9月27日，中国人民银行、中国银监会共同下发了“银发[2007]359号”文，在这份名为《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中，央行与银监会规定，第二套房货款首付比例不得低于40%，贷款利率上浮10%，并且从文件公布之日起开始执行。此消息一出，得到了市民的高度关注，但连日来我市各银行却十分低调，一直未有明确的执行细则公布。不过，记者通过采访了解到，目前我市各大银行多倾向于以“人”为单位认定第二套住房。

　　“第二套房”：各行倾向以“人”认定

 
　　在交通银行威海分行，记者以房贷者的身份向一位工作人员询问购买第二套房的贷款政策时，这位工作人员介绍说，目前总行的执行细则还未下发到分行，但“359号”文出台后，上级行下发了一个指导意见。根据这份意见，目前交行还暂以“人”为单位来认定，也就是说，如果夫妻二人中一人通过银行贷款买房，另外一方通过贷款买房时仍可视作第一套住房。对于曾经通过银行贷款买房的借款人，如果其还清了此前的房贷，再次通过银行贷款买房时仍然可以视作第一套住房。交行将根据借款人个人信用报告上已有的住房贷款记录，判断客户贷款购买住房的套数。这位工作人员同时介绍说，交行对于第三套房贷款，首付比例和贷款利率都分别较第二套房有一定幅度的提高，具体提高比例还在等上级行的执行细则。

　　农业银行威海分行房地产信贷部的一位工作人员称，农行目前也未接到上级行的执行细则，对于前来办理房贷的客户，他们的原则是，不存在疑问的贷款执行以前的标准，因“359号”文出台后存在疑问的贷款，如第三、第四套房的首付比例究竟是多少？贷款利率上浮多少？这样的贷款都采取暂不办理的办法，等待执行细则出来后再行办理。不过这位工作人员称，对第二套房农行目前也是以“人”为单位认定。

　　在工商银行威海分行一营业网点记者了解到，工行对第二套房的界定是以单个人购买房子的套数计算，只要不是同一户主的名下，以家庭其他成员如妻子(丈夫)的户头买房子并不算第二套房。

　　中国建设银行是此次房贷新政出台后最先表明第二套住房认定是以“户”为标准的商业银行。不过采访过程中记者了解到，建行威海分行目前并未接到上级行关于以户为标准进行界定的规定细则，目前他们的处理原则是，夫妻二人其中一人已有住房贷款记录且还未清偿的，另一方贷款购房时建行威海分行将视为第二套住房，以后是以“户”还是以“人”为标准还有待确定。

　　在市商业银行市区一营业网点，个人业务部的一名工作人员告诉记者，该行对于第二套房的界定原则是这样的：凡是在个人征信系统中能够查到的有过房贷记录的，无论是否结清贷款，只要再次贷款都视作第二套住房，贷款首付比例不低于40%，贷款利率上浮不低于10%。并且，以户口本登记的家庭为单位，只要家庭成员其中之一已经贷款买了房子，家庭成员再次购房均被认定为第二套住房。她同时向记者解释，由于所在银行主打业务不在房贷，所以关于“第二套房”的界定比较严格。

　　“目前各商业银行都没有推出执行细则的主要原因是，个人房贷业务在各商业银行眼中依然属于优质贷款业务，在此敏感时期，谁推出细则越早，面临的客户流失风险就有可能越大，因此大家都不愿做出头鸟。但执行细则的推出是早晚的事，不会拖多长时间。”一位业内人士表示。

　　市民：期盼执行细则尽早公布

　　对于房贷新政出台后各行的执行细则，一些正打算买第二套房的市民盼得心急火燎。记者在市商业银行一营业网点的咨询处遇见一位姓张的先生，他正在咨询关于第二套房贷利率的有关问题。“我刚刚在古寨东路附近看好了一套31万元的二手房，需要贷款，咨询了身边许多人均不了解具体政策，我只得挨家银行询问，可是各家银行执行的标准也不一样，真让人难以适从。希望银行的执行细则早点出台，我也好尽早做出决定。”张先生说。

　　10月24日上午，记者在市区新威路一家银行网点遇到的侯女士告诉记者，她和未婚夫都是普通工薪阶层，并且两人的工作单位都在市区，可眼下市区的房子绝大多数都在4500元/平方米以上，要想比这个价格低就得跑到很远的市郊购买，但即便如此，他们也得贷款。“现在不少人都在说，这个政策出台后很可能促使房价回落，如果能这样的话那最好。但如果银行的执行细则迟迟不出台，我们就无法判断这一新政策对房价的影响力究竟会有多大，希望能早点听到这方面的信息。”侯女士说。

　　业内人士：房贷并非永远是“香饽饽”

　　对目前各家银行表现出的对个人住房贷款的“偏爱”，一些业内人士有着不同的看法。

　　“自2004年至今，央行已经有过9次加息，仅今年年内就有5次加息，不要小瞧这几次加息的影响，目前，我市大多数商业银行的贷款合同执行的均是合同利率，是老利率，新利率要从明年1月1日起开始执行，因此加息的影响目前还看不出来，但影响没有表现出来不代表着没有影响。”一位银行工作人员表示。

　　这位工作人员就加息的累加效果给记者算了一笔账，从2004年10月第一次加息开始，央行共先后九次上调利率。以总额30万元、期限为30年的住房按揭贷款为例，按等额本息的还款方式算，2004年10月，五年以上贷款利率为6.12%，本息合计总还款额为655870.21元，而2007年9月后贷款利率为7.83%，本息合计总还款额为779704.29元。相比之下，历次加息最终累加的本息合计总还款额增加了12.4万多元，相当于多支出一辆中档轿车。

　　“眼下人们由于还没有体会到加息带来的还贷压力，因此房贷市场相对比较平静，一旦这种影响表现出来了，势必会促使房贷者到银行办理提前还贷，同时会把一些有贷款想法的人的念头给打消，尤其是那些打算购买多套住房作为投资的人。对此银行应该有所考虑，在结合此次房贷新政制定执行细则时，要多考虑银行在房贷方面存在的风险。”这位银行工作人员认为。

　　对上述说法，另一家银行的一位工作人员表示认同。他告诉记者，银行认为房贷风险小的主要原因是房贷提供了不动产抵押。只要房价稳定，银行的风险就不会太大。但从实际操作中看，走拍卖房产偿债的路线，对银行来说成本也比较高。如果楼市价格不能保持持续上升，一旦出现风险，拍卖偿债也难以维护银行利益。

　　中国人民银行威海中心支行一位部门负责人告诉记者，宏观经济的每个发展周期，必然伴随着利率的不断调整。一般来说，在加息的过程中，尤其是在前半段，很难明显感觉到市场变化，房价也一样；可到了后半段时，就会感到价格增幅渐渐趋缓，越过拐点之后，价格会有所下跌。美国的次贷风波就是个警示。目前虽然不能说我们的房地产市场的拐点已经出现，但在多次加息后央行又联手银监会推出了房贷新政，银行业是到了提高警惕的时候了。当务之急是要重新调整贷款业务结构，多向一些符合国家发展政策和威海经济发展目标的企业、项目倾斜。