粉卖得比面包还贵的现象。开发商高价拿地，就意味着在两、三年以后房价还会涨。

　　所以土地问题是制约我们房地产价格平稳的关键。

　　好在“24号文”出台了，使我们低收入家庭看到了解决住房问题的希望，现在建设部，财政部，税务部门，发改委都在制定各种办法，各地政府都在出台办法，做到应保尽保，力度很大。起码这个思路很好，房价和住房问题解决好了，民生问题、经济问题、社会问题就都能够得到很好的解决。目前的房价问题的确很混乱，但市场化、保障性两方面着陆，让我们看到了希望，看到了前景。

　　最后，顾会长还谈到了我们的任务。目前的任务自然是很艰巨的。现在房地产市场如何稳定的发展，培育一个健康的楼市。健康的楼市，稳定房价是一方面，另外也从健康楼市当中能够使我们老百姓财产性收入不断的增加，把这两者结合起来，因为房地产产品有它的特殊性，它是消费者和投资品兼顾的。中央提出财产性收入增加，这个问题怎么解决，怎么把这个问题既要市场稳定，投资有适度，然后投资引导好一点。现在某种程度上来说，我们主要是投资渠道狭隘。

　　买房增值保值是一个很好的途径。如果说我们在房地产金融创新方面迈出了一大步，改变了现在大家去买楼，买房来增值保值，而通过买房地产的股票，买房地产的债券，买房地产的基金来投资，稳健的回报。把老百姓，有钱人的钱不是增加楼市的需求，而是增加给开发商的投资，改变现在我们“钱松”下的钱紧，如果把资本市场，股票、基金、债券都发展起来，我们通过这样的情况让人们共同享受，人人享受房地产发展的成果，就可能改变这个情况。

　　所以改变我们钱松的情况恐怕一个是宏观经济上的调控，收缩和减少流动性;第二我们从金融改革使我们流动性流到住宅上去，流到投资上去，这是一个很好的思路。

　　谈到经济，中国现在存在三个过剩和一个不足——资金流动性过剩、劳动力过剩、产能过剩，却恰恰是住宅供应不足。如果把这“三个过剩“和”一个不足”连在一起，我的结论是加大住宅供应量。

　　第一可以收缩流动性;第二可以安排更多就业;第三产能过剩还可以消化。因为住宅这个产业，住宅建设不会产生产能过剩，即使住宅供应量大一点，供不应求也不会产生产能过剩，因为它没有生产能力，它是消费品。现在是供不应求。所以，我们应该加大住宅供应量，收缩减少流动性，解决劳动力过剩，进而解决产能过剩，经济上一个台阶。

　　问题在出在哪里呢？当然就是土地问题。如何解决土地问题？有专家提出来中国可以不提保护耕地这样的一种宗旨，但现阶段从政治上做不到。有人说可以在全世界采购粮食，比如说日本60%粮食是国际上的，中国也可以买粮食，我想中国是不行的。尽管说中国能源不足可以到世界去买，我们的讨论范围是在保护18亿耕地底线的情况之下，如何做到房地产开发土地，特别是住宅供应土地量的充足？这个问题是应该考虑的。

　　1、盘活存量。

　　盘活城市的土地存量，现在城市的土地存量还是很多的，有的是30%，有的是40%都没有开发，比如我们的工业用地占了很多，造成了大量的土地在闲置，应该加紧盘活，增加囤积土地的成本，从这个角度来切入。所以中央现在要收土地闲置费，加大力度，因为我知道每一宗土地后面都是有一个故事，但是不下决心是不行的，包括旧城改造。

　　2、增加新增量。怎么增加？

　　一是调整供应结构。工业用地、其他用地该收紧就收紧，政府在批工业用地的时候许多人一看，拿着工业用地最后都是商业用地，说明工业用地要紧缩，提高容积率，改变住宅建设面积和销售面积比例不足的现象。二提适当放开容积率。现在的技术包括建材、电梯等都很过关，世茂滨江多是四十层，五十层的超高层并没有影响住房质量。香港、东京的楼盘更是如此，因此提高容积率完全可行。多层因为占用土地多，应该卖得比高层贵才对，我们现在恰好相反。

　　另外，希望政府批地的时候一定要掌握它的节奏，掌握好批地节奏，适当的提前放大。现在问题出在“饥饿性的土地供应”策略。比如北京，现在的土地供应量，土地开发量连续两三年下降，造成开发商的恐慌。深圳为什么房价飞涨？深圳在06年以前三年没有供应土地了，那肯定房价飞涨。除了需求以外，土地也是一个重要的因素，所以武汉过去房价始终平稳，一个是宏观经济整个趋势，第二和我们土地供应量、开发量有直接关系。这两年旧城改造量加大了，“钱松地紧”的现象显现，房价自然涨　我们未来有那么多人要进城市，未来的人均住房面积也是有的，未来需要的楼盘幅加快。与其每年紧巴巴的供应，还不如一次性供应，我现在觉得掌握土地的供应节奏，这个我觉得很重要，房子饥饿性供应，有一两年饥饿性的供应就会造成以后两年的被动。

