近两年，在环渤海经济圈发展的带动下，泉城迎来了新一轮的经济发展浪潮。随着济南经济的蓬勃发展，商业地产业迎来了一个新的发展时代。投资商铺作为一种闲散资金的投资渠道，相对住宅较高的投资回报率，得到越来越多人的认可。

    在过去的一年里，济南城市经济迅猛发展，居民收入的不断增高，商业项目也不断涌现：例如核心商圈的圣凯•摩登城、汇泉•地王广场；花园路商圈的海蔚广场、鲁能泰山广场、新世界商城；济泺路商圈的齐鲁鞋城、嘉汇•环球广场等等……许多人将投资目标转移到了商业地产市场，然而高回报的投资就意为着高风险，商业地产与住宅有什么区别；同样的商铺，可能卖到几万元/平方米都很抢手，也可能降到几千元也无人问津，是什么让商业地产的价值高低不等；随着市场竞争的白热化，商业地产扮演的角色开始重要起来：成也商业地产，败也商业地产，这可以说是对商业地产的一个妥帖的概括。我们该如何认识商业地产这只“双刃剑”？笔者带着观察的态度来纵观一下商业地产。

    与住宅这种生活必需品不同，商业地产的产品性质更加趋向于商品，人们购买商业低产的目的也非常单纯——盈利。归根结底，那些能够给人们带来利润的商业地产才会如众星捧月般地受到投资客们的青睐。抽丝剥茧之后我们找到了决定商业地产受欢迎程度的关键：经营利润。商业地产的价格不单单是由其周边配套或者地理位置决定的，在建成后经营时期的高额回报也是商业地产存在的意义之一，由此看来，商业地产少则七八千多则两三万的销售均价也就可以讲得通了。

    问题的矛头指向了商业地产建成后是否能有高额回报，面对铺天盖地的广告、各种力度的优惠措施以及一轮强过一轮的推广活动，我们该如何作出清晰的判断，是什么样的因素决定这看似模糊实则明朗的商业地产前景呢？

    首先便是地段，决定一个商业项目能否成功的重要因素是地理位置，人气在某种意义上是商业项目财富的象征，而人气根地段有着息息相关的联系。培养一个成功商业项目需要五年、十年、甚至更长的时间。在这个过程中形成的商圈，便是对地段价值的载体形式。目前，济南的商业地产大体分为花园路沿线商圈、济泺路沿线商圈、以国际会展中心为核心辐射周边的高新区商圈、燕山路与二环东路交界处的燕山商圈、素有“济南华尔街”之称的泺源大街沿线的核心商圈、北园立交桥周边的北园商圈、位于济南老城心的八一商圈、西进主战场槐荫商圈、具有全国百强县之称的章丘商圈以及大学城建立之后的长清大学城商圈等。

    客流量，是衡量某一地区升值潜力的标准，黄金旺铺必须有足够的人气才能旺盛。其次便是配套设备，在房地产项目中，商业地产对配套设备要求相对较高，大面积的停车场和便捷高速的电梯是不可缺少的竞争筹码，位于京七路南的银都国际大厦地上23层、地下2层，主楼配备5部大容量高速电梯、4部双向扶梯、2部裙楼专用电梯；地下停车位216个，地上停车位100余个……这样的硬件配置充分满足了客户需求，在提升楼盘品质方面起到了不可忽视的作用。完整的购物环境，良好的高端客群能够让该地段商业的价值得到提升。客群的消费能力则直接决定了商铺的盈利空间。

    随着商业地产开发商走向成熟，越来越多的开发商将目光聚集到项目建成后的经营管理模式上。为了解决分割销售后产权分散与商业统一经营的矛盾，一些具有责任心和远见的开发商将项目运作重点从售楼转到了经营上来。力求达到业主与开发公司双赢的经营目的。大型房地产开发企业与连锁商业企业“强强联合”已经逐渐成为趋势，在经营管理的过程中，一些商家聘请经验丰富的商业操作人员负责楼盘经营，他们丰富的经验和专业知识保障了市场在运营初期便能得到良好培育，进而使市场进一步扩大，形成颇具气候的商圈氛围。

    最后，前期规划也需要用科学的态度对待，在项目前期商铺分割规划中，要充分考虑今后经营的需要，合理组织人流走向通道，合理设置通道长、宽。尽量保证铺位的分割做到“分则好售，合则好用”。这样，即使部分商家不再租用，也可以通过商场本身布局，调整经营方向再对应进行招商。只有在前期合理回避分割销售所带来的相应风险，无论是发展商的开发获利，还是小业主的投资收益，都将得到更有效的保障。

    由此可见，在当前的商业地产运作过程中，只有充分认识商业地产开发的高价值与高风险，建立综合的商业开发与营销体系，从商铺的前期定位策划入手，从商业资源整合做起，并对商业项目的经营推广真正负担起责任，才能从市场中脱颖而出，做到真正的黄金旺铺。