　　3、应从更宽的思路去思考土地问题。

　　中国当今正在酝酿和将会出现一场土地革命。这个看法对不对还有待于参考。但现实是大批量的农民进城了，土地没有带进来。城市的建设用地越来越紧张，而农村的建设用地是、特别是宅基地闲置却越来越多，农民进城了，农民就留下“386170部队”(妇、幼、老)留守，还会造成春运、黄金周等交通的巨大压力。可谓“中国特色”的资源巨大浪费。

　　在这种情况下出现一个问题叫做“小产权”。什么叫小产权？农民的土地和开发商合作卖给老百姓，镇政府给发证叫小产权，按照土地部门的规定是违法的，建设部门说是有风险的。按照现在的法律是违法的，但是想想为什么屡禁不止，为什么在成都市场有20%，北京市场有10%左右，说明存在它的合理性。为什么？农民和开发商合作，他把土地卖掉得到的利益比卖给政府征地的钱要多得多，老百姓买这样的房也觉得价钱便宜的多。所以小产权的问题实际上从另外一个角度反映我们现在土地使用制度上的问题：一方面土地不够，一方面土地大量闲置，一方面不合理的高价房合法，一方面合理的低价房却不合法。

　　土地是财富之母。农民问题的解决必然和土地连在一起，要解决农村问题一定要把农村的建设用地问题解决好。所以我们过去涉及到耕地用地，没涉及到建设用地，如何通过合理合法的途径，使农村的建设用地扭转成为城市的建设用地。农民的利益得到保证，城市的房价，老百姓的利益得到保证，城市的房价平稳发展才有可能。

　　有这样一个数据，现在人均农村建设用地是200平米以上，而城市的人均建设用地只有100平米不到，像北京这样的80、90平方米。也就是说在城市化过程当中，如果把土地建设盘活以后，我们不仅不少建设用地，而且剩下一部分还可以增加耕地，但是我们现在没有很好的搭建起来，法律上，市场化方面都需要完善。

　　所以成都重庆中央批准叫做特区，城乡一体化综合配套试验改革。恐怕需要修改土地法。宪法规定集体土地是集体所有的，权利是农民集体的。所以我认为这是一个改革，这个改革实际上可以解决几方面的问题。这个改革可能会涉及到一个很大的利益，什么利益？地方政府。

　　现在中国的地方政府叫做土地财政。什么叫土地财政？地方政府没有这个钱，地方政府要发展找到了一个途径，靠土地。房地产的税收，土地的钱加在一起有地方政府财政收入的40%到50%。怎么解决这个问题？我发现世界各国的地方政府都是土地财政，但是它的土地财政和中国的土地财政不一样，我们靠是土地出让金，他们靠的是土地税。为什么中央十六届三中全会要提出增加物业税呢？主要是解决地方财政的问题。所以物业税的开征是势在必行，我们又有土地使用权的人都应该交税，但是怎么交法，这是税务部门调查的问题，使地方政府有一笔稳定的财政收入。

　　他不要眼睛盯着土地出让金，也不能盯着土地出让金地价提得越高越好，他要自觉的控制房价。所以土地成本改革和税收改革连在一起。我相信这些问题已经引起了中央各部门的高度重视，包括土地部门，包括税收部门针对物业税的问题，当然这需要一个过程。但是这个过程之前我们如何把市场的供求关系调整好，刚才说的金融问题，土地问题，存量问题，增量问题当然还有一个问题就是二手房市场，租赁房市场的问题。

　　我们不能忘记了整个房地产市场是连在一起的，光从增量房做文章还不够，存量房也要做文章。如何促进二手房市场的流动，我们武汉市的二手房市场规模很大，占了一半。如果有一半的话，那相当不错，现在全国大概1/3，30%。而且这几年客观上我们的税收政策是两重性的，比如说二手房交易当中我们增加个人所得税，营业税，土地增值税，一方面是遏制炒作者，另一方面也妨碍正常二手房的供应，也减少二手房的供应量。某种程度上已经引起逆向调控的作用，探求我们房地产调控的途径也是在摸索的，各部门都在摸索。

　　我们从来没有经历过市场，从来没有经历过房地产增长这么快，在宏观经济条件下如何调整，这的确需要我们解决难题。相信我们面临这样的考验和这样的任务，只要我们共同努力，中央提出来的又快又好地促进房地产市场的健康发展，供求关系的平衡、房价的稳定、改善民生、低收入家庭的住房、生态文明、资源节约友好环境、紧凑型的绿色住宅等方面的问题都已经找到了出路，而现正在加快改进和完善的步伐，我相信前景是光明的，但是目前的任务和挑战也是严峻的。